Introdução
O momento de instabilidade social, econômica e política decorrente da pandemia1 do coronavírus (covid-19) – declarada pela OMS no dia 11 de março de 2020 – está causando reflexos sem precedentes nas relações jurídicas, impactando diretamente nos negócios imobiliários e no desenvolvimento nacional, um dos objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil2.
Evidente que no momento a atenção deve estar voltada para a saúde, direito de todos e dever do Estado3, envidando-se todos os esforços necessários da administração pública e do povo brasileiro para prevenir e conter a disseminação do coronavírus no país.
Nesse passo, diante da declaração da Organização Mundial da Saúde (OMS) de situação de Emergência de Saúde Pública de Importância Internacional (ESPII)4 – o maior nível de alerta da OMS, diga-se de passagem –, foi instituído no Brasil em 03 de fevereiro de 2020 o Comitê de Crise para Supervisão e Monitoramento dos Impactos da covid-195, órgão de articulação da ação governamental e de assessoramento ao Presidente da República sobre a consciência situacional em questões decorrentes dessa pandemia.
Como se observa no atual cenário nacional, diversas medidas estão sendo adotadas pelo Poder Público visando conter a disseminação da covid-19 e a proteção da saúde e da coletividade, a começar pelo distanciamento social, isolamento domiciliar e quarentena impostos pela lei 13.979, de 06 de fevereiro de 20206.
Também foram editadas a Medida Provisória 9267 – estabelecendo procedimentos para aquisição de bens, serviços e insumos destinados ao enfrentamento da emergência de saúde pública – e a Medida Provisória 9278 – estabelecendo as novas medidas trabalhistas que podem ser adotadas pelos empregadores para preservação do emprego e da renda e para enfrentamento do estado de calamidade pública.
Essas medidas "não afastam a competência concorrente nem a tomada de providências normativas e administrativas pelos estados, pelo Distrito Federal e pelos municípios", conforme decidido liminarmente nos autos da ADI 63419 pelo ministro Marco Aurélio Mello, do Supremo Tribunal Federal (STF).
A propósito da competência concorrente, o Estado do Espírito Santo também adotou diversas medidas para enfrentamento da covid-19 por meio dos decretos 4.593, 4.600-R e 4.605-R, dentre elas a suspensão do funcionamento de estabelecimentos comerciais, centros comerciais (shopping centers), academias de esporte de todas as modalidades, atendimento ao público em todas as agências bancárias e em concessionárias prestadoras de serviço público.
Posta assim a questão, é de se dizer que em razão da instabilidade social, econômica, política e jurídica decorrente da situação de Emergência de Saúde Pública de Importância Internacional (ESPII)4 e das medidas adotadas pelo Poder Público, inúmeras controvérsias surgem em relação aos negócios imobiliários, dentre as quais podemos enumerar: (1) nos contratos imobiliários: (a) nulidades, (b) juros, (c) correção monetária, (d) inexecução contratual e suas consequências, (e) revisão e (f) resolução contratual; (2) nas locação não residenciais: (a) valor do aluguel, (b) inadimplemento, (c) multa pelo pagamento em atraso, (d) devolução antecipada do imóvel pelo locatário, (e) locação em shopping centers e (f) contrato built-to-suit (construído para servir); (3) na compra e venda de imóveis: (a) prazos para pagamento, (b) inadimplemento, (c) prazo para purgação da mora, (d) multa pelo pagamento em atraso, (e) atraso na entrega do imóvel e (f) desistência da compra; (4) nos condomínios: (a) direito de propriedade, (b) limitação ao uso de áreas comuns, (c) limitação de circulação de pessoas, (d) cancelamento de assembleias ordinárias e extraordinárias e (e) suspensão de autorização para obra.
Em verdade, na atual conjuntura o maior impacto nos negócios imobiliários será o inadimplemento das obrigações pecuniárias, considerando-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma pactuados (art. 394, CC10).
À vista do até aqui exposto, como devem ser analisados os negócios imobiliários vigentes frente às controvérsias resultantes desse novo cenário mundial?
O desate dos negócios imobiliários não podem ser desvinculados da atual realidade mundial, a despeito da pandemia da covid-19 e das medidas adotadas pelo Poder Público, de sorte que os ajustes devem ser direcionados para a consecução de finalidades que atendam aos interesses da coletividade e aos princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
É nessa linha que passo a analisar os negócios imobiliários em geral.
Clique aqui e confira a íntegra do artigo.
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1 Disponível em - Lesson 1: Introduction to Epidemiology - Section 11: Epidemic Disease Occurrence - Level of disease. Epidemia é caracterizada por um aumento, muitas vezes repentino, no número de casos de uma doença. Geralmente, esse número está acima do que é normalmente esperado para a população de uma determinada área. A definição é parecida com a do surto, terminologia que é utilizada quando os casos da doença estão contidos em uma área geográfica limitada. Pandemia refere-se a uma epidemia que se espalhou por vários países ou continentes, geralmente afetando um número muito maior de pessoas.
2 Art. 3º, CF. Constituem objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil: (...) II - garantir o desenvolvimento nacional.
3 Art. 6º, CF. São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.
Art. 23, CF. É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios: (...) II - cuidar da saúde e assistência pública, da proteção e garantia das pessoas portadoras de deficiência;
Art. 196, CF. A saúde é direito de todos e dever do Estado, garantido mediante políticas sociais e econômicas que visem à redução do risco de doença e de outros agravos e ao acesso universal e igualitário às ações e serviços para sua promoção, proteção e recuperação.
4 Disponível em .
5 Decreto 10.277, de 16 de março de 2020. Disponível em .
6 Disponível em .
7 Disponível em .
8 Disponível em
9 Decisão proferida na ADI 6341 em 24 de março de 2020, às 10h30. Íntegra da decisão. Disponível em .
10 Art. 394, CC. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.
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Germano Naumann Margotto é especialista em Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito (EBRADI), Direito Tributário pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV) e Gestão Tributária pela Universidad de Castilla-La Mancha (UCLM). Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) e da Associação Brasileira de Contribuintes (ABCONT). Sócio-fundador do escritório Margotto, Pedreira de Freitas Sociedade de Advogados.
Fonte: Migalhas
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