Tanto o proprietário (locador) quanto o inquilino (locatário) costumam ficar confusos em relação a algumas regras no contrato de aluguel. Se você pretende morar de aluguel ou é dono de um imóvel que está vago para locação, precisa ficar atento às regras e condições que existem neste processo. Para ficar por dentro dos direitos e dos deveres tanto do locador quanto do locatário, confira algumas perguntas que foram respondidas pela advogada Gláussea Makowiésky Marmitt, sócia-proprietária do Escritório de Advocacia Makowiésky Marmitt.
1. O que é o contrato de aluguel ou de locação de imóvel?
É aquele contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de um imóvel, mediante certa retribuição. O fim a que se destina deverá ser descriminado no contrato e poderá ser residencial e/ou comercial.
2. Que informações o contrato de aluguel de um imóvel precisa ter?
Não existe uma regra geral, mas algumas informações básicas são importantes como: informações pessoais do locatário e do locador, a descrição do imóvel, a duração e o valor do aluguel, além de explicações sobre quem pagará os encargos, como água, energia, IPTU, condomínio, etc.
3. Qual garantia o locatário precisa dar para conseguir alugar um imóvel?
O locatário não é obrigado, por lei, a apresentar garantias, mas dificilmente o locador aceitará o acordo sem ter alguma segurança. Contudo, lembramos que é vedado ao locador exigir mais de uma modalidade de garantia.
Confira as três principais garantias utilizadas nos contratos de locação:
Depósito Caução: valor que você paga antecipadamente para garantir que o proprietário não terá prejuízos. “Ele costuma ser três vezes o valor do aluguel e é depositado em uma conta poupança. No final, o locador tem que devolvê-lo com a correção da poupança no caso de todas as parcelas do aluguel tiverem sido quitadas pelo locatário e não houver nenhum dano ao imóvel.
Fiador: um terceiro, que pode ser parente ou amigo de quem vai morar de aluguel, se compromete a cobrir a parcela, caso o inquilino atrase o pagamento.
Seguro Fiança: pode ser pago à vista ou mensalmente. É contratado através de Corretora de Seguros. Costuma ter um valor um pouco maior que uma parcela do aluguel.
4. Se o locador ou a imobiliária quiserem cobrar taxas para a elaboração do contrato, ficha cadastral, etc., o inquilino deverá pagar?
Não. Estas despesas devem ser pagas pelo locador do imóvel.
5. Quais são os deveres do locatário (inquilino)?
Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados;
Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições;
Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;
Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;
Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;
Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;
Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.);
Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora;
Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio.
6. Quais são os deveres do locador?
Entregar o imóvel em condições de uso;
Responder por problemas anteriores à locação;
Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;
Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;
Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc);
Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;
Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas; obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação.
7. Como deve ser feito o pagamento do aluguel?
Depende do acordo feito entre o locador e o locatário. “Eu recomendo depósito ou transferência bancária, é mais prático e seguro”, além de evitar constrangimentos para o locador e para o locatário.
8. O locador pode se negar a fornecer recibo de aluguel e encargos?
Não. O locador é obrigado a entregar o recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos, tais como água, luz, IPTU, etc. Se o locador se negar a dar o recibo, o inquilino não deverá realizar o pagamento. Além disto deverá dirigir-se à delegacia mais próxima e comunicar o fato ao delegado. A recusa do fornecimento de recibo é crime previsto na Lei do Inquilinato. Esclarece a advogada Gláussea Makowiésky Marmitt que “o pagamento mediante depósito, transferência ou boleto bancário garante ao inquilino o comprovante da quitação do aluguel e substitui o recibo de pagamento fornecido pelo locador”.
9. Quando ocorre o aumento do aluguel?
O aumento ocorre anualmente na data de aniversário do contrato (data de assinatura do contrato). A aumento é calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato ou pela lei.
10. E se no contrato não tiver sido estipulado o reajuste?
Diz a lei do inquilinato que não havendo acordo entre as partes poderá ser proposta ação revisional de aluguel.
11. Havendo atraso no aluguel o que o locador poderá fazer?
Vencido e não pago o aluguel, incidirá sobre tal valor, correção monetária, multa e juros moratórios. O contrato deverá prever cada um desses encargos de mora, ou seja, o índice de correção monetária, a taxa de juros e o valor da multa. No mercado de locação, o mais usual é a aplicação do IGP-M/FGV como índice de correção monetária, os juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e a multa moratória de 10% (dez por cento).
Além disto o locador, constatando a falta de pagamento do aluguel, no dia seguinte a data fixada, poderá imediatamente ingressar com a ação de despejo, situação em que o locatário será citado da ação e poderá evitar o despejo se dentro do prazo de 15 (quinze) dias proceder ao pagamento da dívida em aberto. Esse pagamento feito em Juízo é o que se chama de “purgação da mora”. Se não quitar a dívida, o contrato de locação será rescindido e o despejo será executado por decisão judicial.
