Suponha que você esteja caminhando pelas ruas da sua cidade e se depara com o anúncio de venda de uma bela casa. Você se interessa, liga para o proprietário e agenda uma visita. O imóvel te satisfaz plenamente e você decide concretizar a compra.
Em razão disso, você e o proprietário da casa celebram um contrato de compra e venda mediante escritura pública registrado em cartório de títulos com o objetivo garantir o seu direito da propriedade do referido imóvel contra terceiros.
Entretanto, após a celebração deste contrato, você repara que o vendedor do imóvel começa a se esquivar do compromisso de realizar a transferência da propriedade do imóvel no registro de imóveis competente. Insatisfeito com a situação, você procura um advogado e lhe pergunta qual seria a ação judicial cabível para se obrigar um vendedor a transferir a propriedade de um bem imóvel.
A resposta para esta pergunta é simples e direta: ação de adjudicação compulsória.
A ação de adjudicação compulsória busca obter sentença judicial na qual o Juízo supre a outorga do então proprietário do imóvel fazendo com que o promitente comprador tenha o direito de registrar a casa comprada em seu nome perante o registro de imóveis competente para o caso.
Contudo, é importante ressaltar que a ação de adjudicação compulsória não cabe nos casos em que o vendedor do imóvel não figure como proprietário do bem no registro de imóveis. Para estes casos, a ação judicial cabível será outra.
Além disso, não se exige - para esta ação - que o contrato de compra e venda esteja registrado no ofício de imóveis, por força de enunciado da súmula nº 279 do Superior Tribunal de Justiça.
Ou seja, a ação de adjudicação compulsória exige - além do vício de outorga - principalmente que o imóvel esteja registrado no nome do promitente vendedor. Caso não esteja, é provável que a questão seja resolvida em indenização por perdas e danos ou, caso sejam verificados determinados requisitos, por meio de ação de usucapião, que também objetiva conseguir a determinado indivíduo a aquisição da propriedade de bem imóvel.
Asaph Correa e Teles - Bacharel em Direito pela Universidade de Brasília. Pós-Graduando em Direito Civil e Direito Processual Civil pela Escola Superior da Magistratura do Distrito Federal.
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