Centenas de pessoas que compram um terreno e promovem a construção de um edifício por meio da contratação de uma construtora têm pagado o valor do Imposto de Transmissão de Bens Intervivos (ITBI) em quantia que às vezes supera em 200% o que seria o correto caso agissem com maior cautela e organização. O problema é que em muitos casos o terreno é comprado em nome de uma empresa ou de uma pessoa, e, quando são transferidas as frações ideais para os adquirentes que arcarão com os custos da obra, por falta de orientação jurídica adequada, esses condôminos acabam pagando como se estivessem participando de um empreendimento negociado a preço fechado.
Num cenário econômico complicado, em que as margens de lucro são reduzidas e os riscos, aumentados, constata-se o crescimento de pessoas comprando terrenos e fazendo a obra por administração, também chamada de obra “a preço de custo”, na qual pagam um percentual sobre o valor dos custos da obra para uma construtora coordenar e promover a construção do edifício. Consiste num bom investimento por gerar lucro para os condôminos, que acabam tendo os apartamentos com um preço menor do que se tivessem comprado de uma construtora a preço fechado.
Ocorre que, sobre qualquer transferência de propriedade, o município de Belo Horizonte cobra 3% sobre o valor do bem. Se o terreno custa R$ 4 milhões, sendo 20 compradores, cada um pagará R$ 6.000 de ITBI referente à fração de R$ 200 mil. Mas, por deixarem de tomar alguns cuidados, acabam pagando sobre o valor final do apartamento, ou seja, R$ 18 mil, tendo em vista a avaliação de R$ 600 mil por apartamento. Dessa forma, os 20 compradores que custearam a construção acabam pagando 3% sobre o que gastaram com materiais, mão de obra e o lucro, resultando no pagamento global de R$ 240 mil a mais. Numa obra de grande porte, há casos de o comprador de unidade que vale R$ 2 milhões pagar R$ 60 mil, ou seja, R$ 40 mil a mais de ITBI do que seria cobrado se pagasse apenas sobre a sua fração de terreno.
Assessoria jurídica
A prefeitura, ao emitir a guia do ITBI com base no valor final daquele da unidade, mesmo estando ainda em construção, simplesmente procura obter a maior receita possível, o que é natural. Cabe ao construtor orientar os condôminos a contratarem um advogado para realizar os procedimentos necessários para pagar o ITBI num valor menor.
O pagamento em excesso não pode ser imputado à construtora, pois cabe aos condôminos agir de maneira profissional.
Diante da complexidade dos procedimentos que podem reduzir o valor do ITBI, torna-se importante os compradores buscarem uma assessoria jurídica especializada para elaborar os procedimentos que darão certeza ao município de que este deverá cobrar o imposto somente sobre o valor do terreno. Ao pagar o ITBI menor, resultará também em grande redução dos custos com a escritura junto aos dois cartórios, o de Notas e o de Registro de Imóveis, sendo a economia muito expressiva, especialmente se multiplicada pelas unidades.
KÊNIO PEREIRA
Fonte: O TEMPO
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