REVISÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA EM TEMPOS DE COVID-19

1. Considerações iniciais

As locações de imóveis têm inegável importância no mercado imobiliário e, consequentemente, na economia brasileira, visto que permitem a exploração econômica de bens imóveis por aqueles proprietários que objetivam auferir lucros, sejam eles investidores ou até mesmo pessoas que optam por locar seu único imóvel para residir em espaço mais modesto e garantir uma renda mensal mínima. Por outro lado, as locações também permitem aos inquilinos o exercício do direito fundamental à moradia, por aqueles que não gozam de imóvel próprio para habitar, e também facilitam o empreendedorismo por aqueles que não possuem propriedade particular para estabelecimento de seu escritório, consultório ou qualquer outro tipo de empreendimento comercial.

Percebe-se, destarte, que as locações imobiliárias se atrelam tanto à exploração econômica por aqueles que colocam seu patrimônio, onerosamente, à disposição, quanto ao firmamento do domicílio ou da empresa, por aqueles que não possuem e necessitam de um imóvel para tanto.

Ocorre, entretanto, que a crise sanitária advinda da disseminação do coronavírus impediu a continuidade de diversas atividades empresariais. Como se sabe, a Organização Mundial de Saúde, o Governo Federal e alguns Governos Estaduais e Municipais decretaram a quarentena e o isolamento social como forma de evitar a transmissão do vírus, o que proporcionou o fechamento de algumas atividades consideradas não essenciais, tais quais shoppings centers, academias, igrejas, escolas, lojas de roupas, restaurantes e vários outros.

Tais ações governamentais têm provocado inestimáveis abalos nos mais variados contratos, inclusive nos locatícios. É evidente que o faturamento de muitas empresas reduziram drasticamente e que muitos funcionários e profissionais liberais também estão passando por uma crise financeira jamais imaginada e isto tem ensejado uma dificuldade generalizada para que inquilinos – guardadas as exceções – continuem arcando com a obrigação de “pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação”, conforme prevê o art. 23, I, da Lei n. 8.245/90.

Tais desequilíbrios financeiros e contratuais têm gerado discussões muito complexas e sensíveis sobre a possibilidade de revisão – e até mesmo de suspensão – do contrato locatício a fim de reduzir parcial ou totalmente o valor do aluguel, conforme apresentado por este autor em artigo publicado no dia 27 de março de 2020, no portal Jusbrasil. Passados trinta dias daquele escrito, pretende-se, nesta oportunidade, promover com esta republicação algumas revisões e readequações dos parâmetros apresentados, agora com uma cognição mais aprofundada e amadurecida sobre o assunto, buscando, novamente, contribuir academicamente, com os debates jurídicos sobre o tema.

Ressalte-se, de outra guisa, que novamente não se pretende esgotar o tema, pois esta seria uma missão não apenas hercúlea, mas impossível, seja pela limitação de linhas para este escrito, seja pelas diversas indefinições que ainda são presentes. Quer-se, tão somente, aprimorar as diretrizes apresentadas sobre a revisão do contrato locatício, especificamente no que tange ao reajuste do aluguel, com o intuito de continuar colaborando com o Direito Imobiliário brasileiro, que precisa de mais coesão, solidez e segurança jurídica neste momento de tantas incertezas.

2. Proposituras legislativas e o princípio da intervenção mínima

Quando publicado aquele primeiro escrito, circulava na imprensa apenas o projeto de lei do Senador Weverton Rocha Marques de Sousa (PDT/MA), ainda em vigor, que “dispõe sobre a suspensão na cobrança do pagamento de aluguéis em caráter emergencial a pessoas físicas e jurídicas, bem como os casos da assunção destes valores pelo Governo Federal, pelo prazo de 90 (noventa) dias, devido à pandemia do coronavírus (covid-19)”. [1]

Posteriormente, outros dois projetos ganharam notoriedade, principalmente o do Senador Anastasia, que apresentou um Regime Jurídico Emergencial e Transitório – PL 1179/2020 [2] - que previa, em seu art. 10, uma moratória parcial ou total do valor do aluguel de março a outubro de 2020 para aqueles inquilinos que tivessem dificuldades financeiras decorrentes de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração. Em que pese o projeto tenha sido aprovado no Senado Federal, felizmente tal dispositivo fora suprimido, mantendo-se apenas a proteção contra despejos neste período de pandemia. A outra propositura apontada é o projeto de lei n. 1.112/2020, de autoria dos deputados federais Marcelo Freixo e Túlio Gadelha, que promove um desconto de 30% (trinta por cento) em todos os alugueis residenciais inferiores à R$ 5.000,00 (cinco mil reais), salvo quando o locatário mantenha renda superior à R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Como se percebe, trata-se de o Poder Legislativo, uma vez mais, querendo resolver situações complexas e distintas com soluções rasas e genéricas. Desmerece a máxima aristotélica de que se deve tratar os iguais de forma igual e os desiguais de forma desigual, na exata medida de suas desigualdades. Diz-se isto porque tais iniciativas, ao buscarem uma solução para o cenário atual, apresentam respostas através de uma moldura única para toda e qualquer pintura, o que jamais promoverá justiça nas mais diversificadas relações locatícias.

