ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO: VANTAGEM DA COISA FEITA

Em Laudos Avaliatórios de Bens Tangíveis – Terrenos, Edificações, Máquinas, Equipamentos e outros – na busca do seu justo valor, há de considerar a necessidade de acrescentar ao método avaliatório a inclusão desse componente, denominado Vantagem da Coisa Feita ou Valor do Negócio em Marcha .

Vide menções de autores consagrados:

- Do Engenheiro Luiz Carlos Berrini: “A avaliação dos próprios dados para incorporação de condomínios, além de estudar o valor provável inicial, do terreno, deverá também fazer o estudo do custo da construção, juros de mora do capital empatado na construção durante seu curso...”

- De Anson Marston y R. Agg, na obra Ingenieria de Valuación 1ª Edição Argentina, tomo II, o conceito a respeito do negócio em marcha: O princípio de que uma fábrica em pleno funcionamento, produzindo, vendendo, gerando lucros, possui um verdadeiro valor de negócio em marcha que se deve somar aos seus outros valores, tanto nas avaliações para venda quando nas de fixação de tributos, tem sido reconhecido legalmente durante 40 anos em muitos feitos judiciais.

- Do Eng. Joaquim da Rocha Medeiros IBAPE/SP – a Vantagem da Coisa Feita de imóvel pronto e em condições de uso deve corresponder ou aos dispêndios referentes à sua montagem , não previstos nos custos específicos do terreno e das benfeitorias, ou, então aos ganhos que poderiam advir do uso do imóvel, como se ele estivesse pronto, durante um prazo equivalente ao de duração das obras.

Na primeira hipótese, os custos adicionais da montagem que são a remuneração do empresário e os juros do capitais imobilizados durante a construção. Quando se trata de unidades singulares, uma vez que a coordenação empresarial e os trâmites legais são relativamente simples, essa remuneração pode ser reduzida. Porém, quando se cuida do caso de múltiplas unidades, utilizando um só terreno, onde preliminarmente, é preciso incorporar ou criar a figura jurídica do condomínio, face aos complexos e onerosos trâmites legais obrigatórios para constituí-lo, essa porcentagem deve ser aumentada sensivelmente.

No segundo caso, na apuração pela renda, ou pelos ganhos que o imóvel poderia produzir durante um prazo equivalente ao das obras, os cálculos podem ser feitos, ou pela aplicação de uma taxa de renda adequada, ou por comparação com outros imóveis equivalentes. Para simplificação e por uniformidade de critério, deve ser dada preferência ao primeiro procedimento.

Com os prazos de execução dos diversos tipos de obras são de amplitude muito variável, em função do seu porte e acabamento, é evidente, de plano, que a vantagem da coisa feita não pode ser uma porcentagem fixa e única para todos os casos, qualquer que seja o processo de cálculo escolhido custos ou rendas. Isto se torna ainda mais flagrante se se tiver em vista que, também, a relação entre os valores dos terrenos e das construções é muito variável, afetando cumulativamente o cálculo final, tanto dos juros quanto da renda.

Outro exemplo um complexo fabril, compreendendo a gleba, as edificações, as máquinas, equipamentos, estando em funcionamento – produzindo, vendendo, tem um valor superior em relação ao mesmo objeto se estivesse cerrada, não produzindo, não vendendo.

VANTAGEM DA COISA FEITA:

Acréscimo ao valor de um bem, numa certa data, devido ao fato de ele estar pronto, em comparação com outro idêntico, mas ainda por ser construído.

Fonte: Engenharia FK