A nova realidade econômica do Brasil, com queda do Produto Interno Bruto (PIB), ajuste fiscal, seguidas altas inflacionárias e elevação no índice de desemprego tem elevado o número de processos de rescisões contratuais entre construtoras e compradores.
Os casos mais comuns decorrem das dificuldades de obtenção de crédito para financiar o imóvel, aumento expressivo das parcelas, perda de emprego, como também, os constantes atrasos para conclusão das obras, o que tem levado os adquirentes a desistir do imóvel.
Diante deste quadro, é de suma importância que o adquirente tenha pleno conhecimento do processo que envolve a rescisão contratual, bem como, dos seus direitos resguardados pelo Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e pelas recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça.
Na maioria dos casos, quando parte do comprador a desistência em adquirir o imóvel, este acaba se deparando com inúmeras cláusulas abusivas que só beneficiam a construtora, que afirma que não devolverá nada ou restituirá apenas um percentual ínfimo.
Assim, muitas vezes o distrato é formalizado sobre cláusulas notoriamente abusivas, inseridas em contratos falazes e ardilosos, que atulham de ônus os contratantes e acorrentam o consumidor em armadilhas que só poderão ser revertidas através do Poder Judiciário.
Felizmente, os nossos Tribunais tem assegurado ao comprador a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos nos casos de rescisão contratual. (18033 MS 2011.018033-3, Relator: Des. João Maria Lós, Data de Julgamento: 29/02/2012, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/03/2012; 102497420108260223 SP 0010249-74.2010.8.26.0223, Relator: Percival Nogueira, Data de Julgamento: 02/02/2012, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/02/2012;)
E ainda, quando a culpa da rescisão decorre exclusivamente da construtora, o Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que a devolução deverá ser integral, ou seja, 100% (cem por cento) dos valores pagos, conforme veremos na jurisprudência a seguir, verbis:
CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, CUMULADA COM PERDAS E DANOS E DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA EMPRESA PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. RESCISÃO PROCEDENTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA DE FATO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ. JUROS DE MORA. CÁLCULO. CÓDIGO CIVIL ANTERIOR, ART. 1.062. CÓDIGO CIVIL ATUAL, ART. 406. INCIDÊNCIA. DANOS MORAIS E MATERIAIS REJEITADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. HONORÁRIOS. COMPENSAÇÃO. CPC, ART. 21. I. Procede o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a restituição integral, pela ré, das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi responsável pela frustração do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra, afastada a hipótese de culpa concorrente (Súmula n. 7-STJ). II. Juros moratórios devem ser calculados na forma do art. 1.062 do Código Civil anterior até a vigência do atual, a partir de quando deve ser observado o art. 406. III. Se a autora postula na exordial a reparação por danos materiais e morais, além da restituição das parcelas pagas, cuidando-se de verbas de naturezas distintas, o acolhimento de apenas uma delas, com a rejeição das outras, implica em sucumbência parcial, a ser considerada na compensação ou fixação das custas processuais e honorários advocatícios. IV. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido. (RECURSO ESPECIAL Nº 745.079 - RJ 2005/0068119-2)
Portanto, quando a obra está atrasada por culpa exclusiva do promitente-vendedor (incorporadora), a restituição ao comprador deve ser integral: 100% de tudo o que foi pago, igualmente corrigido desde cada desembolso das parcelas e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação da incorporadora para responder a ação no Fórum.
Frisa-se, neste ponto, que a restituição deverá ocorrer em parcela única, igualmente corrigida.
Desta forma, independente do motivo que ensejou a rescisão, quando o comprador desejar formalizar a restituição contratual, deve-se ater ao percentual de, no mínimo, 90% (noventa por cento) dos valores pagos e nunca aceitar percentual inferior.
Conclui-se, portanto, que mesmo quando os contratos de compra e venda estipularem regras específicas para a rescisão contratual, o Poder Judiciário tem assegurado ao comprador a restituição de, no mínimo, 90% (noventa por cento) dos valores pagos, em parcela única e devidamente corrigida, não devendo, portanto, o comprador se submeter ás imposições das cláusulas abusivas inseridas no contrato.
Referências:
BOSCARDIN, Ivan Mercadante. O Direito do comprador de imóvel na planta em rescindir o contrato a qualquer tempo antes da entrega das chaves e o percentual de restituição admitido por nossos Tribunais. Jus Brasil. Disponível em:http://ivanmercadante.jusbrasil.com.br/artigos/159603560/o-direito-do-comprador-de-imovel-na-planta-.... Acesso em: 31 ago. 2015.
COURA, Bernardo César. Construtora deve devolver todo dinheiro a quem desiste de imóvel. 27 de agosto de 2015. Jus Brasil. Disponível em:http://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/noticias/223728375/construtora-deve-devolver-todo-dinheir.... Acesso em: 01 de set. 2015.
COURA, Bernardo César. Decidiu o STJ, para a rescisão contratual imobiliária, não há necessidade de notificação prévia. 31 de agosto de 2015. Jus Brasil. Disponível em:http://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/artigos/225965591/decidiuostj-paraarescisao-contratua.... Acesso em 01 de set 2015.
Bernardo Herkenhoff Patricio - Advogado e Consultor Jurídico
Fonte: Artigos JusBrasil
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