Ressalte-se que o legislador desconsiderou que os contratos locatícios têm situações distintas no cenário nacional, a exemplo de cidades interioranas que não foram acometidas por qualquer suspeita de infecção do coronavírus e que permanecem suas atividades com certa normalidade. O primeiro projeto, por exemplo, também não diferenciou os contratos de locações residenciais dos contratos de locações comerciais. Perceba-se que nas locações para moradia não houve, em regra, comprometimento da fruição do bem, pelo contrário: o inquilino, em virtude da quarentena, utiliza-se ainda mais do imóvel e a obrigação assumida contratualmente pelo locador permanece intacta. O mesmo não se pode dizer dos contratos comerciais, nos quais nem todos foram afetados, isto é, nem todos tiveram suas atividades comerciais paralisadas, a exemplo dos estabelecimentos que fornecem serviço considerado essencial, como supermercados, hospitais, postos de gasolina e outros que, embora alguns possam ter tido seus faturamentos reduzidos, em muito se diferem daqueles estabelecimentos que fora integralmente fechados, a exemplo de empresariais, nos quais as lojas tiveram suas atividades totalmente interrompidas, impedindo o uso do bem.

O projeto também menospreza o postulado da intervenção mínima do Estado nas relações privadas, princípio este reafirmado pela Lei de Liberdade Econômica que concedeu, recentemente, a seguinte redação ao parágrafo único do art. 421 do Código Civil: “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”. Embora o dispositivo em espeque não impeça a atividade legiferante, preconiza um amplo exercício da autonomia privada, limitando a intervenção judicial e mais ainda a legislativa, que devem apenas ocorrer, nesta ordem e em ultima ratio. Os projetos propõem, portanto, uma desarrazoada intromissão na liberdade contratual, atropelando o direito-dever que os contratantes têm de renegociar os seus pactos, como já se viu acontecendo sem nenhuma necessidade de participação do Estado, a exemplo do acordo entre lojistas e proprietários de shoppings centers que suspendeu a cobrança dos respectivos aluguéis. [3] E desconsiderou, de igual forma, que, quando não for possível resolver negocialmente, cabe ao Estado, através do Poder Judiciário, quando demandado, solucionar o caso concreto, como ocorreu em shopping no Distrito Federal [4], e em diversas outras situações de público e comum conhecimento.

Não fosse o bastante, ainda cumpre consignar que o projeto de lei n. 884/2020 aparenta inconstitucionalidade quanto à iniciativa, haja vista que quando estabelece valor a ser indenizado pelo Governo Federal, trata de matéria da competência legislativa do Poder Executivo, afrontando o princípio da separação dos poderes insculpido no art. 2º da Constituição Federal, assim como também viola a regra prevista na Lei de Responsabilidade Fiscal (artigos 15 e 16), quando cria despesa sem prever a fonte da receita.

No mais, em que pese a defesa da regulação legislativa por respeitáveis e referendados doutrinadores, prefere-se crer que soluções legislativas genéricas jamais serão satisfatórias para situações plúrimas. Mais que isso, as proposituras proporcionam um desserviço ao regramento civilista que prevê soluções mais justas e adequadas. Assim sendo, destaque-se, por oportuno, a importância da compreensão da existência das múltiplas circunstâncias locatícias que exigem remédios jurídicos distintos para cada uma, fato este essencial para o tratar da matéria, inclusive para os próximos tópicos do presente escrito.

3. Efeitos socioeconômicos do isolamento social e a (des) necessária revisão dos contratos locatícios

A Covid-19 tem provocado inestimáveis impactos nas relações sociais, sendo indiscutível o comprometimento de diversas atividades econômicas que atingem quase toda a sociedade, prejudicando todo o ciclo helicoidal inerente ao comércio e ao empreendedorismo e, por conseguinte, aos seus agentes. A pergunta que surge é: o que fazer com os contratos de locação, especialmente naqueles casos em que as atividades ali desempenhadas foram proibidas momentaneamente? É possível se falar em modificação das cláusulas contratuais, com a reformulação das obrigações ali estabelecidas? E o aluguel, objeto deste escrito, pode ser reajustado?

Dito isto, importa relembrar que os contratos refletem diretamente na economia – um dos graves problemas advindos da Covid-19 – e a manutenção destes, com afinco no princípio da conservação dos negócios jurídicos, é diretriz que deve permanecer norteando tanto o contratante como os operadores do Direito, que não podem jamais deixar de considerar que aqueles pactos que não foram afetados pela crise sanitária e econômica atual, não precisam e nem devem ser alterados. Pelo contrário, a continuação destes, quando possível, presta enorme serviço à economia. Inclusive por tal razão que a Lei de Liberdade Econômica incluiu no Código Civil o art. 421-A, no qual consta inciso III com a seguinte dicção: “a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada”.

