Ao contrário do que pode se pensar, as particularidades dos imóveis não se limitam à sua localização urbana ou rural. Há diversas características que devem ser consideradas ao analisar cada imóvel em específico – características estas de grande importância também no direito tributário e constitucional.
Primeiramente, é interessante diferenciar os imóveis com base em sua função, momento em que temos os imóveis residenciais, voltados para a moradia, e os imóveis comerciais, estes com função econômica, tais como shopping centers, prédios corporativos, hotéis, clubes, etc.
Independentemente de sua função, como veremos adiante, os imóveis também são caracterizados com base em sua localização, momento em que eles se dividem entre imóveis urbanos, imóveis rurais (podendo também ser imóveis fronteiriços) e, ainda, os imóveis de propriedade da União.
Existem duas teorias para classificar um imóvel como rural ou urbano. A primeira delas leva em conta apenas a sua localização, definida pelo Plano Diretor municipal ou distrital. O Código Tributário de São Paulo, por exemplo, define zona urbana como aquela que possui “área asfaltada, água canalizada, sistema de esgoto, iluminação, escola primária ou posto de saúde construído e operante num raio de até 3km”. Já a zona rural é caracterizada, apenas, por localizar-se fora da zona urbana.
A segunda teoria, majoritária, leva em consideração apenas a destinação econômica do imóvel. Este é o ponto de vista adotado no Estatuto da Terra (lei 4.504/64), que adota o termo “qualquer que seja a sua localização”, e pela Lei da Reforma Agrária (lei 8.629/93).
Através desta teoria, entendemos por que é possível que exista um imóvel localizado em área rural, e que pague IPTU (imposto predial e territorial urbano); assim como é possível que um imóvel localizado em área urbana pague ITR (imposto territorial rural). Para ser classificado como imóvel rural, basta que sua função constitua uma atividade rural (exploração agrícola, extração vegetal e/ou animal, etc). Esta teoria é, inclusive, adotada pelo STJ, que define o imóvel como rural “desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal agrícola, pecuária ou agroindustrial”.
Como vimos acima, também é possível concluir que o critério da destinação é o utilizado pela jurisprudência para fixar o tributo incidente sobre o imóvel (IPTU ou ITR).
Já o imóvel rural fronteiriço é aquele que, como o próprio nome diz, localiza-se em fronteira. Estes imóveis são regulamentados pela Lei 6.634/79, que em seu artigo 1º diz:
Art. 1º. – É considerada área indispensável à Segurança Nacional a faixa interna de 150km (cento e cinquenta quilômetros) de largura, paralela à linha divisória terrestre do território nacional, que será designada como Faixa de Fronteira.
Tanto os imóveis rurais quanto os imóveis rurais fronteiriços possuem limitações quanto o assunto é a sua aquisição por pessoa física ou jurídica estrangeira. No caso do imóvel de fronteira, esta limitação se dá por questão de segurança nacional.
Art. 2º. - Salvo com o assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional, será vedada, na Faixa de Fronteira, a prática dos atos referentes a:
I - alienação e concessão de terras públicas, abertura de vias de transporte e instalação de meios de comunicação destinados à exploração de serviços de radiodifusão de sons ou radiodifusão de sons e imagens;
II - Construção de pontes, estradas internacionais e campos de pouso;
III - estabelecimento ou exploração de indústrias que interessem à Segurança Nacional, assim relacionadas em decreto do Poder Executivo.
IV - instalação de empresas que se dedicarem às seguintes atividades:
a) pesquisa, lavra, exploração e aproveitamento de recursos minerais, salvo aqueles de imediata aplicação na construção civil, assim classificados no Código de Mineracao;
b) colonização e loteamento rurais;
V - transações com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel;
VI - participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica que seja titular de direito real sobre imóvel rural;
§ 1º. - O assentimento prévio, a modificação ou a cassação das concessões ou autorizações serão formalizados em ato da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional, em cada caso.
§ 2º. - Se o ato da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional for denegatório ou implicar modificação ou cassação de atos anteriores, da decisão caberá recurso ao Presidente da República.
§ 3º. - Os pedidos de assentimento prévio serão instruídos com o parecer do órgão federal controlador da atividade, observada a legislação pertinente em cada caso.
§ 4o Excetua-se do disposto no inciso V, a hipótese de constituição de direito real de garantia em favor de instituição financeira, bem como a de recebimento de imóvel em liquidação de empréstimo de que trata o inciso II do art. 35 da Lei nº 4.595, de 31 de dezembro de 1964.
Art. 3º. - Na faixa de Fronteira, as empresas que se dedicarem às indústrias ou atividades previstas nos itens III e IV do artigo 2º deverão, obrigatoriamente, satisfazer às seguintes condições:
I - pelo menos 51% (cinqüenta e um por cento) do capital pertencer a brasileiros;
II - pelo menos 2/3 (dois terços) de trabalhadores serem brasileiros; e
III - caber a administração ou gerência a maioria de brasileiros, assegurados a estes os poderes predominantes.
Parágrafo único - No caso de pessoa física ou empresa individual, só a brasileiro será permitido o estabelecimento ou exploração das indústrias ou das atividades referidas neste artigo.
Neste mérito, o Conselho de Segurança Nacional é regulamentado pelo Decreto 85.064-80, e os processos para aquisição da propriedade serão remetidos ao INCRA, com parecer.
A respeito dos imóveis de propriedade da União, consideramos os terrenos de marinha, ilhas, margens de rios federais, ou ainda imóveis rurais ou urbanos que possuam interesse público. Estes imóveis são regidos pela Lei 9.636/98.
Desses imóveis se adquire não a propriedade, mas o domínio útil: direito de utilizar o terreno mediante o pagamento do Foro (0,6% do valor do terreno), prática conhecida como aforamento. E, através do pagamento da Taxa de Ocupação (2% ou 5% do valor do terreno), o ocupante poderá usufruir do terreno enquanto não existir interesse público – momento no qual a União reaverá a propriedade e o direito sobre o imóvel, pois interesse particular não se sobrepõe ao interesse público.
É possível, para famílias carentes, solicitar anualmente a isenção – isso se trata de uma exceção à proibição de ocupação gratuita dos terrenos da União.
É possível, também, solicitar a usucapião de imóveis de propriedade da União – hipótese em que ela será notificada a se manifestar, e possui o direito de preferência sobre a propriedade.
Através do pagamento do Laudêmio (5% do valor do terreno + benfeitorias), é possível negociar a propriedade: o vendedor obtém a Certidão Autorizativa de Transferência do Imóvel.
Com isso, concluímos que a classificação dos diferentes tipos de imóveis interfere em diversos negócios jurídicos. Espécies diferentes de imóvel estão sujeitas a legislações diferentes, e possuem condições diferentes indispensáveis ao negócio jurídico. É preciso levar em consideração, sempre, a legislação estadual e municipal de onde o imóvel está localizado, e sua classificação é de grande relevância na estruturação de investimentos, garantias reais, estruturas societárias, locações e arrendamentos, entre outros.
Publicado por Marcela Fabreti de Oliveira
Fonte: Artigos JusBrasil
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