Abaixo iremos, através de 6 (seis) tópicos, demonstrar como funciona e principalmente quais cuidados devem ser tomados para que ação de despejo de imóvel comercial (não residencial) ocorra sem maiores prejuízos ao Locador.
Não restam dúvidas que num momento como este o tempo é primordial, pois o imóvel locado, em alguns casos, pode ser a base de sustento de uma família ou até mesmo de uma corporação. Abaixo, para que a leitura fique compacta e de fácil entendimento ao leitor, iremos destacar as 6 (seis) maiores dúvidas dos nossos clientes, em formatos de tópicos
I - O QUE É DESPEJO?
R. “Despejo” é a ação judicial específica que o locador de um imóvel se utiliza para a retomada do imóvel. Vale lembrar que locador é o proprietário do imóvel. E locatário é aquele que aluga tal imóvel. Este artigo irá tratar sobre algumas peculiaridades sobre o despejo de imóvel comercial ( não residencial ).
II - QUAL O EMBASAMENTO LEGAL PARA COBRANÇA DE ALUGUEL E DESPEJO DE IMÓVEL COMERCIAL (NÃO RESIDENCIAL)?
R. A locação de prédio urbano é regulada pela Lei 8245/91, a qual sofreu algumas alterações no ano de 2009, por força da Lei 12.112/09. A cobrança é realizada com base no artigo 784 do Código de Processo Civil.
Por se tratar o contrato de aluguel de um título executivo extrajudicial, para recuperação do crédito de forma mais célere ingressamos sempre com ação de execução de título extrajudicial.
E para que possa ser um título executivo extrajudicial eficaz, na forma do artigo 784, VIII do CPC, deve ser assinado pelo locador e locatário.
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
III - EM QUE CONDIÇÕES PODE SER REQUERIDA A LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL?
R. De acordo com o inciso VIII do parágrafo 1º do artigo 59 da citada lei a liminar poderá ser concedida em 15 dias mediante depósito caução.
“Artigo 59: Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1: Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento da retomada.”
Por isso é providencial o depósito caução. Abaixo listamos uma decisão judicial, sobre a concessão de medida liminar para desocupação no caso de despejo de imóvel comercial (não residencial).
III. A - DECISÃO JUDICIAL FAVORÁVEL A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - DESPEJO DE IMÓVEL COMERCIAL (NÃO RESIDENCIAL)
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. INDEFERIMENTO DA TUTELA ANTECIPADA. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PREVISTOS NO ART. 59, § 1.º, INCISO IX, COMBINADO COM O ART. 37 DA LEI N.º 8.245/91. DEFERIMENTO DA LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL CONDICIONADA À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO.
1. Demanda ajuizada exclusivamente com fundamento no inadimplemento do locatário. Inexistência de qualquer das garantias prevista no art. 37 da Lei nº 8.245/91.
2. Aplicação imediata do disposto no art. 59, § 1º, IX da Lei nº 8.245/91.
3. O locatário poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no art. 62, inciso II e art. 59, § 3º, da Lei 8.245/91. 6 Deverá o locador depositar junto ao juízo a caução como prevista na forma do § 1º, do art. 59, da Lei nº 8.245/91.
PROVIMENTO DO RECURSO, REFORMANDO-SE A DECISÃO RECORRIDA PARA DEFERIR A MEDIDA LIMINAR REQUERIDA, SENDO ESTA CONDICIONADA AO DEPÓSITO DA CAUÇÃO, NOS TERMOS DA LEI.
(TJ-RJ - AI: 00672422020138190000 RJ 0067242-20.2013.8.19.0000, Relator: DES. MÔNICA DE FARIA SARDAS, Data de Julgamento: 19/12/2013, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/02/2014 16:45)
IV - ESSA REGRA SE APLICA A IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS (NÃO RESIDENCIAIS)?
R. Não. No caso em tela, estamos nos referindo aos despejos de imóveis comerciais (não residenciais). Essa liminar de despejo não pode ser concedida para locações ajustadas para fins residenciais;
Os contratos, na sua maioria, são assinados para vigorar por um prazo determinado. Essa liminar está prevista para os casos em que tenha expirado o prazo contratual da locação comercial - não residencial, passando a correr a locação, pelo o que se denomina “prazo indeterminado”;
V - QUANDO DEVO REQUERER A LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO NA AÇÃO DE DESPEJO DE IMÓVEL COMERCIAL (NÃO RESIDENCIAL)?
R. Em primeiro lugar, deve-se atentar que a liminar de despejo para desocupação em quinze dias, só sera concedida pelo juiz da questão, quando a ação for interposta nas seguintes condições:
A. Esgotado o prazo do contrato de locação comercial não residencial, seja a ação de despejo instaurada dentro do prazo de 30 dias a contar da data final do mencionado prazo contratual;
ou, se superado esse prazo,
B. O locador deverá notificar o locatário para que este desocupe o imóvel no prazo de 30 dias a contar do recebimento da notificação sob pena de ser instaurada a respectiva ação de despejo; nesse caso, se a ação de despejo for instaurada dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo da mencionada notificação, poderá também o locador, autor da ação de despejo, requerer a concessão da liminar de despejo para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.
Nos casos de locação não residencial, deve o locatário (inquilino) atentar para o prazo do contrato de locação e assim, aproximando-se do termo final do contrato, provocar o locador (proprietário) a respeito da renovação da locação.
Mantendo-se inerte, e passando a locação a vigorar por prazo indeterminado, o locatário poderá ser surpreendido com um mandado de despejo e assim, se ver obrigado a desocupar o imóvel no prazo de quinze dias.
VI - O LOCATÁRIO PODE PAGAR O VALOR DEVIDO (PURGAR A MORA) PARA EVITAR O DESPEJO?
R. Sim. O locatário poderá evitar o despejo do imóvel comercial e conseguinte rescisão da locação, assim como a liminar de desocupação se no prazo de 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, caso ele venha efetuar o depósito judicial do valor total dos débitos existentes atualizados. Neste caso o depósito deverá contemplar os valores referentes à:
1) aluguéis e acessórios da locação (energia, água e gás), que vencerem até a sua efetivação;
2) multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
3) juros de mora;
4) custas e os honorários do advogado do locador.
Marcello Benevides - Advogado Especialista em Direito do Consumidor - Pós-Graduado em Direito Empresarial pela Universidade AVM - Cândido Mendes.
Fonte: Artigos Jus Navigandi
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