Registre-se, neste sentido, que a obrigação de pagar o aluguel pontualmente é não apenas uma obrigação contratual, como também uma obrigação legal, vide art. 23, inciso I, da Lei de Inquilinato e sua falta de pagamento pode ensejar a resolução contratual (art. 9º, III) e até mesmo o despejo liminar (art. 59, § 1º, IX).

Entretanto, em que pese o ideal de manutenção e inalterabilidade contratual e a obrigação legal de adimplir os alugueres no prazo estipulado por inquilinos que não foram vítimas da crise socioeconômica, deve-se ponderar o desequilíbrio negocial ocasionado naquelas empresas – locatárias – que tiveram suas atividades comerciais paralisadas, implicando diretamente nos seus faturamentos e capacidades financeiras. Diz-se isto porque, ao contrário de estabelecimentos comerciais que prestam serviços tidos por essenciais, como supermercados, que mantiveram e, em alguns casos, até ampliaram as vendas, outros tiveram suas portas compulsoriamente – porém, acertadamente, registre-se – fechadas, como escritórios de advocacia e de arquitetura, consultórios odontológicos, restaurantes, lojas de roupas e acessórios, salões de beleza, etc.

Em tais casos, urgia, inicialmente, analisar a possibilidade de readequação das prestações contratuais, a fim de se estabelecer um possível reequilíbrio contratual ou ao menos, amenizar as distorções decorrentes do desequilíbrio. Ponto este pacífico na doutrina especializada sobre a matéria, conforme se tem acompanhado nas publicações do período. Todavia, dentro deste caminho, existem correntes distintas quanto à fundamentação jurídica para a revisão do aluguel, que perpassam tanto pelo próprio contrato, como pela Lei de Inquilinato e pelo Código Civil, nos capítulos inerentes ao direito obrigacional e ao direito contratual.

Antes de se socorrer ao ordenamento jurídico vigente, importa observar, como bem alertado por Carlos Eduardo Pianovisk [5], se as próprias partes não preestabeleceram condições contratuais para o período de dificuldade, através das nominadas Cláusulas de Hardship, conforme tradição norte-americana. Assim, se no instrumento contratual particular contiver tais previsões, é importante e essencial que tais diretrizes sejam adotadas e cumpridas – inclusive em atenção ao princípio da conservação dos contratos abordado acima – se compatíveis com as condições atuais.

Partindo-se da Lei de Inquilinato, anote-se que não parece a trilha mais adequada o amparado, neste cenário atual, na premissa estabelecida no 19, que disciplina que “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado” como fundamento para revisão de todo e qualquer contrato locatício. Isto porque o dispositivo em albergue estabelece o regime ordinário de revisão do aluguel. Distingue-se, destarte, do regime extraordinário decorrente da pandemia da Covid-19, até mesmo porque para aplicação daquele, necessário seria o decurso de três anos de relação locatícia sem que tivesse havido alteração do valor da contraprestação durante este lapso, somando-se ao fato de que este deveria estar dissociado do preço de mercado, requisitos estes que excluiriam de diversos locatários a opção do reajuste.

Neste diapasão, imperioso negritar que a própria Lei de Inquilinato já prevê em seu art. 79 que “no que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil”. Em verdade, é mais que isso: o Diploma Civilista e a Carta Constitucional não podem ter natureza residual perante a legislação específica, impondo-se um necessário processo hermenêutico sistemático que permita o diálogo das fontes e, precipuamente, uma leitura constitucionalizada do Direito Privado, garantindo-se a eficácia horizontal dos direitos fundamentais de forma imediata e direta, como defendem Gustavo Tepedino, Maria Celino Bodin de Moraes, Paulo Lôbo, Edson Fachin e outros tantos.

A solução para o revisão do aluguel deve advir do regramento ofertado pelo Código Civil, precipuamente no que atine à resolução ou à revisão contratual, em virtude do cenário extraordinário que vivenciamos com a crise socioeconômica decorrente do necessário isolamento social para contenção da Covid-19. E parece mais adequado pensar na utilização dos artigos 317, 478 e 479 deste Código, sem a necessidade de se imprimir maior esforço hermenêutico com o artigo 567 que prevê a possibilidade de redução do aluguel quando houver deterioração da coisa. Perceba-se que na maioria dos contratos comerciais, o motivo da limitação ou do impedimento da fruição do imóvel advém das determinações públicas que obrigam a suspensão de atividades não essenciais e não pela deterioração do bem, razão pela qual não se vê necessária a utilização de tal dispositivo, ainda mais quando os demais, anteriormente citados, já resolvem a problemática.

