A rapidez e o elevado nível de contágio da COVID-19 pegou o mundo de surpresa, deixando nações, cidades e cidadãos atônitos, causando pânico, insegurança e perplexidade.
O avanço da medicina e da ciência, que superou diversas doenças antes tidas como incuráveis, descoberta e aplicação massiva de vacinas e medicamentos, trouxe uma relativa sensação de segurança da sociedade contemporânea, demonstrou, entretanto, a nossa vulnerabilidade frente a pandemias.
Em todo o mundo as instituições viram-se impotentes diante de uma crise dessa magnitude, diversas medidas vêm sendo tomadas, às vezes de formas desencontradas, gerando e amplificando conflitos.
No caso de condomínios, principalmente por conta das medidas de isolamento social impostas pelas autoridades acabam surgindo conflitos, muitas vezes movidos pelo pânico e desinformação. Nesses casos, qual é o papel do síndico no enfrentamento da COVID-19?
Antes de mais nada, convém estabelecer os parâmetros legais dessa problematização. O Código Civil brasileiro estipula em seu artigo 1.336, IV, que é dever do condômino não prejudicar a saúde dos demais.
Art. 1.336 - São deveres do condômino:
(...)
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (grifo nosso).
Por outro lado, o artigo 1.348 do mesmo diploma legal atribui ao Síndico o dever de fiscalizar o cumprimento das normas internas do condomínio, especialmente no que toca o uso das partes comuns e exposição aos demais condôminos e ocupantes. Em todo caso é importante destacar que o síndico não tem poder de polícia.
Art. 1.348 - Compete ao síndico:
(...)
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
(...)
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; (grifo nosso).
O Direito sempre deve ser analisado de forma sistêmica, principalmente para evitar o conflito de normas que incidem em casos concretos.
Do ponto de vista do cidadão, temos os direitos individuais, disciplinados no Art. º 5º da Constituição Federal, onde destacamos:
Art. 5º - Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
(...)
II - ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;
XV - e livre a locomoção no território nacional em tempo de paz, podendo qualquer pessoa, nos termos da lei, nele entrar, permanecer ou dele sair com seus bens;
XVI - todos podem reunir-se pacificamente, sem armas, em locais abertos ao público, independentemente de autorização, desde que não frustrem outra reunião anteriormente convocada para o mesmo local, sendo apenas exigido prévio aviso à autoridade competente; (grifo nosso).
(...)
XXII - é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
Ab initio, as medidas de confinamento e de restrição de acesso tem um caráter meramente orientativo, uma vez que, até o presente momento, inexiste lei que determine o confinamento de pessoas ou a restrição de acesso a determinados locais.
Cumpre-se destacar que lei é uma norma emanada de autoridade soberana competente, no caso concreto, do Congresso Nacional, Assembleias Estaduais ou Distrital ou ainda Câmaras de Vereadores, imposta a todos os indivíduos a obrigação de submeter-se a ela sob pena de sanções, obedecendo os Princípios Constitucionais.
Assim como há o disciplinamento das garantias individuais, a Constituição Federal também prevê excepcionalidades onde pode haver mitigação ou supressão temporária dessas garantias, é o que ocorre no estado de defesa, regrado pelos artigos 136 a 141.
Art. 136. - O Presidente da República pode, ouvidos o Conselho da República e o Conselho de Defesa Nacional, decretar estado de defesa para preservar ou prontamente restabelecer, em locais restritos e determinados, a ordem pública ou a paz social ameaçadas por grave e iminente instabilidade institucional ou atingidas por calamidades de grandes proporções na natureza.
§ 1º O decreto que instituir o estado de defesa determinará o tempo de sua duração, especificará as áreas a serem abrangidas e indicará, nos termos e limites da lei, as medidas coercitivas a vigorarem, dentre as seguintes:
I - restrições aos direitos de:
a) reunião, ainda que exercida no seio das associações;
(...)
§ 2º O tempo de duração do estado de defesa não será superior a trinta dias, podendo ser prorrogado uma vez, por igual período, se persistirem as razões que justificaram a sua decretação.
(...)
§ 4º Decretado o estado de defesa ou sua prorrogação, o Presidente da República, dentro de vinte e quatro horas, submeterá o ato com a respectiva justificação ao Congresso Nacional, que decidirá por maioria absoluta.
§ 5º Se o Congresso Nacional estiver em recesso, será convocado, extraordinariamente, no prazo de cinco dias.
§ 6º O Congresso Nacional apreciará o decreto dentro de dez dias contados de seu recebimento, devendo continuar funcionando enquanto vigorar o estado de defesa.
§ 7º Rejeitado o decreto, cessa imediatamente o estado de defesa. (grifo nosso).