12. E se o locatário quiser sair do imóvel antes do contrato terminar?
Poderá fazê-lo desde que pague a multa prevista no contrato para esta situação. Normalmente, a multa é maior quando o contrato ainda está no começo. Contudo se a rescisão do contrato de locação decorrer de transferência do empregado para outra localidade o mesmo não será obrigado a pagar a multa se comprovar tal situação 30 dias antes de sua saída do imóvel.
13. Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o locatário quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?
Se o contrato for por prazo indeterminado, o locatário poderá desocupar o imóvel comunicando o locador com 30 dias de antecedência. Este comunicado deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o locatário e deverá ser devidamente protocolada pelo locador.
14. O locador pode pedir apenas verbalmente que o locatário desocupe o imóvel?
Não. Caso o locador tenha interesse na retomada do imóvel, deverá informar o locatário por meio de documento que comprove essa intenção: notificação, carta registrada, etc.
15. Quando o proprietário pede o imóvel, o inquilino é obrigado a sair no dia seguinte?
Não. O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação, terminado o contrato de locação, é de 30 dias.
16. Se o locatário não desocupar o imóvel ao final do contrato ou dentro dos prazos legais, o locador pode colocar seus pertences na rua, ou impedir o locatário permaneça no imóvel?
Não. Se o locatário não desocupar o imóvel, o locador poderá entrar com uma ação de despejo, ou seja, o juiz determinará a desocupação do imóvel. Se o locador decidir pela desocupação do imóvel à força, colocando na rua os pertences do locatário (móveis, roupas, etc.) o locatário poderá acionar a polícia e a justiça. Contudo, nada impede que haja um acordo entre ambas as partes para a desocupação do imóvel.
17. Existem outros casos onde a desocupação do imóvel pode ocorrer?
Sim. A retomada do imóvel pode, ainda, ser solicitada pelo locador nestes casos:
Acordo formal entre as partes;
Infração legal ou contratual;
Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;
Necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) e que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;
Alienação, venda ou cessão do imóvel. Nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias;
Extinção do usufruto ou fideicomisso. Nestas situações o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias.
18. Existe horário definido pela lei para que o locatário possa ouvir som alto?
Há um mito, amplamente propagado no Brasil, dando conta de que o cidadão tem o direito de fazer barulho até às 22h. Engano. Na verdade, o excesso de ruído que causa dano a outrem, a qualquer hora do dia, especialmente em zona residencial, constitui ABUSO DO DIREITO e, portanto, ATO ILÍCITO, sendo cabível pela parte prejudicada promover uma Ação Judicial de Obrigação de Não Fazer cumulada com Pedido de Indenização por Dano Moral e Multa pela desobedência (área cível) além de poder noticiar o fato ao Ministério Público, visto que a Perturbação do Sossego é de Ação Penal Pública Incondicionada e está prevista no art. 42, III, da Lei nº 3.688 (Lei de Contravenções Penais). É muito importante para o locador estipular no contrato esta proibição além de uma multa a ser aplicada no caso do descumprimento por parte do locatário, pois assim poderá justificar a rescisão da locação por infração contratual.
Art. 1.277 do CC
- O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Art. 42 da LCP: Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheios:
I – com gritaria ou algazarra;
II – exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;
III – abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;
IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda:
Pena – prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa.
19. É possível aumentar o prazo do contrato?
Terminado o prazo ajustado no contrato e se o locatário continuar no imóvel por mais de 30 (trinta) dias, sem manifestação em contrário do locador, prorroga-se o contrato por prazo indeterminado. Normalmente os contratos possuem vigência de 30 (trinta) meses, mas as partes poderão estipular prazo diferente (maior ou menor).
20. E se ocorrer a Separação ou o fim da União Estável do locatário?
Ocorrendo a separação ou fim da união estável a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge (esposo/esposa) ou companheiro que permanecer no imóvel, contudo o locador e o fiador deverão ser notificados.
21. Que cuidados o locatário deve ter ao desocupar o imóvel?
Ao desocupar o imóvel, o locatário deve solicitar a vistoria e o comprovante da entrega das chaves ao proprietário ou imobiliária. Caso contrário, o aluguel pode continuar a ser cobrado.
Existem diversas situações previstas na Lei nº 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos. Caso você esteja com alguma dúvida, não assine quaisquer documentos antes de uma orientação jurídica. Ficaremos felizes em atendê-lo em nosso escritório e auxiliá-lo na resolução de qualquer questão. Trabalhamos tanto na área contenciosa (judicial) quanto preventiva (orientação e elaboração de contratos). Lembre-se: um contrato elaborado por um advogado especializado pode lhe evitar muita dor de cabeça!
Fonte: Artigos JusBrasil
NOTA DO EDITOR: Inclua-se nas garantias locatícias, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, instituída pela Lei nº. 11.196 de 2005 no seu Capítulo XII - DOS FUNDOS DE INVESTIMENTO PARA GARANTIA DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Clique no link abaixo para acessar a Lei 11.196/2005 na sua íntegra:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2005/lei/l11196.htm
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