Diz-se isto porque dentro do direito obrigacional, percebe-se que o art. 317 autoriza a revisão da parcela “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”. Em que pese o dispositivo ter sido inserido na órbita civilista com o intuito de regrar os devaneios inflacionários daquela época, hoje já se pacificou doutrinaria e jurisprudencialmente por uma utilização mais elástica que aquela prevista no propósito inicial da norma. Elucidando o tema, José Fernando Simão ensina que “para que o juiz possa realizar a revisão contratual, deve haver (i) manifesta desproporção entre o valor da prestação no momento da formação e o da execução e (ii) a desproporção decorrer de motivos imprevisíveis”. [6] O dispositivo permite, como se nota, a revisão da parcela quando houver notório desequilíbrio entre a obrigação de pagar na data da pactuação e no momento que se postula a revisão, o que se verifica no presente momento, especialmente nas hipóteses de impossibilidade de uso do bem que se diferencia da oportunidade da celebração e posterior execução, quando era permitido ao locatário o exercício da atividade econômica e o respectivo retorno financeiro.

Por seu turno, o artigo 478 dispõe que “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato”. Embora a norma seja voltada para a resolução contratual, tem-se por consenso doutrinário e jurisprudencial que se o legislador previu tal remédio para resolução, de igual forma é possível para a revisão, já que esta é menor que aquela e, além disso, tal dispositivo deve ser compreendido em análise conjunta ao art. 479, conforme tratado adiante.

No caso dos pactos locatícios, nítido exemplo de contratos de trato sucessivo, de execução continuada, é comum que a equivalência contratual entre o objeto prestado e o valor pago a título de aluguel sofra discretos abalos de acordo com o mercado imobiliário, que constantemente se acende e se apaga, oscilando de acordo com os índices econômicos. Para tais situações o regime ordinário de revisão do aluguel previsto na Lei de Inquilinato já contempla as partes, além da própria possibilidade de autocomposição, mediante exercício da autonomia privada. O artigo 478 – somado ao artigo 317 – se aplica exatamente ao regime extraordinário de revisão, que saneia o desequilíbrio contratual advindo da onerosidade excessiva, como claramente diz o texto legal, isto é, não basta uma variação discreta, é preciso que seja drástica e significativa para implicar a resolução do contrato. Essa desarmonia negocial se verifica, portanto, quando configurada a extrema vantagem para uma parte e desvantagem para outra, ocasionadas por um fato extraordinário e imprevisível, como claramente ocorre com boa parte das locações nesta pandemia do coronavírus.

Esta lição é importante para compreensão de que nem todos as locações imobiliárias foram atingidas pelos efeitos do isolamento social, haja vista que contratos residenciais e também aqueles comerciais utilizados por empresas que exploram serviços essenciais, em regra, permaneceram com suas utilidades regulares, não figurando o indesejado desequilíbrio. No que diz respeito aos contratos que foram abalados pela crise socioeconômica, cumpre observar que a manutenção dos valores a título de aluguel por parte do inquilino, que não consegue exercer sua atividade comercial, até mesmo porque o imóvel se tornou inservível neste lapso temporal, implicaria em desmesurado e incompatível custo para este, ao passo que o locador, mesmo no cenário de crise socioeconômica, encontrar-se-ia em conforto inconciliável com o momento atual. Frise-se que é exatamente esta comodidade do locador que se encaixa na “extrema vantagem” prevista no artigo em abordo.

Nesta ilustração, podem as partes até mesmo resolverem os contratos, com fulcro no art. 478 acima mencionado, situação na qual deve-se avaliar o afastamento integral da multa contratual, ou, no mínimo, uma revisão, como permite o art. 413 do Diploma Civil, in verbis: “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. Registre-se que como a multa contratual tem natureza de penalidade e no caso da crise do coronavírus, muitos inquilinos foram violentados pelos dissabores desta, sem nenhuma concorrência para tanto, prefere-se crer que, pela ausência de culpa contratual, o afastamento da multa por completo parece ser a medida mais justa e razoável, salvo quando a rescisão se dê por outros motivos que não apenas a Covid-19.

Em que pese a possibilidade de resolução do contrato, insta ressaltar, mesmo que de exaustiva forma, que esta deve ser a “ultima ratio” dos contratantes, cabendo a estes o exercício do direito-dever de renegociar o contrato antes de se pensar na sua extinção. Como bem ensina Rodrigo Toscano de Brito, debulhando o princípio da conservação dos negócios jurídicos, “as partes contrataram algo para ser cumprido até o fim e, enquanto o objeto do contrato puder ser alcançado, merece a manutenção do vínculo, claro, desde que equilibrado”. [7]

Em mesmo linear, o Enunciado n. 176 da III Jornada de Direito Civil: "em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual".

Daí a previsão do art. 479, que prevê que “a resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato”. Modificação essa que deve visar o afastamento do desequilíbrio, com o fito de reestabilizar o negócio jurídico e a equivalência material de suas prestações. Neste sentido, destaque-se que é preciso aos locadores muita sabedoria neste momento para compreender que mais vale um locatário pagando menos que um imóvel sem conseguir alugar. Deve-se, deste modo, perceber a importância de um inquilino com condições financeiras para adimplir as obrigações do hoje e do amanhã e, consequentemente, entender o benefício da revisão em seu favor.

Imbuídos desta filosofia, devem os contratantes exercer, para começo de história, o princípio da cooperação contratual que se concretiza através da transparência das informações, especialmente financeiras, a fim de comprovar o real desequilíbrio; do dever de comunicação à parte adversa quanto às possíveis quedas de faturamento; e, principalmente, do dever de renegociação.