Neste caso, ficaria mitigado o direito de ir e vir e o direito de reunião, mas sem impacto sobre o direito de propriedade.
A limitação da propriedade nos condomínios edilícios
Nas palavras de Beil & Oliveira:
“Condomínio edilício é o conjunto de propriedades numa edificação composto por partes exclusivas e partes comuns. A adoção da expressão condomínio edilício tem fundamento no fato de ser este o nome adotado pela legislação ora vigente, constante dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil. Como o próprio nome já diz, no condomínio várias pessoas possuem o co-domínio (co-propriedade) sobre uma mesma coisa, havendo, contudo, no edilício, a característica distintiva especial de que uma parte do bem sob uma mesma área é de propriedade exclusiva de cada um dos comunheiros, e outra parte é comum”. (BEIL, Eduardo & OLIVEIRA, Álvaro Borges. A limitação ao direito de propriedade nos condomínios edilícios e sua função social. Disponível em: https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/a-limitacao-ao-direito-de-propriedade-nos-condominios-ediliciosesua-funcao-social/ em 02/04/2020).
Neste tipo de propriedade os condôminos são proprietários de áreas privativas coexistindo com áreas compartilhadas. À luz do Direito, proprietário é definido pelo artigo 1.228 do Código Civil:
Art. 1.228 - O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. (grifo nosso).
E em relação ao proprietário de unidade em condomínio edilício, o Código Civil especifica:
Art. 1.335 - São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; (grifo nosso).
Dessa forma é possível inferir que o proprietário de unidade em condomínio edilício tem direitos plenos de usar, fruir e dispor livremente das suas áreas privativas e disciplinadamente das áreas comuns, desde que não exclua a utilização dos demais condôminos, com as ressalvas legais (Código Civil, Art. 1228, §§s 1º e 2º, dentre outras).
Normas internas de um condomínio edilício
Enquanto as normas que fazem parte do ordenamento jurídico estatal regulam a vida em sociedade, é possível estabelecer microssistemas com normas próprias (desde que não violem Princípio Constitucionais nem a legislação em vigor), no caso dos condomínios edilícios são a convenção (ou estatuto) e o regimento interno (regulamento) que disciplinam o uso das coisas, sejam elas comuns ou privativas.
Tais diplomas são submetidos à autoridade máxima de condomínios, a assembleia geral. É esta que tem a competência legal de criar, revogar ou modificar normas e critérios de utilização de coisas comuns. O papel do síndico é fazer cumprir essas normas, fiscalizar, orientar, mas não "legislar”.
Todos os atos desempenhados pelo síndico devem estar pautados na lei ou nas normas internas (Convenção e Regimento), bem como das decisões exaradas da Assembleia Geral, no interesse do bem comum.
Em situações extraordinárias, para resguardo do síndico no desempenho de suas atribuições é aconselhável a convocação de Assembleia Geral Extraordinária, em caráter de urgência ou não, para que esta delibere as medidas que deverão ser impostas como forma de proteção da saúde dos moradores, observados os trâmites legais. Em casos de urgência, o síndico pode se valer do estatuído no Código Civil, artigo 1.341, § 2º (“Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente”).
Atuação ao síndico frente ao COVID-19
Preliminarmente, deve-se salientar que, quando se trata de formas de conter enfermidades contagiosas, mais precisamente, epidemias ou pandemias, há necessidade de fundamento científico, principalmente das autoridades médicas (Ministério da Saúde ou outras fidedignas como parecer de profissional ou entidade especializada).
Considerando que praticamente todas as medidas propostas levem a restrição de contato físico entre os condôminos/ocupantes, bem como mitigar acesso às áreas comuns, é imperativo o embasamento técnico, que pode ser extraído de um Decreto do Poder Executivo, de orientações da Organização Mundial de Saúde (OMS) ou da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa), das secretarias estadual ou municipal de saúde, dentre outros. Não devendo ser tomadas medidas restritivas sem consultar especialistas e sem ratificação da Assembleia Geral antes.
