Assinar um contrato de locação de imóvel normalmente impõe um compromisso envolvendo inquilino, proprietário e (às vezes) imobiliária. Se tudo corre bem, perfeito! Mas a verdade é que imprevistos sempre podem acontecer, não é mesmo? Nesse contexto, pode ser preciso encerrar o contrato antecipadamente.
E é para saber lidar com esse tipo de situação que você deve acompanhar agora mesmo nosso post! Você sabe como deve ser calculada a multa por quebra de contrato de locação de imóvel? Aprenda já o que é preciso saber e não seja mais lesado por locadores e imobiliárias!
1. MULTA POR QUEBRA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO
Importante ressaltar que falaremos de MULTA por antecipação do fim do contrato sempre que houver um contrato de locação por prazo DETERMINADO.
Saiba que a lei 8.245/91 NÃO determina um valor ou um percentual de multa, quem determinará tal situação quantitativa é o CONTRATO firmado entre as partes.
Art. 4. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Dessa forma, o dispositivo legal acima possui as seguintes implicações:
2. MULTA APENAS EM CONTRATOS POR PRAZO DETERMINADO
Significa que a multa por “quebra de contrato” em relação ao PRAZO, só será admitida quando o contrato estipular o período em que aquela locação vigorará.
3. O LOCADOR NÃO PODE REAVER O IMÓVEL
Perceba que a restrição é referente aos contratos firmados POR ESCRITO e com PRAZO DETERMINADO. Ainda assim a lei estipula que ocorrendo as situações previstas no art. 9º, da Lei nº 8.245/91, o locador pode retomar o imóvel.
4. E COMO DEVO CALCULAR A MULTA PROPORCIONAL?
No contrato de locação a multa será sempre PROPORCIONAL ao período que não foi cumprido do que foi estipulado.
Observe o exemplo:
Pedro (locatário) firma contrato de locação residencial com Carla (locadora) pelo prazo de 24 meses. Pactuaram multa no valor de R$ 2.000,00 (referente a dois meses de aluguel).
Após 12 meses de contrato João decide deixar o imóvel, faltando 12 meses para o fim do prazo do contrato.
Para calcular a MULTA você precisa dividir o valor da multa pelo prazo firmado em contrato:
R$ 2.000,00: 24 meses = R$ 83,33.
Obtendo o valor da multa por mês você deve calcular a quantidade de meses que o contrato não foi cumprido e multiplicar pelo valor da multa mensal.
12 meses x R$ 83,33 = R$ 999,96.
Assim você terá o valor da multa por “quebra antecipada de contrato” de locação Como se verifica, o valor a ser pago a título de multa (R$ 999,96) foi menor que o valor determinado no contrato para casos de quebra de contrato (R$ 2.000,00), já que o cálculo foi realizado proporcionalmente, conforme determinado pela legislação pertinente.
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Se por um lado a cobrança da multa é garantida em lei, por outro a proporcionalidade na aplicação desta também o é, devendo o locador usar a proporcionalidade em caso de rescisão antecipada para não infringir o disposto na lei. E caso o locador assim não proceda, recomenda-se ao locatário que devolva as chaves do imóvel e imediatamente procure um (bom) advogado e entre na justiça questionando a multa, apresentando os valores que entende como devido.
Vale lembrar que, em regra, um contrato de locação, é um contrato de adesão, ou seja, ao locatário cabe apenas concordar com as cláusulas dispostas, e, portanto, a lei autoriza sua discussão na via judicial, evitando, assim, o enriquecimento ilícito de uma das partes.
Bruno Cardoso - Advogado, graduado em Direito pela Universidade Federal da Grande Dourados - UFGD. Direito Digital, Compliance e Mediação.
Fonte: Artigos JusBrasil
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