Frise-se, contudo, que este não pode ser um exercício unilateral de um dos contratantes, até porque a parte adversa não tem a obrigação de aceitar a oferta do da outra, consubstanciando-se o dever de renegociação em obrigação de meio e não de resultado, como bem ensina Anderson Schreiber: “é, em essência, um dever de comunicar, de pronto, a existência do desequilíbrio contratual e ingressar em tratativas para encontrar a melhor forma de superá-lo, em consonância com a boa-fé objetiva”. [8] Daí a possibilidade de, em não havendo um êxito comum, submeter a demanda ao judiciário – ou à uma câmara de mediação e arbitragem – para que um terceiro, de forma imparcial, possa solucionar o conflito. De todo modo, as experiências compartilhadas por colegas têm mostrado um amadurecimento com um elevado grau de ajustamentos diretamente pelas partes e/ou seus advogados no pleno exercício da autonomia privada, sem a necessidade de conversão judicial ou legislativa do problema.

Ainda sobre o assunto, sugere-se a leitura do artigo do desembargador Marcos Aurélio Bezerra de Melo (TJRJ), publicado no portal Gen Jurídico, no qual sugere o dever de renegociar como condição de procedibilidade da ação revisional de aluguel, apontando este como um dever inescusável da parte. [9]

Por fim, pontue-se que não parece acertada e muito menos justa a tese da exceção do contrato não cumprido, com esteio no art. 476 do Código Civil, que prevê que "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". Prefere-se entender que a interpretação que se deve empregar ao referido dispositivo deve partir de uma faculdade, uma opção do contratante que poderia manter a prestação contratual e deliberadamente não o faz, diferentemente da película atual que vivenciamos, na qual muitas atividades comerciais foram paralisadas não por culpa do locador ou do locatário, mas sim por determinações públicas dos órgãos competentes. A este respeito, foi muito feliz o professor Simão quando disse que vivemos um jogo de “perde-perde”, ponderando, com fulcro no critério justiça distributiva, que ou todo mundo perde, numa clara idealização de partilha dos prejuízos entre todos, ou não teremos justiça social.

4. Parâmetros para a revisão do aluguel

Naquela primeira manifestação apresentou-se parâmetros para análise dos contratos de locação e sua possível revisão do aluguel, de acordo com aquela realidade. Passado este tempo e com a perspectiva um pouco mais aguçada sobre esta crise pandêmica, cumpre reapresentar tais diretrizes com os ajustes e amadurecimentos necessários.

A premissa inicial continua sendo a mesma: é preciso analisar se a finalidade do negócio locatício fora afetada ou não, assim como identificar a proporção do abalo, que pode ser maior ou menor, mesmo naqueles estabelecimentos tidos por essenciais que não foram fechados pelas determinações públicas. Ou seja, além de verificar se a atividade fora estancada e a fruição do bem impedida, é preciso identificar também se houve algum abalo financeiro. Exemplifique-se: supermercados parecem não ter sido prejudicados, talvez o contrário, haja vista que muitos cidadãos correram às compras, inclusive em patamares mais elevados, a fim de estocar alimentação para a quarentena. Alguns estabelecimentos que trabalham com a produção de máscaras e materiais de proteção mais ainda. Nestes casos, não há motivo algum para se falar em revisão do aluguel. De outra banda, os postos de gasolina, embora mantidos abertos por também serem inseridos no rol dos serviços essenciais, passaram por enorme desfalque no consumo, sopesando-se que com a quarentena, a quantidade de veículos se locomovendo é infinitamente menor e a consequente necessidade de abastecimento. Seguindo o raciocínio, também não figura razoável aplicar o mesmo tratamento para estes e aqueles estabelecimentos que ficarem proibidos de ser acessados.

Quando a finalidade da locação não tiver sido estremecida pelos efeitos da pandemia, deve-se manter, sempre que possível, as obrigações inalteradas, especialmente quanto ao valor do aluguel, que, prima facie, não se vê motivo para revisão, salvo limitação do caso concreto. Além da ilustração dos supermercados, mencione-se os contratos sobre imóveis residenciais que não têm, em regra, sua fruição prejudicada, dentro dos patamares recomendados pela administração pública. Neste diapasão, refute-se, de logo, qualquer argumentação no sentido de que os imóveis em condomínios residenciais que tiveram suas áreas comuns interditadas deveriam ter seus aluguéis reajustados pela diminuição do uso. Não parece razoável e proporcional ao atual cenário de isolamento social a argumentação em tal sentido, neste caso específico. Sobre a locação residencial, perceba-se que os contratos são firmados única e exclusivamente para moradia, não havendo prejuízo quanto a esta, diferente dos contratos comerciais que o objetivo da locação, em muitos casos, restou comprometido. Desta forma, importante consignar que o imóvel continuará cumprindo com sua utilidade e o inquilino também manterá o uso do bem sem nenhum prejuízo, inclusive mais do que antes, razão pela qual deve-se pensar na conservação dos contratos com regra, sem espaço para reajuste do valor a ser pago.

