MODO DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE. AQUISIÇÃO DE POSSE. REGISTRO GERAL DO IMÓVEL (O QUE SE TRATA?)

Propriedade Imóvel

Ter-se-á aquisição originária da propriedade imobiliária quando o indivíduo faz seu o bem sem que este lhe tenha sido transferido por alguém, não havendo qualquer relação entre o domínio atual e o anterior, como ocorre com a acessão e a usucapião.

A aquisição será derivada quando houver transmissibilidade de domínio por ato causa mortis ou inter vivos; tal se dá no direito hereditário e no negócio jurídico seguido de registro do título de transferência na circunscrição imobiliária competente.

Na aquisição pela transcrição do título estão sujeitos à transcrição no respectivo registro os títulos translativos da propriedade imóvel por ato inter vivos, onerosos ou gratuitos, porque os negócios jurídicos não são hábeis para transferir o domínio de bem imóvel; sem o Registro Público não há transferência de propriedade; a transcrição só produz efeitos a partir data em que se apresentar o título ao oficial do Registro e este o prenotar no protocolo.

Aquisição por acessão é o modo originário de adquirir, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem; a acessão vem a ser o direito em razão do qual o proprietário de um bem passa a adquirir o domínio de tudo aquilo que a ele adere; possui duas modalidades:

a) a acessão natural que se dá quando a união ou incorporação de coisa acessória à principal advém de acontecimentos natural (formação de ilhas, aluvião, avulsão e o abandono de álveo);

b) a acessão industrial ou artificial, quando resulta do trabalho do homem (plantações e as construções de obras).

Acessões artificiais: São as que derivam de um comportamento ativo do homem, dentre elas as plantações e construções de obras, processando-se de móvel a imóvel; possui caráter oneroso e se submete à regra de que tudo aquilo que se incorpora ao bem em razão de uma ação qualquer, cai sob o domínio de seu proprietário ante a presunção juris tantum.

Aquisição por usucapião: É um modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais; é uma aquisição de domínio pela posse prolongada; a usucapião tem por fundamento a consolidação da propriedade, dando juricidade a uma situação de fato: a posse unida ao tempo; a posse é o fato objetivo, e o tempo, a força que opera a transformação do fato em direito.

Os requisitos pessoais da usucapião consistem nas exigências em relação ao possuidor que pretende adquirir o bem e ao proprietário que, consequentemente, o perde; há necessidade que o adquirente seja capaz e tenha qualidade para adquirir o domínio por essa maneira; os requisitos reais são alusivos aos bens e direitos suscetíveis de serem usucapidos, pois nem todas e nem todos os direitos podem ser adquiridos por usucapião.

Jamais poderão ser objeto de usucapião:

a) as coisas que estão fora do comércio;

b) os bens públicos que estando fora do comércio são inalienáveis;

Formação de ilhas: É a acessão em rios não navegáveis ou particulares, em virtude de movimentos sísmicos, de depósito pauliano de areia, cascalho ou fragmentos de terra, trazidos pela própria corrente, ou de rebaixamento de águas, deixando descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito.

Aluvião: Dá-se quando há acréscimo paulatino de terras às margens de um rio, mediante lentos e imperceptíveis depósitos ou aterros naturais ou desvio das águas, acréscimo este que importa em aquisição de propriedade por parte do dono do imóvel a que se aderem essas terras; será própria a aluvião quando o acréscimo se forma pelos depósitos ou aterros naturais nos terrenos marginais do rio; e imprópria quando tal acréscimo se forma em razão do afastamento das águas que descobrem parte do álveo.

Avulsão: Se dá pelo repentino deslocamento de uma porção de terra por força natural violente, desprendendo-se de um prédio para se juntar a outro; o proprietário do imóvel desfalcado não perderá a parte deslocada; poderá pedir sua devolução desde que reconhecível, mas não lhe será lícito exigir indenização.

O abandono de álveo tem-se por um rio que seca ou se desvia em virtude de fenômeno natural.

