Nós sabemos que muita coisa mudou nos últimos meses. Vivemos uma realidade até então não pensada que precisa ser analisada com muito cuidado, devido o COVID 19.
Essa “nova realidade” trouxe cenários diversos na saúde, economia, política dentre outros setores da sociedade. Nesse contexto, na vida condominial não foi diferente, no que tange a inadimplência condominial.
Alguns condomínios já têm enfrentado uma curva crescente da falta de pagamento. Mas o que fazer nesses casos?
Por esse motivo, elaboramos o conteúdo abaixo visando auxiliá-los frente ao tema.
1. INADIMPLÊNCIA CONDOMINIAL
Com o isolamento social devido o COVID19, inicia-se prejuízos visíveis na economia, onde as administradoras de condomínio já percebem crescimento na inadimplência condominial.
Entretanto, sabemos, que o condomínio só se sustenta se todos os condôminos contribuírem para que haja os pagamentos das despesas comuns. Entretanto, o que fazer nesses casos?
Os encargos condominiais são cobrados pelos Síndicos através de forma Judicial ou Extrajudicial.
Vamos entender um pouco a diferença de cada uma?
1.1 AÇÃO JUDICIAL
Existem uma realidade sobre a cobrança judicial no CPC/73 e outra no CPC/2015. No Código de Processo Civil de 73, a cobrança era realizada através de procedimento sumário. Ocorre que após o CPC/15 o procedimento sumário foi revogado, motivo pelo qual passamos a utilizar o procedimento ordinário – que passa a chamar procedimento comum, vejamos:
Art. 1.049. Sempre que a lei remeter a procedimento previsto na lei processual sem especificá-lo, será observado o procedimento comum previsto neste Código.
Parágrafo único. Na hipótese de a lei remeter ao procedimento sumário, será observado o procedimento comum previsto neste Código, com as modificações previstas na própria lei especial, se houver.
Importante lembrar ainda que o CPC/15 prevê que as taxas condominiais passam a ser um título executivo extrajudicial, ou seja: são títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembléia geral, desde que documentalmente comprovadas.
1.1.1 CITAÇÃO
Segundo a legislação, nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.
Quando a citação acima for frustrada, o mesmo procedimento poderá ser feito através de intimação realizada pelo oficial de justiça à funcionário da portaria – quando esse oficial houver procurado o devedor por 2 (duas) vezes sem êxito, havendo suspeita de ocultação, vejamos:
Artigo 252: Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar.
Parágrafo único. Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
1.1.2 CONSEQUÊNCIA AO INADIMPLENTE
a) O juiz poderá a requerimento da parte determinar a inclusão do nome do executado em cadastro de inadimplentes. Nesse sentido, importante lembrar o que preconiza o enunciado 190 do Fórum Permanente de Processualistas Civis:
“O novo dispositivo não veda a inclusão extrajudicial do nome do executado em cadastros de inadimplentes, pelo credor ou diretamente pelo órgão de proteção ao crédito”
b) O inadimplemento dos encargos condominiais gera a perda da propriedade;
c) A prescrição de dívida condominial é quinquenal, a contar do dia seguinte do vencimento.
1.1.3 PERDA DA PROPRIEDADE
A perda da propriedade não é instantânea, existe um caminho processual para que tal aconteça, vejamos:
a) Após deferida a penhora, o Juiz determinará a intimação de todos os proprietários do imóvel, para que tomem ciência da penhora.
b) Registra-se a penhora junto ao cartório de registro de imóveis;
c) Após faz-se necessário avaliar o imóvel para determinar um valor (que será o que iniciará o leilão;
d) O Juiz irá nomear um perito que fará o laudo técnico e fixando o valor final do imóvel;
e) Após o Juiz irá determinar o leilão, em duas praças. Sendo a primeira praça pelo valor de avaliação do imóvel.
f) Caso não sejam oferecidos lances em primeira praça, inicia-se a segunda praça, onde poderão ser aceitos lances, de até 50% do valor de avaliação.
1.2 ACORDO EXTRAJUDICIAL X INADIMPLÊNCIA CONDOMINIAL
A ação judicial (mesmo sendo uma ação de execução de título extrajudicial), tem um caminho longo e essa espera pode prejudicar ainda mais o condomínio.
Por esse motivo, é sábio que o gestor de propriedade antes de ingressar com uma ação judicial, tente um acordo junto ao condômino inadimplente.
ATENÇÃO: É preciso muito cuidado. Nada de deixar de cobrar juros e multa ok?. Isso devido o pagamento das taxas condominiais serem deveres inerentes ao condômino, como prevê nossa legislação:
São deveres dos condôminos: contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
O importante é entender que aquele condômino que não efetuou o pagamento pode estar passando por uma situação difícil (devido à crise econômica ocasionada pelo Covid). Nesse caso, o acordo por ser o melhor meio de se recuperar aquele valor não pago.
1.2.1 DICAS
a) Caso o atraso seja superior a 30 dias, é fundamental enviar uma carta de cobrança prevendo algumas possibilidades de acordo;
b) Após esse período e não havendo retorno, orienta-se uma ligação;
c) Estudar a possibilidade de postergar os juros e multa (nunca deixar de cobrar);
d) Após tais tentativas se não for possível o acordo, o síndico deve procurar meio judiciais para sanar a inadimplência.
É um momento de estender a mão, entretanto, sem ser negligente. Toda operação realizada frente ao assunto inadimplência, é importante ser validada junto ao jurídico. A análise legal de cada caso é fundamental e pode ajudar 0 condomínio a não passar por situações não esperadas devido aos atos praticados.
Fonte: GROUP Software
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