Nesses contratos residenciais – que, como dito, se defende a inalterabilidade das obrigações em virtude da permanência da fruição do bem –, quando o inquilino estiver acometido por crise financeira decorrente do panorama atual, sugere-se que, dentro dos deveres de colaboração e cooperação contratual, somados aos deveres advindos do princípio da solidariedade constitucional, as partes possam discutir a facilitação do pagamento, seja por algum desconto concedido ou prorrogação parcial concedidos pelo locador, dentro da perspectiva de que mais vale um inquilino pagando menos que um imóvel desocupado sem conseguir alugar, até porque, conforme dito alhures, quando a locação residencial se desfizer por causa da crise da Covid-19, a doutrina majoritária tem se posicionado pelo afastamento da multa do art. 4º da Lei de Inquilinato, o que pode colocar o locador numa situação ainda mais sensível.

Uma solução que se mostra possível para os contratos residenciais é a revisão do aluguel com base no regime ordinário da Lei de Inquilinato (art. 19), especificamente para os locatários que estiverem no imóvel há mais de três anos sem reajuste do aluguel, ponderando-se o reajuste ao preço de mercado que deve considerar, destarte, não apenas este período transitório, mas também o pós-pandemia, aplicando-se uma revisão razoável a longo prazo. Ressalte-se que embora seja mais comum, pelas razões óbvias, a utilização da ação revisional de aluguel nas locações comerciais e geralmente atreladas às ações renovatórias, nada impede a aplicação de tal procedimento nos contratos residenciais, especialmente neste período.

Entretanto, sobre os contratos de locações comerciais, nas situações de fechamento compulsório e suspensão integral das atividades comerciais, no primeiro instante, aconselhou-se, com apoio da doutrina especializada, que se procedesse com uma divisão salomônica do prejuízo, com abatimento de cinquenta por cento do valor do aluguel, considerando-se que o fato – extraordinário e imprevisível – não fora ocasionado por nenhuma das partes, ensejando-se a estas a divisão igualitária do prejuízo. Ocorre que a observação e o conhecimento das mais variadas situações e implicações neste período levam à uma nova compreensão que se alberga no critério da justiça distributiva e os pilares da proporcionalidade e da razoabilidade. Esqueceu-se, neste ponto, da máxima aristotélica mencionada no tópico segundo deste escrito, donde se extrai o conceito de igualdade material que se distingue da igualdade formal. Diz-se isto exatamente porque, decorridas estas primeiras semanas da crise socioeconômica, pôde-se verificar que os contratantes, no mais das vezes, não estão em condições de igualdade para suportar uma divisão igualitária do prejuízo. Faz-se mister, portanto, aplicando-se critérios como a proporcionalidade e a razoabilidade, distribuir o prejuízo com um sobrepeso no lado da balança de quem mais tiver capacidade financeira para suportar o dano. Não dá pra ser diferente. Um inquilino que teve sua atividade comercial paralisada e tem renda mensal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) não pode dividir o prejuízo por igual com um locador que tem renda mensal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Da mesma forma, uma locadora que tem como única fonte de renda um aluguel de R$ 6.000,00 (seis mil reais) não pode suportar o dano com um locatário que continua perfazendo renda superior a esta. Deve-se, deste modo, revisar o aluguel, em tais casos, dentro das premissas da justiça distributiva e a partir da análise econômica das condições financeiras das partes, que será permitida através do cumprimento do dever de transparência dos contratantes, aos quais caberão não apenas a menção, mas também a comprovação das distorções remuneratórias.

Quanto aos contratos comerciais inseridos em condomínios, como difícios empresariais, caberá aos locadores e locatários a criação de uma fórmula que amalgame, de um lado, a redução do aluguel, e, de outro lado, a manutenção das despesas condominiais, através da respectiva taxa de condomínio, afinal das contas, a fruição não se suspende por completo, estando o inquilino ocupando o espaço e recebendo a segurança condominial sobre seus pertences. Por outro olhar, lembrando-se que os efeitos socioeconômicos da pandemia do coronavírus são drásticos, talvez seja forçoso estabelecer medidas para diminuição da taxa condominial, inclusive porque essa é uma consequência da inutilização do bem, que passará a gastar menos com energia, água, materiais de limpeza, cafés e etc. Outros ajustes também podem ser considerados, como a suspensão das cifras relativas ao fundo de reserva e taxas extraordinárias, quando possível, e ainda a paralisação de serviços voluptuários e até mesmo ponderar o uso do fundo de reserva do condomínio para preservação da saúde financeira dos condôminos. Destaque-se que, em se tratando de relação condominial, tais decisões devem decorrer da respectiva assembleia que, em tais situações, pode se dar através dos meios virtuais, permitindo a ponderação dos condôminos sobre tais adaptações, se for o caso.

