I - INTRODUÇÃO:
Os impactos que a pandemia tem causado diretamente na vida de milhares de brasileiros é fato. As dificuldade na mantenança das obrigações financeiras mensais é apenas um desses impactos.
Sabemos que diversos contratos de locação pactuados em todo território nacional, seja para fins residenciais, comerciais ou de shoppings centers estão sendo abatidos frontalmente. Muitos recorrem a diversas teorias com o fim de suspender, abater ou manter o valor pactuado entre as partes.
Pensando nisso, trouxemos o presente artigo com o fim de demonstrar as possibilidades de alteração do valor pactuado no contrato de locação em razão do Covid-19.
II - DAS TEORIAS DE SUSPENSÃO OU ABATIMENTO DO VALOR DA LOCAÇÃO:
Inicialmente, cumpre mencionar que em razão da calamidade pública decretada no Brasil e a crise econômica que vem assolando os brasileiros muito se tem questionado a possibilidade de suspender ou abater o valor da locação neste período.
De inicio, informo que a resposta a este questionamento é DEPENDE. Existem algumas teorias que muitos tem fundamentado a suspensão ou o abatimento do valor da locação. Dito isso, prudente se faz a conceituação de algumas destas teorias, senão vejamos:
1) FORÇA MAIOR:
O instituto da força maior está previsto no artigo 393 do Código Civil e dispõe o seguinte: "o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado."
No parágrafo único, o dispositivo assim dispõe: "o caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir".
A Doutrina assegura que caso fortuito ou força maior não são sinônimos. Segundo a doutrina majoritária, caso fortuito advém de uma ação humana, enquanto força maior da natureza.
Diante disso, muitos tem fundamentado o inadimplemento do aluguel no instituto da força maior, haja vista que a alteração da situação financeira advém de uma questão da natureza, totalmente imprevisível.
2) TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA:
A teoria da onerosidade excessiva encontra-se disposta nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil. veja-se:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Em resumo, os defensores da presente teoria defendem quando há uma mudança excessiva na situação financeira posterior a pactuação do contrato, as partes podem requerer o abatimento da prestação, com a finalidade de evitar a onerosidade excessiva.
Melhor dizendo, se houver uma alteração da situação financeira de uma das partes, posterior e excessiva ao momento da pactuação do contrato, seria possível a revisão com fulcro na teoria da onerosidade excessiva.
3) TEORIA DA IMPREVISÃO:
Esta teoria encontra disposta no artigo 317, do Código Civil o qual, assim dispõe: "quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação".
Neste interim, a teoria da imprevisão defende que quando, por motivo imprevisível, surgir desproporção no valor do pagamento referente a contraprestação, o vinculo contratual poderia ser revisto ou resolvido.
Diante do exposto, temos que cada uma das teorias supramencionadas defendem a alteração da condição financeira no momento da pactuação, a imprevisão e o desequilíbrio contratual entre as partes. Em razão disso, a resposta ao questionamento se é ou não possível a suspensão ou abatimento do valor da locação é DEPENDE (depende da alteração do fato a quo).
III - DAS TRATATIVAS JUDICIAIS PARA SUSPENSÃO OU ABATIMENTO DO VALOR DA LOCAÇÃO:
Infelizmente, muitos locadores ou locatários tem procurado a justiça com o fim de abater ou suspender o valor da locação. Esta procura pelo poder judiciário se da pelo fato de ser impossível solucionar o problema de forma consensual entre as partes ou, simplesmente, em razão das partes não tentarem solucionar em conjunto.
Digo, não existe nenhum problema em buscar a justiça para solucionar tais questões, ocorre que em razão de não existir, até o presente momento, nenhuma legislação regulamentando o tema, não existe segurança jurídico para procurar o judiciário neste momento.
Melhor dizendo, em razão das ocorrências recentes, cada magistrado tem interpretado o caso concreto de acordo com parâmetros próprios, sendo que cada um entende de uma forma diferente, não sendo possível, desta forma, trazer segurança jurídica aos postulantes.
