CONTRATOS IMOBILIÁRIOS PRELIMINARES

É possível minimizar os riscos da compra e venda de imóveis por meio de um contrato prévio à efetivação da transação de compra e venda.

Tais contratos não dão direito à propriedade. O art. 1245 do Código Civil (CC)é taxativo em relação à necessidade de registro

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Portanto, a aquisição da propriedade se dá com o trinômio pagamento do ITBI-escritura pública no Cartório de Notas-registro definitivo na matrícula no Registro de Imóveis. Esse artigo não questiona isso.

A compra e venda imobiliária terá menos riscos caso tenha uma etapa preliminar à escritura pública: a assinatura de contratos preliminares. São eles:

Contrato preliminar de compra e venda: contrato em que as partes se comprometem a efetivar a transação.

Deve ter os seguintes elementos, entre outros

- Partes e sua qualificação;

- Descrição genérica do imóvel;

- Valor do sinal e sua perda caso haja desistência (numa transação entre imóveis usados, a multa é o valor do sinal);

- Comissão do corretor;

- Prazo para se fazer escritura pública;

- Prazo para se levar a registro;

- Descrição do imóvel conforme a matrícula; e

- Prazo para a tradição das chaves;

Termo de compromisso de compra e venda: possui quase todos os elementos do contrato de compra e venda. A diferença é que ele tem como característica a previsão futura do registro condicionado ao pagamento do imóvel em prestações.

Ambos os contratos podem ser averbados na matrícula do imóvel.

Promessa de compra e venda de imóvel: adotado para imóvel em construção, dando ao signatário o direito ao futuro registro do imóvel quando estiver pronto.

Assim, uma fase prévia de contratos anterior ao registro do imóvel permite que as partes tenham maior segurança jurídica da transação.

Bruno Godoi - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Família e Sucessões.

Advogado e servidor público federal. Graduado em Direito pela Universidade de São Paulo. OAB/SP 439440.

Fonte: Artigos JusBrasl