Com a alta do IGPM, os contratos de locação (residencial ou comercial) que farão aniversário em breve terão um reajuste significativo, o que não se observava desde a época do Plano Real. Tudo isso justo no momento em que o país atravessa uma crise diante da pandemia da Covid-19. Dessa maneira, há uma discussão em torno da possibilidade de substituição de tal índice por outro que represente apenas uma recomposição da moeda, e não ocasione um enriquecimento ilícito. Nesse sentido, é importante pontuar o cabimento da teoria de imprevisão no caso.
Antes do advento da Lei do Inquilinato, outras normas já enfrentaram a questão da recomposição dos aluguéis devido aos índices inflacionários. Nesse sentido, a Lei 4. 494/64 veio para beneficiar um pouco os locadores, pois passou a admitir a correção dos aluguéis. No bojo das medidas do governo que chegava, viria a sua maior novidade: a criação da correção monetária como estratégia para garantir estabilidade monetária e condição para retomada do crescimento econômico. Assim estava criada a correção monetária como uma proposta do governo para combater os efeitos da inflação.
O índice de correção monetária IGPM, que é calculado pela Fundação Getúlio Vargas, foi criado em 1989 com o intuito de ser usado como parâmetro para a correção de alguns títulos emitidos pelo Tesouro Nacional. O mesmo passou a ser usualmente utilizado no mercado imobiliário como parâmetro para atualizar valores dos contratos de aluguel, e, assim, evitar o enriquecimento ilícito.
Além disso, a utilização do índice para a atualização do aluguel pretende conservar o poder aquisitivo original, diante da desvalorização da moeda, em virtude do período do contrato e da inflação, ou seja, de forma a manter o equilíbrio contratual e impedir a defasagem do aluguel. A partir desse entendimento, utiliza-se a correção monetária dos valores a ser calculada com base no IGPM que desde a sua criação tem sofrido variações que por muitas vezes privilegiam o locador e, em outros casos, o locatário.
Contudo, desde a criação do Plano Real o país não tinha vivenciado uma alta tão impactante do IGPM, o que inequivocamente abala o equilíbrio dos contratos de locação.
O Plano Real foi bem-sucedido em relação à estabilização monetária, mas gerou a recessão, o desemprego e uma maior oferta de imóveis para locação, o que acabou por derrubar os preços dos aluguéis. Diminuíram as ações de retomada, inverteram-se os acordos de aumento para redução dos aluguéis e as ações revisionais praticamente desapareceram.
Na época, o que se observou foi o ajuizamento de diversas ações revisionais antes do prazo de três anos com objetivo de alcançar a redução dos aluguéis. O STJ acolheu a tese da revisão com base na teoria da imprevisão. Outros locatários optaram pela devolução dos imóveis, paralisando as respectivas atividades ou alugando imóveis idênticos em melhores condições.
Sobre esta questão, a lei sobre locações dispõe o seguinte: "Artigo 18 — É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste". Assim, resta a critério das partes escolher o indexador da correção monetária, sendo vedado vincular a variação à oscilação de moeda estrangeira, ou do salário mínimo, e prever a periodicidade inferior a um ano.
Dessa maneira, uma vez que as partes convencionem o índice aplicável, e obedecidas as determinações legais, cumpre-se a aplicação deste que somente poderá ser afastado quando o índice escolhido não retratar a mera recomposição da moeda. Isso porque a correção monetária é um mecanismo para manter o poder aquisitivo, e não para que uma das partes se beneficie da sua aplicação. Em resumo, somente deve-se representar em reais o valor atualizado.
Diante da situação sem precedentes que o mercado imobiliário está enfrentando pela pandemia da Covid-19, é imprescindível a revisão dos contratos de locação para a convenção ou substituição do IGPM por outro que retrate melhor a situação econômica brasileira sem penalizar os locatários. Segundo a teoria da imprevisão, o contrato pode ser revisto caso haja uma flagrante onerosidade para uma das partes devido às mudanças que ocorreram após a realização do negócio. Tais mudanças devem ser imprevisíveis e extraordinárias. Considerando as decisões sobre outros temas que tratem sobre a teoria da imprevisão, fica claro que a pandemia é um evento imprevisível, e capaz de alterar a base econômica dos contratos, sendo prudente que os mesmos sejam equalizados.
O que se pretende com a aplicação da teoria da imprevisão é a convenção de um índice que não onere em demasia os locatários, e que possa observar os princípios do equilíbrio contratual e boa-fé das partes ou, a depender da situação do locatário, a suspensão do reajuste. Além disso, uma providência interessante ao firmar um contrato de locação é optar por mais de um índice, o que pode, inclusive, evitar atritos entre o locador e o locatário.
Conclui-se que este é um momento oportuno para rever porque nos contratos de locação tornou-se usual inserir uma cláusula com uma correção monetária a partir do IGPM. Considerando que o IPCA é um índice que também é utilizado nesses tipos de contrato, mas que hoje se encontram com um percentual muito mais benéfico, seria interessante para as partes, e para o próprio julgador, adotá-lo com propósito de não beneficiar em demasia uma parte em detrimento da outra.
Kizzy De Paula Mota é especialista em Direito Imobiliário no escritório Peixoto & Cury Advogados.
Fonte: Revista Consultor Jurídico
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