Com o fim de exemplificar esta ausência de segurança jurídica, segue abaixo alguns julgados recentes acerca do tema, demonstrando de forma inequívoca a existência de insegurança jurídica. Veja-se:
O juiz Paulo César Ribeiro Meireles, da 1ª Vara de Guaratinguetá, aceitou o pedido de empresa varejista para reduzir o valor de locação de imóvel em 40% durante o período de restrição de atividades. A empresa alegou que, por sua filial estar fechada em consequência das medidas de contenção da pandemia de Covid-19 desde 20 de março, enfrenta dificuldades para conseguir manter centenas de lojas fechadas e empregados parados. Na decisão, o magistrado citou a Teoria da Imprevisão para acolher o pedido. De acordo com ele, existem eventos que são impossíveis de serem previstos, dada a sua raridade extrema, e que possuem consequências catastróficas, como é o caso atual. Nos códigos de Defesa do Consumidor e Civil, afirma, a legislação brasileira buscou uma forma de regular as relações contratuais diante de caso fortuito ou força maior. Cabe recurso da decisão. Processo nº 1001304-41.2020.8.26.0220. Fonte: TJ-SP
"INSEGURANÇA JURÍDICA. Interrupção de atividade comercial não desobriga empresa de pagar aluguel. O fato de atividades comerciais terem sido interrompidas por força da quarentena decorrente da epidemia de Covid-19 não autoriza o juiz a desobrigar a empresa do pagamento de aluguéis durante aquele período. Com base nesse entendimento, o juiz Daniel Ribeiro de Paula, da 11ª Vara Cível de Santos, negou liminar a uma concessionária de veículos que pedia suspensão por 60 dias do aluguel do imóvel que ocupa. Autos n. 1006355-74.2020.8.26.0562. Fonte: ConJur".
Justiça reduz aluguel de restaurante e suspende cláusulas de contrato com shopping. A juíza Vivian Carla Josefovicz, em atividade na 4ª Vara Cível da comarca de Blumenau, concedeu parcialmente pedido de tutela de urgência feito por um restaurante e, além de determinar a redução do aluguel para a metade do mínimo mensal, suspendeu o pagamento do fundo de promoção e propaganda e impediu a inserção de restrições perante os órgãos de proteção ao crédito em contrato de locação com um shopping de Blumenau. A magistrada cita ainda que, diante da situação, a redução dos valores é medida razoável e encontra amparo no Código Civil. Isso porque, com a paralisação das atividades em shopping centers, iniciada já em 18 de março deste ano (Decreto Estadual n. 515/2020) e ainda em vigor, houve abrupta interrupção da obtenção de recursos pelos lojistas. Da decisão prolatada no dia 17 de abril cabe recurso (Autos n. 5010372-55.2020.8.24.0008). FONTE: TJSC
Diante do disposto acima, queda-se evidente a existência de insegurança jurídicas nos casos de locação de imóveis. É evidente que enquanto não houver uma legislação para regular o tema, cada magistrado analisará o caso concreto de uma maneira e a insegurança jurídica reinara nesses casos.
Deste modo, é certo que a renegociação do montante a ser pago a título de locação torna-se mais benéfico para ambas as partes, caso as mesmas optem por solucionarem a questão sem acionar o poder judiciário. Ademais, quem conhece melhor a condição das partes que as próprias partes.
IV - CONCLUSÃO:
Cediço que não há nenhuma legislação, atualmente, no Brasil regulamentando a suspensão ou o abatimento do valor da locação em razão do Covid-19. O que há são algumas teorias que fundamentam essa suspensão e/ou abatimento do valor em razão de uma alteração dos fatos no momento da pactuação, em razão de um fato imprevisível/oneroso.
Sabemos que, caso as partes não queiram ou não consigam entrar em um acordo voluntariamente, o judiciário esta a disposição para solucionar tal conflito. Ocorre que, conforme visto alhures, no momento, não há segurança jurídica nas decisões judiciais que tratam deste assunto, uma vez que esta havendo diversas decisões divergentes e contrárias entre si.
Diante disso, quedou-se evidente que em razão desta situação de pandemia a situação financeira de muitos foi alterada, sendo, necessário, em alguns casos, a renegociação do contrato de locação. Em razão disso, queda-se incontroverso a necessidade das partes renegociarem entre si, com o intuito que conseguir o melhor resultado para ambas as partes.
V - FONTES:
Shirley Carolina Giaccon - Advogada, atuante em direito imobiliário, com ênfase em incorporação imobiliária, construção civil, condomínio, locação e compra e venda. Formada em Direito pela Faculdade Cristo Rei - FACCREI. Aprovada no Exame de Ordem, enquanto cursava o nono período do curso de Direito. Especialista em Direito Imobiliário pela Faculdade Legale.
Fonte: Artigos JusBrasil
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