Quanto aos direitos, somente os reais que recaírem sobre bens prescritíveis podem ser adquiridos por usucapião; dentre eles, a propriedade, as servidões, a enfiteuse, o usufruto, o uso e a habitação; seus requisitos formais compreendem quer os elementos necessários e comuns do instituto, como a posse, o lapso de tempo e a sentença judicial, quer os especiais, como o justo título e a boa fé. C) os bens que, por razões subjetivas, apesar de se encontrarem in commercio, dele são excluídos, necessitando que o possuidor invertesse o seu título possessório.

Do Registro Geral

O Registro Geral é composto pelas matrículas dos imóveis pertencentes a circunscrição imobiliária do respectivo registro. Contudo, é correto se afirmar que odos os imóveis que se encontrem na circunscrição do Registro estarão matriculados neste.

O Código Civil no artigo 1.228, parágrafo 1ª, menciona que a propriedade privada, exige-se o respeito às finalidades econômicas e sociais, bem como à flora, fauna, belezas naturais, equilíbrio ecológico e ao patrimônio histórico e artístico.

Compete ao município o exercício da atividade de registrar domínio privado da propriedade para compatibiliza-la com funções sociais.

De um modo geral, as limitações administrativas correspondem a OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER, ainda que a obrigação negativa de não colocar em risco a segurança, salubridade a tranquilidade pública resultem em prestações positivas do proprietário.

As limitações administrativas representam uma maneira pela qual a administração, no uso de sua competência, intervem na propriedade e nas atividades particulares.

Maria Sylvia Zanella Di Pietro[1], conceitua limitação administrativa como, “medidas de caráter geral, impostas como fundamentação no poder da polícia do Estado, gerando para os proprietários obrigações positivas ou negativas com o fim de condicionar o exercício do direito de propriedade ao bem-estar social”.

Representam, enfim, a forma pela qual o Poder Público Condiciona a propriedade privada e as atividades econômicas, atendendo aos interesses coletivos de bem-estar da população em geral. Trata-se de preceitos de ordem pública, derivados do poder de polícia inerente e indissociáveis da Administração.

“O que a doutrina põe em relevo, pela unanimidade dos autores, é a faculdade que toda a Administração Pública de editar e executar medidas restritas do direito individual, em benefício da coletividade. Esse poder se difunde por todas as atividades estatais, cabendo ao município boa parte de sua utilização no policiamento das atividades locais, através de normas gerais e estatais de conduta e providencias executivas especiais e concreta, de caráter preventivo e repressivo”[2].

As limitações administrativas ao uso da propriedade particular devem ser expressas em lei ou regulamento das três entidades federais, por ser de matéria de Direito Público, da competência concorrente da União, Estados, Distrito Federal e Municípios. Constituem reservas da lei, as limitações que só legalmente são disciplinadas, ainda que possam ser impostas por decretos regulamentários, quando se trata de especificação de matéria constante em texto legal.

Do poder de polícia para exercer o direito de construir

O poder de polícia concede ao município a prerrogativa para traçar os limites do exercício normal do direito, com base no dispositivo legal, ao fiscalizar ou exigir determinado comportamento do particular. O conteúdo dos atos de polícia está voltado para que seja atingido os interesses públicos, condicionado os direitos individuais aos interesses da coletividade.

Para a concretização de determinado ato jurídico pelo particular, deve-se observar as condições impostas ou consentia pelo Poder Público. Dentre esses mecanismos de controle estão a licença e a autorização.

A licença é entendia como ato administrativo vinculando m pelo qual a Administração outorga ao administrado, que, para isso, solicitação, o direito de realizar determinadas exigências legais. Enteando cumprindo os requisitos da lei, deve o Poder Público sob pena de lesividade, conceder a licença requerida.

O procedimento para obtenção da licença para edificar dar-se-á em 03 (três) passos, que são a introdutória, de apreciação do pedido e a decisória.

A fase introdutória compreende o início da relação jurídica entre o particular e o município, devendo o 1º (primeiro) titular do direito e a 2ª (segunda) objetivando o pedido, para aprecia-lo. Ingressa-se o interessando acompanhando de documentos, projetos, peças gráficas, memoriais de acordo com a previsão legal da matéria. O requerimento deve ser protocolizado na repartição pública competente, devendo receber número e capa, para que se inicie a devida tramitação.

A fase de apreciação do pedido começa com o encaminhamento do requerimento, já devidamente atuado e com capa, para a autoridade competente apreciar a matéria e determinar exames técnicos necessários, bem como a consulta à legislação em vigor, sobre a natureza jurídica do pedido.