Pontue-se, sobre o parágrafo antecedente, que estas diretrizes pouco se aproveitam para as relações de shoppings center haja vista a atipicidade deste tipo de contrato que, conforme apregoa a própria Lei de Inquilinato, “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping centers, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos”. As individualidades dos contratos têm, desta forma, importância crucial na análise. Fora isso, toda a sistemática de shoppings centers se difere das locações comerciais tradicionais, motivo pelo qual recomenda-se a leitura do artigo do professor José Fernando Simão no qual aborda o assunto com maestria [10].

Retomando-se o raciocínio, nos contratos comerciais que foram parcialmente afetados pelas consequências da pandemia, a exemplo dos postos de gasolina anteriormente citados ou até mesmo de restaurantes que encerraram as atividades presenciais, mas conseguiram convertê-las em serviços de entrega em domicílio, a solução salomônica mostra-se ainda mais inadequada, devendo-se sopesar, quando for o caso, um abatimento proporcional às perdas da atividade empresarial, quando estas forem significativas e devidamente comprovadas. Nesta mesma hipótese, a prorrogação parcial de tais valores também pode ser uma opção, quando o estabelecimento tiver adiado os recebimentos de seus credores, a exemplo de faculdades que tiveram a permissão de converter suas aulas presenciais por ensino à distância, conforme Portaria n. 343/2020, do Ministério da Educação, mas, ao invés de reduzirem as mensalidades dos alunos, prorrogaram estas, total ou parcialmente, para satisfazer o cumprimento da obrigação.

Ainda sobre a dificuldade de pagamento dos alugueis pelos inquilinos que tiveram suas capacidades financeiras comprometidas, podem as partes negociar a utilização da caução contratual, obviamente que nos negócios que estabeleceram tal modalidade de garantia, como forma de cumprimento integral do aluguel durante os meses que o valor desta garantia suportar. Pode essa caução ser usada em parcelas mensais que contemplem a integralidade ou parte do aluguel mensal, mantendo-se a parte complementar pelo inquilino, o que já enseja um alívio para ambas os sujeitos. Negrite-se que em ocorrendo tal situação, o locador perderá a sua garantia estabelecida contratualmente, motivo pelo qual recomenda-se a utilização da caução mediante a substituição desta por outra modalidade assecuratória, como a fiança.

Em todas estas conjecturas, mister atentar, primeiro de tudo, que o caso concreto pode levar para situação distinta dos parâmetros aqui apresentados. Afinal, consoante supramencionado, não há uma solução genérica que caiba a todo e qualquer caso. Neste linear, não se pode desmerecer, por exemplo, que em muitos contratos de locação, o valor do aluguel tem natureza alimentar e representa a manutenção do mínimo existencial do locador; não se pode desmerecer que pessoas estão sendo mais afetadas que as outras que têm reservas e/ou patrimônio satisfatório para cobrir tal momento, devendo-se, na distribuição do prejuízo entre as partes, ponderar os critérios da proporcionalidade e razoabilidade (justiça distributiva); fatores estes, dentre vários outros, este que também devem ser sopesados.

Diretriz inafastável para todos os cenários postos atine à máxima contida no art. 422 do Código Civil: “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. Assim, cooperar e colaborar para um êxito comum não é faculdade, é obrigação. Da mesma forma, agir com transparência e honestidade na discussão dos requisitos para reajuste do aluguel é essencial, não apenas para construção de uma solução extrajudicial do imbróglio, como para manutenção da harmonia contratual.

5. Considerações finais

A situação vivida hoje pelo Brasil – e pelo mundo – é fato que jamais se imaginava acontecer, até mesmo quando se tomou conhecimento do surgimento do vírus na China e seus primeiros passos pela Europa, quando pouco se cogitava este cenário de total isolamento em terras brasileiras. Por mais que passadas algumas semanas, o episódio é verdadeiramente extraordinário e imprevisível, para o qual inexiste soluções prontas, especialmente jurídicas. Neste compasso, cumpre trazer à baila trecho de diálogo informal com o professor Rodrigo Toscano de Brito, no qual assinalou que “"nos contratos de locação de imóvel urbano, deve se considerar, em cada caso, seus diferentes aspectos, tais como, ser a locação residencial ou não residencial; no caso das não residenciais, observar se a atividade e econômica continuou sendo exercida ou não, e por qual motivo não continuou sendo exercida, se por motivo provocado pela própria parte contratante, por determinação do Estado, dos condomínios, no caso dos edifícios empresariais. Enfim, não existe uma regra geral e a cada caso deve ser adotada a solução técnica contratual pertinente ao caso". Pontuou, com precisão, a premissa maior para o tema aqui enfrentado. Isto é, não há resposta pronta para as locações imobiliárias, assim como inexiste para os contratos de um modo geral.

É exatamente por tais razões que o autor deste escrito tem reverberado preocupação com as proposituras legislativas, a exemplo daquelas apresentadas no tópico 2 deste artigo, precipuamente por compreender que as disposições apresentadas não conseguem amalgamar as mais diversificadas situações contratuais e as plúrimas formas de desequilíbrios. Destarte, cumpre reforçar que não é ocasião para intervenção legislativa, inclusive por respeito à norma prevista no parágrafo único do art. 421 do Código Civil, recentemente introduzida pela Lei de Liberdade Econômica, que ressalta o já consagrado princípio da intervenção mínima na autonomia privada.

