Nos últimos anos, seja em função do aquecimento recente do mercado imobiliário ou até mesmo em razão da crise que o país atravessa, houve aumento significativo dos casos de compra de imóveis na planta pelos adquirentes, mas que se tornaram inadimplentes no decorrer do contrato, gerando desconforto e muitos prejuízos para os empreendedores.
Ainda mais, quando se tinha até então, jurisprudência dos Tribunais do País, inclusive a do Superior Tribunal de Justiça – STJ, balizadas no sentido de que, mesmo o consumidor estando inadimplente, era imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que pudesse ser consumada a resolução do contrato, mesmo que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos.
Este entendimento deixava o setor imobiliário bastante vulnerável, pelo custo financeiro decorrente da inadimplência de alguns clientes, cujos imóveis apenas poderiam ser retomados pelo empreendedor/vendedor e novamente alienados somente após a propositura de uma ação judicial, o que muitas vezes, levava anos para alcançar a solução e o encerramento do litígio.
No entanto, essa realidade foi modificada através da Lei Federal nº 13.097/2015, vigente desde o dia 20 de fevereiro de 2015, que, passou a permitir a rescisão contratual por via extrajudicial, desde que haja inadimplemento absoluto do adquirente, previsão da cláusula resolutória expressa e que o vendedor notifique o comprador, judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, para purgar a mora com o prazo de 15 dias.
Segundo a nova lei, o inadimplemento se caracterizará se, “interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação”, ou seja, somente após este prazo, estará configurado o inadimplemento absoluto do consumidor e poderá ser considerado rescindido o contrato de promessa de compra e venda.
Como se pode notar, para a operacionalização da rescisão de uma promessa de compra e venda, as peculiaridades desse tipo de contrato já são levadas em consideração, no momento em que se exige uma inadimplência mais consolidada e um rito mais formal e seguro, sendo desnecessária, agora, a propositura de ação judicial. Obviamente, isto não impedirá que o consumidor que se sentir lesado ajuíze a competente ação questionando alguma falha no procedimento, o que exige uma atenção ainda maior por parte do empreendedor.
Recomenda-se, contudo, a análise de cada caso concreto para o bom uso da norma, de forma que se possa distinguir o adquirente que pouco pagou, daquele que momentaneamente passa por dificuldades, tendo quitado substancialmente o contrato.
De qualquer modo, esta inovação legislativa trazida pela Lei nº 13.097/2015 surgiu em uma boa hora, quando o setor imobiliário sofre com a diminuição das vendas e aumento da inadimplência. Não há dúvidas de que, a segurança jurídica na maneira como os contratos de promessa de compra e venda podem ser rescindidos extrajudicialmente, com a possibilidade de recolocação célere do imóvel à venda, vem sendo uma importante ferramenta que está contribuindo e auxiliando o mercado imobiliário a superar este momento de crise.
Fonte: Luiz Paulo Areco - JP News
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