À seguir examinaremos algumas situações que poderão vir a surgir nesse enfrentamento:
a) Interdição total ou parcial de áreas comuns não essenciais: Entendemos que tal determinação afete de forma direta a propriedade dos condôminos, mesmo podendo ameaçar à saúde coletiva, exigindo a deliberação em AGE de medidas restritivas com prazo determinado. Podem ser fechados ou impostas regras que reduzam seu funcionamento (redução de horários ou de pessoas utilizando simultaneamente);
b) Restrições de acesso à edificação de prestadores de serviços essenciais como médicos, dentistas, enfermeiros, fisioterapeutas, etc.: Entendemos que o condomínio NÃO pode proibir a utilização de áreas comuns e elevadores por profissionais ainda que, potencialmente, possam estar contaminados. O síndico, com base nas decisões da AGE, pode instituir regras que limitem a quantidade de pessoas nas áreas comuns e elevadores, destinem elevadores exclusivos aos profissionais potencialmente infectados, etc.;
Tais medidas podem ser estendidas às escadas, portaria (simplificando o controle de acesso sem comprometer a segurança, como por exemplo evitar a coleta de biometria manual, mas fotografando documentos e rosto de visitantes);
c) Restrições de acesso à edificação – serviço não essencial como prestadores de serviços (pedreiros, pintores, diaristas, eletricistas, etc.): Entendemos que o condomínio NÃO pode proibir o acesso desses profissionais às unidades onde serão realizados esses serviços, desde que estejam obedecidas as regras de horário estipuladas no regimento interno, trata-se do exercício regular de direito de propriedade dos condôminos sobre as áreas privativas;
d) Restrições de acesso à edificação de visitantes: Entendemos que o condomínio NÃO pode proibir a utilização de áreas comuns e elevadores por visitantes, por decorrência do direito de propriedade que o condômino tem;
e) Entrega de móveis e eletrodomésticos: Entendemos que o condomínio NÃO pode proibir a entrega de móveis e/ou mudanças, desde que as regras previamente estabelecidas no tocante a dias e horários sejam respeitadas;
f) Obras em unidades condominiais: No tocante às áreas privativas, compete aos seus proprietários estabelecer a urgência e relevância das referidas obras, desde que atendam as regras previamente estabelecidas no tocante a dias e horários, assim sendo, entendemos que não cabe ao síndico ou ao condomínio obstar a realização de obras nas áreas privativas;
g) Obras em áreas comuns: No tocante às áreas comuns, o síndico tem a prerrogativa de adiar, suspender ou até rescindir contratos com base nos artigos 317 e 478 do Código Civil (resolução não culposa de contrato por fato superveniente);
h) Realização de festas e reuniões: Apesar dos condôminos serem co-proprietários das áreas comuns, o síndico pode proibir as festas, confraternizações e reuniões nas áreas comuns, com base no art. 1.277 (uso anormal da propriedade em combinação com o artigo 1.336, IV, (deveres do síndico zelar pela saúde e segurança dos condôminos) ambos do Código Civil;
i) Utilização de calços em portas corta-fogo para melhorar ventilação: Embora seja importante a ventilação para evitar a concentração de patógenos nocivos, a prática que vem sendo observada em alguns condomínios de calçar as portas corta fogo da escadaria visando a melhoria da ventilação, trata-se de medida que deve ser evitada. Os projetos de prevenção de incêndio levam em consideração oferecer uma rota segura de evacuação livre de fumaça em caso de incêndio e, para isso é fundamental manter as portas sempre fechadas (é por essa razão que esse tipo de porta dispõe de molas para fechamento). Trata-se de ato ilícito e, em caso de incêndio, ainda que durante uma pandemia, gera o dever de indenizar em caso a prejuízos à saúde ou a vida de pessoas;
j) Realização de assembleias (AGEs): Considerando a RECOMENDAÇÃO das autoridades sanitárias, para evitar aglomerações, são desaconselhadas as realizações de assembleias condominiais (AGOs ou AGEs), entretanto podem surgir situações em que seja necessária essa realização. As assembleias virtuais, ou seja, as que podem ser feitas através de videoconferência ou quaisquer outros aplicativos informáticos necessitam de regulamentação prévia. Somente as decisões exaradas de assembleias presenciais são válidas, caso não haja a expressa previsão na convenção condominial.
Fica evidenciado o fato que a grande maioria dos condomínios não possui convenções, nem regimentos internos que contemplem o enfrentamento de situações como essa pandemia, tornando necessária a atualização dessas normas internas, inclusive para instituir as assembleias virtuais e sistemas de votação mais flexíveis, preservando a livre manifestação da vontade dos condôminos.
O principal obstáculo se trata de interpretação jurisprudencial de um dispositivo legal, o artigo 1.352 do Código Civil:
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Como esse artigo prevê a presença dos condôminos, muitos juízes interpretam de forma restritiva, invalidando as deliberações obtidas por modo não presencial, mas se houver expressa disposição permissiva na convenção, as decisões jurisprudenciais convergem para a convalidação desse meio, disciplinando a forma virtual. De qualquer forma é imprescindível alterar a convenção de forma presencial para só então se valer de decisões tomadas por meio virtual.