Na verdade, o momento deve ser destinado para que as partes exerçam sua liberdade transacional na revisão de seus pactos locatícios, valendo-se do direito-dever de renegociação e reequilíbrio, maximizando-se a importância da boa-fé, como aponta o art. 422 do diploma em esteio. E essa renegociação fincada na boa-fé exige um comportamento mais colaborativo e cooperativo por parte do contratante, que deve ser transparente na demonstração dos danos sofridos e na capacidade financeira para lidar com a situação.

Insta ressaltar, por fim, que esse reajuste do contrato locatício deve ter por finalidade o reequilíbrio do sinalagma negocial e, por conseguinte, a manutenção do contrato, conforme exaustivamente citado ao longo deste escrito. Frise-se que esta conservação favorece ao locatário e ao próprio locador, visto que mantém o recebimento dos aluguéis, mesmo que em valor inferior. Mais que isso, a sustentação dos negócios jurídicos é deveras importante para a economia brasileira e é essencial que, também por isso, seja perseguida.

Por derradeiro, reforce-se que as propostas apresentadas no tópico anterior são parâmetros que servem de baliza para o caso abstrato, mas que podem não se amoldar no caso concreto, que pode exigir solução diversa diante de suas peculiaridades. As especificidades do conflito específico são verdadeiramente essenciais para o seu deslinde. Entretanto, espera-se que artigo possa prestar contribuição ao Direito Civil, neste período tão cinzento e nebuloso.

6. Referências bibliográficas

[1] SENADO FEDERAL. Projeto de lei ria n. 884/2020. Disponível em: https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/141190 Acessado em 30 de março de 2020.

[2] SENADO FEDERAL. Projeto de lei n. 1.179/2020. Disponível em: https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/141306 Acessado em 26-04-2020.

[3] GLOBO. Lojistas não pagarão aluguel enquanto shoppings estiverem fechados. Disponível em: https://oglobo.globo.com/economia/lojistas-nao-pagarao-aluguel-enquanto-shoppings-estiverem-fechados-24323677 Acessado em 27.02.2020.

[4] CONJUR. Juiz do DF autoriza lojista de shopping a suspender pagamento de aluguel mínimo. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-mar-26/juiz-df-autoriza-lojista-shopping-suspender-aluguel-minimo Acessado em 27.03.2020.

[5] PIANOVISK, Carlos Eduardo. A força obrigatória dos contratos. Disponível em: https://direitocivilbrasileiro.jusbrasil.com.br/artigos/834118398/a-forca-obrigatoria-dos-contratos-nos-tempos-do-coronavirus Acessado em 02-05-2020.

[6] SIMÃO, José Fernando. Código Civil comentado – doutrina e jurisprudência / Anderson Schreiber [et al] – Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 317.

[7] BRITO, Rodrigo Toscano de. Equivalência material dos contratos – civis, empresariais e de consumo – São Paulo: Saraiva, 2007, p. 104.

[8] SCHREIBER, Anderson. Equilíbrio contratual e dever de renegociar – São Paulo: Saraiva Educação, 2018, p. 296 e 297.

[9] MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Por uma lei excepcional: dever de renegociar como condição de procedibilidade da Ação de Revisão e de Resolução Contratual em tempos de Covid-19. Disponível em: http://genjuridico.com.br/2020/04/23/ação-de-revisao-contratual-covid-19/ Acessado em 28-04-2020.

[10] SIMÃO, José Fernando. Pandemia e locação – algumas reflexões necessárias após a concessão de liminares pelo Poder Judiciário. Um diálogo necessário com Aline de Miranda Valverde Terra e Fábio Azevedo. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-contratuais/325272/pandemiaelocacao-algumas-reflexoes-necessarias-aposaconcessao-de-liminares-pelo-poder-judiciario-um-dialogo-necessario-com-aline-de-miranda-valverde-terraefabio-azevedo Acessado em 29-04-2020.

Direito Civil Brasileiro - O @direitocivilbrasileiro é um perfil jurídico que foi fundado e é editado pelo Professor RODRIGO TOSCANO DE BRITO, que é doutor e mestre em Direito Civil pela PUC-SP, professor de Direito Civil da UFPB e UNIESP, nos cursos de graduação e pós-graduação, além de ser palestrante, professor convidado de várias instituições de ensino do Brasil, consultor, parecerista e advogado. Acompanhe o Instagram @direitocivilbrasileiro.

Autor convidado: Gabriel Honorato - Advogado. Mestre em Direito pela UFPB. Pós-graduado em Direito Civil pela ESA/PB. Diretor Estadual Adjunto do IBRADIM/PB. Diretor Tesoureiro do IBDFAM/PB. Membro da Comissão Nacional de Direito de Família e Sucessões do CFOAB.

Fonte: Artigos JusBrasil