Investir em imóveis demanda determinados conhecimentos sobre o setor. Entre eles acerca da função e do funcionamento do cap rate, bastante utilizado neste segmento em específico.
Por isso, ao entender como começar a investir no setor imobiliário, é importante conferir termos como o cap rate e a sua aplicação no mercado no qual se deseja ingressar.
O que é cap rate?
Cap rate é a abreviação de capitalization rate, que em tradução significa “taxa de capitalização”. Trata-se de um indicador que calcula a média de retorno de capital quando este é investido em um imóvel. O que pode ajudar na decisão de um investidor acerca de determinada aplicação imobiliária.
Com isso, sua função é bastante parecida com a desempenhada pelo ROIC (retorno sobre capital investido). Porém, focado apenas no mercado imobiliário.
Como funciona o cap rate?
Antes de simplesmente confiar neste indicador, é preciso compreender como ele funciona, tanto em seu cálculo, quanto no que ele considera para chegar a um resultado.
A fórmula de cálculo do cap rate é a seguinte:
Cap rate = aluguel anual / valor total do ativo
Primeiro divide-se o valor que será recebido de aluguel ao longo de um ano inteiro e pelo valor total do imóvel. Em seguida, multiplica-se o resultado por 100 para obter o percentual do cap rate.
Exemplificando, um imóvel que custa R$ 500 mil terá um contrato de aluguel de R$ 1 mil ao mês. No acumulado do ano serão recebidos pelo proprietário R$ 12 mil. Logo, o cap rate deste imóvel é de 12 mil divididos por 500 mil, o que dá 0,024.
Logo, o percentual do cap rate é de 2,4%. Isso quer dizer que o retorno que o investidor terá nesta transação é de 2,4%. Assim, caberá a ele analisar se esta opção é vantajosa.
Vale ressaltar que diversos fatores interferem no cap rate de um imóvel, como inflação, tipo do imóvel e o destino de uso deste bem. Isso faz com que não haja tanta disparidade nos valores de cap rate encontrados no mercado.
Cap rate e os fundos imobiliários
Comprar um imóvel não é a única forma de se investir no mercado imobiliário. E pode não ser também a mais vantajosa, em termos de retorno financeiro.
Uma opção que pode ser mais vantajosa, dentro do espectro dos investimentos de renda variável, são os fundos imobiliários.
Os fundos imobiliários são constituídos com o intuito de construir ou adquirir ativos imobiliários que gerem retorno para os seus participantes. As opções vão desde imóveis residenciais a galpões logísticos e shoppings centers.
E, mesmo aqui, o cap rate é utilizado para analisar a viabilidade do investimento no tocante ao retorno de renda para os investidores. Quanto mais alto for o cap rate, melhor será a relação entre o patrimônio do fundo e os aluguéis recebidos.
O que significa maior receita e maior distribuição de rendimentos entre os cotistas. Assim, cabe ao investidor analisar qual fundo imobiliário é mais interessante para os seus propósitos.
Tiago Reis - Formado em administração de empresas pela FGV, com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.
Fonte: Suno Research
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