O DISTRATO NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL À LUZ DA SÚMULA 543 DO STJ

O setor Imobiliário é, sem dúvidas, um dos que costuma sofrer maior impacto por conta da crise financeira que devasta o país. Como forma de sobreviver à crise, os consumidores buscam realizar a compra de empreendimentos ainda não entregues – na planta, que valorizam ao longo do tempo de construção até a entrega das chaves. É nesse momento que muitos consumidores que adquiriram um imóvel financiado acabam desistindo do negócio por não conseguir honrar as parcelas feitas.

Deste modo, comprador e vendedor devem concordar com o fim do contrato realizado (Contrato de Promessa de Compra e Venda), através de um outro instrumento – o distrato, que visa colocar fim ao acordo feito entre as partes. É comum que no contrato haja a previsão de multa em caso de desistência do contrato, o que é aceitável em algumas situações. No entanto, não raro vê-se a estipulação de multas acima do permitido pelos Tribunais do país, o que faz com que tais valores sejam abusivos.

Esse problema é, na verdade, bem comum. Tão comum que o STJ – Superior Tribunal de Justiça, editou a súmula 543, que diz como deve ser o entendimento de todos os juízes em casos semelhantes:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Esse entendimento nos diz que é devida a retenção, pelo vendedor, de parte do valor pago pelo comprador, quando o comprador desiste do negócio. A porcentagem de retenção ainda é motivo de muita discussão por parte dos julgadores – existem casos em que se entende ser devida a retenção de 10% a 15%, quando o imóvel ainda não foi entregue. Há, contudo, casos em que a retenção pode chegar a 25% - quando o comprador já habitou o imóvel ou já teve a entrega das chaves, ou seja, quando já se utilizou do imóvel. O entendimento também nos diz que quando o contrato é desfeito por culpa do vendedor, nos casos de atraso na entrega do imóvel, por exemplo, a restituição deve ser feita de forma integral.

É importante lembrar que a restituição dos valores deve ser feita de maneira imediata e em uma única vez, de acordo com entendimento jurisprudencial fixado também pelo STJ.

O certo é que cada caso deve ser analisado de forma única. Você não deve se esquecer, nunca, de que mesmo havendo previsão contratual para a retenção dos valores, os contratos devem obedecer às disposições legais do Código de Defesa do Consumidor e sempre preservar a boa-fé contratual. Busque seus direitos!

Dr. Rafael Brasil - Advogado. Graduado em Direito pela PUC-GO, Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela FEAD-MG e Pós-Graduando em Direito do Consumidor pela ESUP-FGV.

Fonte: Brasil e Silveira Advogados