A Taxa de evolução de obra é um encargo cobrado pelo agente financeiro desde a assinatura do contrato de financiamento, em tese, até a entrega das chaves do imóvel. É composta por juros e atualização monetária, calculados sobre os valores repassados a construtora para construção do empreendimento.
Comumente ao adquirir um imóvel na planta os consumidores não são informados que após a assinatura do contrato de financiamento com o agente financeiro deverão arcar com essa despesa, o que tem levados muitos compradores a se tornarem inadimplentes. Como não foram informados no momento da compra não provisionaram os valores e a despesa não cabe no orçamento mensal.
O pagamento do preço dos imóveis adquiridos na planta é feito da seguinte forma: Entrada, prestações intermediárias (mensais e/ou semestrais), recursos do FGTS, se houver e financiamento imobiliário.
Tem acontecido muito de os consumidores honrarem com os pagamentos previstos no contrato de compra e venda, mas não conseguirem pagar a taxa de evolução de obra, inclusive porque os valores variam mensalmente, e sempre para maior.
Assim ao chegar a data da entrega das chaves do imóvel, os consumidores são impedidos pela construtora de ingressarem no imóvel, sob a alegação de que há débito referente a taxa de evolução de obra.
Mas, a construtora pode reter as chaves do imóvel se o comprador não pagar a taxa de evolução de obra?
Defendemos que não e explicamos o porquê.
A taxa de evolução de obra é encargo previsto no Contrato de Financiamento imposta ao comprador do imóvel. Digo imposta, porque se o consumidor discorda do conteúdo do contrato ele não tem acesso ao crédito para pagar a construtora e isso poderia levar a rescisão com pagamento de multa por parte do consumidor.
Pois bem. Acontece que se o mutuário não efetua o pagamento da taxa de evolução de obra a construtora arca com o pagamento, pois figura como fiadora da fase de construção. Na condição de fiadora, ela tem o direito de cobrar do comprador os valores que desembolsou a esse título, todavia a retenção das chaves não é o meio legal de fazê-lo.
Na condição de fiadoras construtoras e incorporadoras podem valer-se da cobrança extrajudicial, inserção do nome do comprador no cadastro de inadimplentes, e se necessário, ajuizar ação de regresso (cobrança dos valores). É o que está previsto na lei:
Art. 831. O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores pela respectiva quota.
Cumpre ressaltar que o fiador pode exigir em ação de regresso não apenas o que pagou, mas também os prejuízos decorrentes da garantia prestada, como perdas e danos pagas e demais encargos que suportou pelo pagamento. É o que determina o art. 832 do CC:
Art. 832. O devedor responde também perante o fiador por todas as perdas e danos que este pagar, e pelos que sofrer em razão da fiança.
Desta feita, a retenção das chaves do imóvel para obrigar o pagamento dos valores pagos á título de juros de obra é ilegal porque o consumidor pagou o preço do imóvel integralmente.
Nesse sentido vejamos o que diz a Lei (Código Civil):
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa ( construtora), e o outro (comprador), a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Portando se o consumidor já pagou todos os valores previstos no contrato de compra e venda e o imóvel já se encontra liberado para moradia (habite-se) é dever da construtora entregar as chaves do imóvel. Para reaver os valores desembolsados com a taxa de evolução de obra na condição de fiadora ela dispõe de outros meios legais.
Impor ao consumidor o pagamento das chaves da evolução de obra como condição para o recebimento das chaves é prática abusiva de acordo com o Código de Defesa do Consumidor.
Lembrando que defendemos a ilegalidade da cobrança.
Nair Eulália Ferreira da Costa - Advogada especialista em Direito Processual Civil pela PUC. MG.
Fonte: Artigos JusBrasil
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