Pode assim o Município, solicitar informações complementares, laudo pericial, vistorias e demais diligências necessárias para a correta apreciação do pedido. Para ser assegurado o devido processo legal, bem como a ampla defesa ao contraditório e ampla defesa, deve o requerente ser intimado dos atos e decisões tomadas pelo Poder Público, preferencialmente através de correspondência pessoais para que o administrado tenha ciência dos atos processuais possa requerer que for necessário para seu pleito.

A característica essencial da licença é ser considerada definitiva, mesmo que se aluda a um prazo de vigência da mesma, devendo isso ser entendido como a situação em que o titular dispõe de certo período de tempo, para sua utilização.

Poder, assim, ter a licença determinado prazo de vigência, findo tal prazo, poderá ser renovada. No caso da licença de construção, sua utilização precisa ocorrer por certo prazo estipulado, findo o qual há perempção, cujo transcurso sem utiliza-la provocará caducidade.

A licença pode ser revista através da anulação, revogação, cassação e declaração de caducidade. Anulação decorre do fato de a licença ser ato vinculado, devendo ser adstrito à lei, pois a sua infringência imputa-lhe o vício da ilegalidade, que torna inválida, o qual deve conhecer de oficio.

A revogação trata do controle de mérito do ato administrativo ocorrendo quando sobrevier motivo de interesse público, que desaconselha a realização ou a manutenção da licença, seja por mudança das circunstancias adoção de novos.

A autorização por um lado, é entendido como ato administrativo discricionário pelo qual a administrativo outorga ao administrado que, para isso, fez solicitação o direito de realizar determinada atividade que, sem ela, lhe seria vedada, desde que satisfaça as exigências legais.

Observa-se que de modo geral, a licença, especificamente a de construir, tem natureza meramente declaratória, pois a faculdade de edificar nasceria do próprio direito de propriedade, cabendo ao município apenas a declaração de tal direito.

A revogação trata do controle de mérito do ato administrativo ocorrendo, quando sobrevier motivo de interesse público que desaconselha a realização ou a manutenção da licença.

Já a autorização, por um lado, é entendida como ato administrativo discricionário, pelo qual o administrativo outorga ao administrativo que, para isso, fez solicitação o direito de realizar determinada atividade que, sem ela, lhe seria vedada desde que satisfaça as exigências legais.

Observa-se que, de modo geral, a licença, especificamente a de construir, tem natureza meramente declaratória, pois a faculdade de edificar nasceria do próprio direito de propriedade, cabendo ao município apenas a declaração de tal direito.

A licença para ‘construir é de caráter real, vinculando-se ao imóvel, sua definitividade afigura-se de forma bem mais evidente’[3].

A cassação diferencia-se da anulação, ainda que trate da legalidade, porque versa sobre o posterior cumprimento das exigências legais, que, se não estiver ocorrendo como manda a lei, deve ser cassado. Já a caducidade, decorre do decurso do prazo de perempção, não sendo necessário que o município emita uma declaração consentindo seu efeito em suprir a validade da licença quando do exercício do direito correspondente.

O alvará é o instrumento pelo qual o município expede licença a prática de determinado ato ou exercício. Uma vez expedida, conforme observa-se Hely Lopes Meirelles, “Traz em si a presunção de legitimidade e definitividade, integrando-se ao patrimônio de modo que só pode ser invalidado sem ônus para administração, quando obtido com fraude ou desobediência à Lei”. Caso se trate de alvará de construção, o Poder Público local reconhecerá ao proprietário o pleno direito ao exercício de poderes de domínio, sendo uma mera liberalidade do administrador, pois nasce daí um direito subjetivo do administrado.

Referências

[1] Direito administrativo, p. 202.

[2] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 6ª ed. São Paulo. Malheiros, 1994, p.83.

[3] Neto, João Luiz Teixeira. Licença para Construir e de Funcionalidade. In. Revista de Direito Público. São Paulo: Revista dos Tribunais, nº 80, p. 169, out/dez 1986.

Raphael Faria - Especialista em Direito Civil e Processo Civil.

Fonte: Artigos JusBrasil