Condomínios com rateio mensal de 500 reais (ou mais) por unidade merecem uma avaliação crítica das despesas que geraram esse valor. Veja, não estou afirmando que necessariamente exista desvio de finalidade dos recursos arrecadados, assim como valores inferiores não é garantia de que tudo está em ordem.
Mas, o fato é que o contribuinte de condomínio - seja proprietário ou locador - está pagando valores cada vez mais altos. Muitos chegam próximo dos mil reais, o que é elevado para um condomínio padrão. Um gasto desse porte mensal, só para manutenção de áreas fora da unidade residencial é muito. Sim, porque o morador continuará pagando despesas relativas à sua residência como IPTU, energia, conservação e manutenção do seu imóvel. Em muitos casos também o gás e a água.
Alguns argumentos utilizados para justificar os altos valores cobrados, não procedem:
a) A localização do imóvel – quanto melhor a localização, maior o valor do rateio: é falso. Condomínio não paga IPTU, assim a sua localização não sofre a influência das variações das taxas do IPTU. Tanto faz se ele está na periferia ou num bairro nobre.
b) O padrão do imóvel – quanto maior o padrão maior o valor do rateio. Não é bem assim. A funcionabilidade do edifício – que é o objetivo da arrecadação- dependem de serviços que não sofrem variações em função do padrão: as concessionárias de serviços públicos (água, luz, gás e água) não cobram valores diferenciados pelo padrão do condomínio, mas pela escala do consumo (quem usa mais, paga mais). Os empregados de condomínio são remunerados com base em acordos coletivos sindicais e trabalhistas, independente do padrão do imóvel.
Então quais os fatores que impactam os custos do condomínio?
-Quantidade de unidades pelas quais as despesas serão divididas – quanto menos unidade, maior o valor proporcional do rateio para cada contribuinte.
-Estado de conservação do edifício e áreas comuns – quanto mais velho e mais mal- conservado, maior a demanda por serviços.
-Tamanho das áreas comuns e quantidade de equipamentos de lazer: piscinas; saunas; salas de ginástica com variados equipamentos e muito frequentada; grandes áreas ajardinadas. Tudo isso requer conservação e manutenção.
- Quantidade de empregados: o condomínio padrão deve ter seis empregados -três porteiros, um folguista, um zelador e um faxineiro. Isso representa uma despesa aproximada de 18 mil reais (incluindo encargos e benefícios), equivalente a quase metade das despesas total. Assim, quanto mais empregados mais aumentam as despesas.
Bem, a essa altura muitos leitores devem estar se perguntando: - como sei se o que pago pelo meu condomínio é justo e necessário?
- Uma análise crítica do balancete (aquele que você recebe junto com o boleto para pagamento) possibilita identificar o que foi gasto e com o quê (veja nesse blog: “Você sabe o que está pagando?”) reforçando que toda despesa deve corresponder a um serviço ou gerar um beneficio para o condomínio.
Algumas dicas importantes ajudam numa avaliação geral quanto à racionalidade nos gastos e compromisso com as coisas do condomínio por síndicos e administradoras:
- Verificar se o extrato bancário é compatível com o saldo informado no balancete. Embora faça parte das exceções, há casos em que os valores informados não constam efetivamente na conta do condomínio, comprometendo a situação financeira.
- Verificar se os valores pagos por serviços prestados ou produtos adquiridos são compatíveis com o que é praticado no mercado, se tem garantias e eram necessários. O condomínio é um consumidor como outro qualquer, assim não se justifica pagar mais só porque é para condomínio.
- Observar a existência de empregados ou prestadores de serviços desocupados quando deveriam estar exercendo suas atividades. Se estiverem ociosos significa que o condomínio está pagando sem a contrapartida do benefício: é desperdício oneroso.
- Observar se existem horas extras recorrentes: o custo de pessoal é a principal despesa do condomínio, então qualquer alteração nesse item tem impacto no custo total tanto para mais como para menos.
- Observar a existência de quebras frequentes de equipamentos: isso pode esconder anomalias que precisam ser identificadas – subdimensionamento para a demanda real, vício de origem, mau uso, manutenção viciada, etc.
- Observar se o aparecimento de eventuais anomalias no edifício é prontamente comunicado aos contribuintes e usuários e tomadas às providências objetivando a rápida normalização. Essa vigilância é necessária, pois evita surpresas e o agravamento do problema que pode causar outros danos e diminuir a vida útil do bem.
- Verificar se o condomínio cumpre com as obrigações trabalhistas, fiscais e normativas: o descumprimento dessas obrigações geram pendências que podem custar caro para o condomínio com atuações e penalizações pecuniárias pesadas. É muito mais barato fazer o certo no tempo certo. Semestralmente pode se exigir da administração certidões negativas relativas a essas obrigações. No caso de normas, a exibição dos certificados de regularidade em área comum que facilite a fiscalização por condôminos e interessados é a regra.
Resumindo:
- A finalidade dos recursos arrecadados pelo condomínio é a de garantir o funcionamento e a conservação do edifício e áreas comuns de forma a proporcionar o mesmo nível de segurança, conforto e bem-estar que motivaram a aquisição do imóvel. E se isso for feito com planejamento, transparência e participação dos condôminos, o resultado é um condomínio justo e sem susto.
Loamy Sá - Pós graduado em Logística Empresarial e em Gestão de Condomínio; Consultor e palestrante.
Fonte: Artigos JusBrasil
NOTA DO EDITOR:
Veja no gráfico abaixo quanto representam as principais despesas do condomínio:
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