O artigo 674, do Código Civil de 1916, estabelecia que: “são direitos reais, além da propriedade: I - A enfiteuse.”
Assim, o laudêmio, que possui como pressuposto lógico a enfiteuse, encontrava-se disciplinado no artigo 686 do anterior Código Civil, que assim dispunha:
Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.
Maria Helena Diniz afirma que a enfiteuse tem como nascedouro a era helênica sendo “oriunda da Grécia, por volta do século V a. C., de onde se trasladou para o direito romano”[1]. A fusão entre o jus emphyteuticongrego e o ager vectigalis romano se deu na era justiniana, com a finalidade de prender o lavrador à terra que este cultivava, mas que não lhe pertencia e o proprietário, por ser pessoa indefinida (colégio, cidade ou corporação e só mais tarde pessoas particulares), não explorava ou cultivava a terra[2].
De qualquer modo, afirma o jurista Serpa Lopes: “foi o Direito romano a fonte de onde emanaram os princípios básicos sobre os quais o instituto é modernamente apresentado”[3].
Foi na era justiniana que o instituto adquiriu caráter perpétuo, só então sendo classificado como direito real, vez que os arrendatários não mais eram obrigados a deixar a terra, desde que pagassem a renda convencionada. Já nesta época a enfiteuse era considerada o “direito de cultivar o campo alheio, mediante uma pensão anual e de aproveitá-lo tão amplamente como o faz o proprietário, sem todavia destruir-lhe a substância”.
Já na Idade Média, a organização feudal do Estado não tolerava “a existência de terra sem senhor e seus vassalos”, fato que provocou grande mudança do instituto.
Pois bem. A teoria dos dois domínios (do senhorio direto e o domínio útil do particular enfiteuta) originou-se no período feudal pela existência de uma actio utilis concedida ao enfiteuta. Prevalece, desde então, a concepção da “perda do domínio por parte do concedente da enfiteuse para, em seu lugar, surgir um sub-rogado numa renda perpétua”, cujos únicos direitos reconhecidos eram o direito ao foro, ao laudêmio e à preferência.
Na época em que o Brasil foi descoberto por Portugal, “o direito de conquista ou do descobridor reconhecia ser o solo domínio do vencedor ou descobridor”. Por conta de tal legislação, as terras brasileiras passaram a ser consideradas propriedade da Coroa de Portugal. Entretanto, através das sesmarias, a Coroa Portuguesa doou terras brasileiras a particulares, “com a finalidade exclusiva de cultivarem-nas e nelas edificarem as suas moradias. Caso não atingissem a finalidade prevista, voltavam ao domínio da Coroa, quando eram consideradas devolutas”. Tanto as terras objeto de doação das sesmarias quanto as terras devolutas, foram objeto de contrato de enfiteuse.
Em resumo: em um dado momento histórico do Brasil, o instituto da enfiteuse foi muito importante e serviu para fomentar a urbanização e o crescimento das cidades, onde o Município através de um “título de aforamento” entregava ao particular um determinado terreno, sob a condição de que fosse pago anualmente o valor chamado de “foro” junto com o IPTU e quando esse particular quisesse alienar esse imóvel a terceiros, esse alienante deveria pagar um valor chamado “laudêmio”, que em alguns Municípios é de 3% sobre o valor de avaliação do imóvel realizado pelas Prefeituras, no momento da avaliação do imposto de transmissão sobre bens imóveis. Dessa forma, os direitos reconhecidos ao Município (senhorio direto) é o direito ao foro, ao laudêmio e à preferência.
No entanto, há que se distinguir duas espécies de laudêmio: o municipal (cobrado pelos Municípios e previsto nas legislações municipais, com fundamento no Código Civil de 1916) e o federal, que é aquele cobrado pela Secretaria do Patrimônio da União – SPU – em razão dos “terrenos de marinha”, onde incide o Decreto-Lei nº 9760/1946, que dispõe sobre os bens imóveis da União e estabelece: “Art. 68. Os foros, laudêmios, taxas, cotas, aluguéis e multas serão recolhidos na estação arrecadadora da Fazenda Nacional com jurisdição na localidade do imóvel.”
No laudêmio municipal, o Município na época de vigência do Código Civil de 1916, podia dar em enfiteuse terrenos do patrimônio municipal, a qualquer cidadão, mediante o chamado título de aforamento que era levado ao registro imobiliário e constituía o “domínio útil” sobre o imóvel.
A concessão era feita mediante um “contrato” firmado no chamado “título de aforamento”, que especificava a localização e o tamanho da área do terreno, bem como a importância dos “foros” devidos. Já o “laudêmio” seria devido sobre todas as transferências que se operarem, incidindo sobre o valor de alienação, sendo cobrado juntamente com o imposto de transmissão sobre bens imóveis (ITBI).
Sobre a natureza jurídica, o laudêmio e aforamentos ou foros não são tributos (cobráveis na forma que a lei determinar, em razão da soberania do ente público), mas uma relação contratual de direito obrigacional, na qual o ente público participa na condição de contratante e como tal está sujeito aos princípios gerais dos contratos, sendo o laudêmio uma “renda dos bens municipais” a ser pago por aquele que tem o domínio útil do imóvel (cidadão) ao Município (aquele que possui o senhorio direto).
Além disso, cumpre esclarecer o seguinte fato: apesar do Código Civil de 2002 não prever no rol dos direitos reais a enfiteuse, e embora o artigo 2.038 do novo Código Civil tenha proibido a constituição de enfiteuse ou subenfiteuses, tal dispositivo disciplinou que as existentes, até sua extinção, subordinam-se às disposições do Código Civil de 1916.
Dessa forma, no âmbito local, a cobrança do laudêmio permanece válida e de acordo com o ordenamento jurídico, com base no artigo 2038, do Código Civil, sendo uma espécie de receita patrimonial imobiliária, devida ao senhorio direto (o Município), em decorrência de transferência onerosa do domínio útil ou ocupação do imóvel do enfiteuta a outrem, devendo ser lançado o seu recolhimento nas escrituras públicas de imóveis onde incide o instituto da enfiteuse, onde o Laudêmio será devido sobre todas as transferências que se operarem, o que em alguns Municípios será cobrado na base de 3% (três por cento) sobre o valor da alienação. Tal alíquota é disciplinada normalmente nos Códigos Tributários Municipais.
Portanto, antes de lavrar qualquer escritura pública que importe em transferência do imóvel, o Tabelião de Notas deve observar se na matrícula há a expressão “domínio útil” e em caso positivo é quase certo que haverá a incidência da cobrança do laudêmio, o que deverá ser lançado no texto do ato notarial.
Referências:
[1] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 19 ed. rev. e atual. de acordo com o novo Código Civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002) e o Projeto de Lei n. 6.960/2002. São Paulo: Saraiva, 2004. 4 v. p. 348.
[2] Ibidem.
[3] LOPES, M. M. de Serpa. A enfiteuse: sua natureza jurídica e seu futuro. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos S. A., 1956. p. 8.
Rodrigo Reis Cyrino - Tabelião de Notas do Cartório do 2º Ofício - Tabelionato de Linhares - ES / Fonte: Colégio Notarial do Brasil
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