CONCEITOS DIVERSOS DE VALOR

Valor de mercado 

O valor de mercado surge da comparação de determinado bem com outros de mesma similaridade, quando da venda ou oferta destes, considerando-se o mesmo mercado e o mesmo instante. Vale ressaltar que esse valor deve ser expresso em unidade monetária. 

Valor econômico 

Econômico é o que se refere a processo produtivo e operacional. Relaciona-se com os custos e o processo. Portanto valor econômico está ligado ao quantum foi destinado para determinada atividade. Por exemplo, no caso da construção de um prédio, o terreno, os materiais, a mão de obra, as máquinas, tudo isso comporá o valor econômico do imóvel. 

Valor potencial 

É o valor idealizado, o ápice que se pode chegar a determinado valor comercial em uma negociação. Pode ser bem esclarecido pelo conhecido termo utilizado no mercado imobiliário: VGV, que significa Valor Geral de Vendas. 

Veja uma explicação prática retirada do Portal VGV – Tudo sobre marketing imobiliário: A construtora “A” pretende lançar um empreendimento com 70 apartamentos a R$ 350.000,00 cada. O VGV deste empreendimento é de R$ 24.500.000,00, ou seja, ele tem o potencial de gerar R$ 24.500.000,00 em receitas. Isto não significa que ele irá necessariamente gerar este valor, pois uma série de fatos pode fazer com que a receita total varie, como alteração no preço dos imóveis, margem de negociação e uma série de outros motivos, mas o indicador ajuda a identificar o potencial comercial do empreendimento.

No caso do exemplo supra, multiplicando-se os 70 apartamentos pelo valor idealizado de cada um deles obtém-se o valor desejado do empreendimento como um todo, ou seja, R$ 24.500.000,00. Esse é portanto, o seu valor potencial. 

Valor de reposição *

Gostamos muito de olhar o valor de um ativo físico imobiliário sob a perspectiva do seu “custo de reposição”. Claro, também combinamos esse estudo com a análise relativa e o método do fluxo de caixa descontado – aqui, usamos análise de sensibilidade de aluguel, cap rate de entrada/saída, leasing spread e alavancagem financeira para entender em que cenário perdemos dinheiro.

Entre outras variáveis, a mais difícil de estimar é o custo do terreno, que é basicamente explicado pela sua localização. A mensuração do valor do terreno envolve análise do adensamento demográfico, renda per capita, empregos formados na região, transporte/infraestrutura, etc. Também é preciso avaliar a sua oferta, uma vez que à medida que a escassez de áreas aumenta, o terreno se valoriza e vice-versa. Já o custo de obra é fácil estimar, varia pouco independentemente da região do ativo.

Porém, a conta do custo de reposição não para por aí. Temos que incorporar alguns fatores como risco de execução de obra, risco legal e o próprio custo do dinheiro no tempo. Afinal, uma obra pode atrasar seja por conta de más condições climáticas (leia-se chuva) e/ou por atrasos de licenças e aprovações de prefeitura, dentre outros fatores.

O custo de reposição não deve ser avaliado isoladamente, é preciso entender a tendência do mercado da região. Um ativo com alta vacância, seja por excesso de oferta, baixa demanda, e/ou uma combinação dos ambos negociado abaixo do custo de reposição não necessariamente é um bom investimento.  

*Excerto de texto do ClubeFii adaptado