Sabemos que um título pode possuir vario direitos modificativos referentes à um mesmo imóvel, algumas vezes esses direitos são dependentes entre si, uma vez que um não existe sem o outro. E em outras casos tais direitos são independentes entre si, uma vez que sua existência permanece intacta sem a presença de um outro. Assim, no presente princípio vamos verificar a existência de um direito sem o outro, e sua relativização para fins de registro.
Serra, M. G.; Serra, M. H. e Cassetari conceitua o presente princípio (2016, p.156):
O princípio da cindibilidade possibilita que a parte requeira o registro de apenas parte dos direitos apresentados no título, desde que exista possibilidade de separação dos referidos direitos. Assim, no caso de uma única escritura em que esteja ocorrendo a venda de vários imóveis, por exemplo, é possível que a parte requeira expressamente (por escrito) que seja utilizado o princípio da cindibilidade e que naquele momento seja registrada a venda apenas de um ou de alguns dos imóveis contidos na escritura. O mesmo ocorre no caso de haver um inventário no qual existam vários imóveis; pode‐se requerer o registro de apenas um ou alguns deles e deixar o registro dos restantes para um momento posterior.
Dessa forma, verificamos que o Oficial possui uma prerrogativa de poder auxiliar o andamento e solução de alguns conflitos resultantes da falta de alguns requisitos que não são essenciais ao registro. Porém é necessário a parte requerer, ou possuir a ciência que seu título possui vícios, porém não impeditivos que parte do mesmo seja registrado.
Um exemplo prático e comum se encontra nas Escrituras de venda e compra a qual consta a existência de uma benfeitoria, fato que não consta na matrícula do imóvel, o Oficial pode, conforme o princípio da cindibilidade registrar a Escritura, desde que o adquirente requeira e se responsabilize por posterior averbação da benfeitoria.
Em relação ao conceito e prática, Paiva nos explica (2014, p.59):
Permite ao Registrador Imobiliário, com independência, aceitar para a realização de um ato registral um título em que constam mais de um imóvel para registro, sendo que apenas um, ou alguns, se apresentam aptos para ingressar no Fólio Real, enquanto os outros dependem de prévia regularização. Um exemplo de aplicação deste princípio é o registro imediato de um imóvel constante de um Formal de Partilha, perfeitamente descrito e caracterizado, enquanto se aguarda a regularização de outros imóveis com descrições imperfeitas, mas constantes do mesmo título. Recomenda-se, nesse caso, a solicitação da apresentação de um requerimento assinado pela parte interessada, com firma reconhecida, indicando os motivos pelos quais pretende ver registrado parcialmente seu título.
De modo geral, como já citado a cindibilidade pode ser aplicada, caso não traga efeitos negativos ou coloque em risco a segurança jurídica que o Registro Público transparece. Um caso que em que não se comporta o presente princípio seria a permuta.
Os imóveis objeto da Permuta caso pertençam a mesma circunscrição devem ser registrados simultaneamente, dependendo um do outro para existir a presente relação jurídica, ou seja, a forma de pagamento no presente título é o próprio imóvel, sendo assim caso se requeira apenas o registro da permuta em uma matrícula só, o presente título será objeto de nota devolutiva, pois não é viável nesse caso a aplicação da cindibildiade, justamente para precaução e conservação da segurança jurídica, pois nesse caso um registro depende do outro para existir (ALVIM NETO; CLÁPIS, 2014).
Assim, mais um princípio que possui influência direta com a qualificação registral, facilitando ou impedindo o registro, a depender da vinculação do vicio com o direito principal, se o mesmo possuir direitos dependentes e possuir vicio ou irregularidades, o mesmo deverá ser sanado para posterior registro, porém se os direitos constantes no título forem independentes entre si não obstará o registro de parte, para posteriormente registrar o restante que possuía alguma irregularidade.
Bibliografia
SERRA, M. G., SERRA, M. H., CASSETARI, C. Registro de imóveis I: parte geral. 2. ed. São Paulo: Saraiva. 2016.
PAIVA, João Pedro Lamana. O procedimento de dúvida e a evolução dos sistemas registral e notarial no século XXI. São Paulo: Saraiva. 4. ed. 2014.
NETO, ALVIM, J. M. A., CLÁPIS, A. L. Lei de Registros Publicos Comentada: Lei 6.015/1973. Rio de Janeiro: Forense. 2014.
Camila Ramos - Advogada, atuante em Direito Imobiliário e na esfera Extrajudicial.
Fonte: Artigos JusBrasil
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