Procurar um ponto comercial para locação nem sempre é uma matéria fácil, a busca pelo local ideal demanda uma série de preocupações quanto as adaptações que deverão ser necessárias para melhorias em deixar um ambiente mais agradável.
Primeiramente alguns critérios são de suma importância para a escolha do local adequado, que irá atender as necessidades da empresa que será instalada no ponto comercial, tais como: localização, vizinhança, fácil acesso, ou se o nicho de produtos ou serviços atende as perspectivas esperadas no local pretendido.
Algumas considerações deverão ser levadas em conta antes da tomada de decisões e fechamento de contrato de locação comercial, tais como: o local atende às necessidades pretendidas? o tamanho do local é adequado? o valor da locação está de acordo com a região pretendida? será necessário efetuar reforma para melhorias e adaptações?
Pois bem, é neste instante que entra a possibilidade de Locador e Locatário efetuarem um bom diálogo que poderá viabilizar melhorias no espaço locado trazendo benefício para ambas as partes.
Sabemos que no direito imobiliário temos as chamadas benfeitorias (necessárias, úteis e voluptuárias), conforme preceitua o artigo 96, do Código Civil, vejamos:
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Sendo assim, as benfeitorias necessárias evitam a deterioração do imóvel locado, as úteis facilitam o uso do bem e as voluptuárias embelezam o local.
Quanto ao pagamento de indenização e retenção de valores pelas benfeitorias, as necessárias mesmo que não seja autorizadas pelo locador e as úteis quando autorizadas pelo locador, são indenizáveis, conforme preceitua o artigo 35 da Lei 8245/91.
Art. 35. - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
No entanto, já as benfeitorias voluptuárias aquelas que embelezam o local, de mero luxo, exemplo: construção de uma piscina, estas não são passiveis de indenização por parte do Locador.
Portanto entende-se que muitas das vezes na locação de ponto comercial é necessário efetuar investimentos para adaptações e melhorias, investimentos em obras para adequar as suas necessidades, é importante avaliar os gastos, o período que o Locatário pretende permanecer no imóvel, ademais as reformas trarão benefícios que irão valorizar o imóvel futuramente.
Outrossim, é importante levar em consideração que os investimentos efetuados pelo Locatário para implementação do empreendimento poderão ser amortizados no decorrer do período locado, exemplo: Pretendo montar uma franquia de bolos, lojas de conveniência ou qualquer outro negócio que no decorrer do tempo certamente o retorno será garantido, é claro que tudo dependerá da sustentabilidade do negócio em se manter, obtendo sucesso a empresa e recompensando os gastos do investimento.
Em contrapartida, poderá haver entre Locador e Locatário um acordo amigável entre as partes podendo estes negociarem descontos, carências no período de locação e junto busquem saídas e alternativas que otimizem o investimento gasto em benefício do imóvel locado.
Sendo assim, para o Locador é um bom negócio, dependendo do estado de conservação do imóvel, e para o Locatário estar em um ambiente harmonioso e atrativo, que traga conforto, apto a gerar futuros clientes que se sentem felizes, certamente entenderá o Locatário que o investimento valeu a pena, visto que acordos entre proprietários e inquilinos gera benefícios para ambas as partes, e é o que se espera, na relação contratual comercial.
Rose Glace Girardi, OAB/SP 334.290 Advogada atuante na cidade de São Caetano do Sul e Grande ABC e São Paulo, área Cível, Consumidor, Imobiliária, Trabalhista e Previdenciária, Graduada – Faculdade de Direito 2008-2012 – Faculdade Anhanguera, Pós-Graduada em Direito do Trabalho e Direito Previdenciário pela Faculdade Legale, MBA em Direito do Trabalho e Previdenciário e Pós Graduada em Imobiliário pela Faculdade Legale.
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