Dos eventuais excessos praticados pelo síndico
Ao assumir suas funções, muitas vezes o desconhece plenamente suas atribuições, bem como qual sua responsabilidade diante de eventuais fatos ilícitos ou acidentes possam ocorrer no condomínio. Assim sendo, o síndico deve se inteirar de suas atribuições legais, correndo o risco de ser surpreendido e responder civil ou criminalmente perante o Poder Judiciário, podendo responder por ação ou por omissão, ou seja, poderá responder por ter feito algo que não lhe competia ou por deixar de fazer algo que lhe foi atribuído.
Existem situações em que exacerbando o desempenho de suas funções o síndico cause algum dano a outrem. Nesse caso incide o Artigo 927 do Código Civil:
Art. 927 – Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
O ato ilícito também é definido no Código civil, pelos artigos 186 e 187:
Art. 186 - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187 - Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Exemplificando, se o síndico deixar de conservar ou consertar um piso na área comum do condomínio e, em razão disso, ocorrer um acidente, causando lesões corporais em uma pessoa, se configurará a responsabilidade civil, que consiste na obrigação de reparar o dano mediante indenização, se esse fato (acidente) gerar dano à dignidade ou honra da pessoa, que cause uma grave perturbação em seu equilíbrio emocional, caracteriza o dano moral, se desse acidente sobrevier algum tipo de mutilação ou grave e irreversível lesão visível haverá ainda o dano estético e, seguindo pelo encadeamento de consequências do fato, poderá haver cometimento de crime, como por exemplo, lesão corporal (Art. 129 do Código Penal), sendo o autor do fato criminoso o síndico.
Existem diversas situações similares, como manutenção de garagens, piscinas, salão de festas, escadaria, sauna, etc. Em todas essas situações há potenciais riscos ao condomínio e ao síndico se este não for diligente ou não cumprir as normas internas existentes (convenção e/ou regimento) ou deixar de observar as normas ABNT cabíveis (por exemplo: NBR 16.280).
Importante destacar ainda que se a obra ou a manutenção seja realizada por empresa terceirizada, a responsabilidade civil será compartilhada entre a empresa terceirizada, o condomínio e o síndico, pois este último tem culpa pela ausência de fiscalização (culpa in vigilando) ou pela equivocada escolha da empresa prestadora de serviços (culpa in eligendo).
Outro problema ocorre quando o síndico decide por si, agindo de forma autoritária, interferir na vida privada dos condôminos, cerceando seus direitos, como por exemplo, decidir liberar ou impedir o acesso de visitantes às áreas privativas dos condôminos ou ainda, no caso do presente tema, diante dessa pandemia do COVID-19, adotar ou implementar medidas sem o respaldo legal ou assemblear.
Caso o síndico não proceda amparado na legalidade e decida pelo constrangimento ao condômino, cerceando seus direitos ou garantias fundamentais constitucionais, estará sujeito à responsabilização criminal, bem como à responsabilização civil, diante do abalo emocional que poderá ocasionar ao condômino (dano moral).
Em caso de demanda judicial contra o condomínio, poderão os demais condôminos ingressar com ação regressiva em face do síndico, que responderá com seu patrimônio pessoal, pelos atos ilícitos que porventura tenha praticado, seja por ação ou por omissão.
Conclusão
A sociedade evolui à medida em que supera seus desafios e problemas, muitas situações que derivaram dessa pandemia do COVID-19 ainda serão objeto de demandas judiciais, muitas decisões tomadas em época turbulenta, mediadas pelo pânico, insegurança e desinformação generalizada ainda repercutirão por muito tempo. Fica claro que os condomínios devam se preparar, alterando suas convenções e regimentos de forma a disciplinar situações que exijam controles mais efetivos de enfrentamento e implementem procedimentos mais ágeis de tomada de decisão terão melhores condições de garantir mais segurança e saúde a todos seus ocupantes.
Ao síndico compete a participação ativa na implementação dessas medidas de aperfeiçoamento e de gestão, mas deve procurar atender os preceitos legais para evitar abusos que poderão ser demandados judicialmente, trazendo prejuízos ao condomínio com a possibilidade de regresso contra si, no caso de cometimento de atos ilícitos ativos ou omissivos, destacando que o síndico não tem poder de polícia.
Helmut Gruber - Advogado, Engenheiro.
Formado em Engenharia e Direito, pós em Marketing e Antropologia Cultural. Atuou por vários anos como executivo em multinacionais e empresas da área de tecnologia, sólida vivência industrial. Diretor de empresa de engenharia elétrica, atuando na área de energia, instalações e proteção contra descargas atmosféricas. Síndico profissional, consultor e palestrante. Na área do direito há vários anos, atuou em mais de 1000 processos judiciais e extrajudiciais.
Fonte; Artigos JusBrasil
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