Não existe uma única definição de crise econômica. Mesmo porque há tipos diferentes de crises. Mas ela mas pode ser definida como sendo o momento econômico no qual as empresas e as pessoas físicas não conseguem mais solver as suas obrigações, resultando em dívidas, que provavelmente passarão a ser cobradas judicialmente.
Estas cobranças poderão ser por ações de execução, como as dívidas tributárias, ou fundadas em algum título extrajudicial, dotado de liquidez e certeza, como os contratos de financiamento, ou por meio das chamadas ações de conhecimento, que passarão a tramitar em fase de execução, ou de cumprimento de sentença, que corresponde à execução, mas de título judicial, que é a sentença da ação. Nestas ações ou nesta fase das ações, se não houver o pagamento da dívida, a ação prosseguirá com a penhora e a avaliação dos bens, para que sejam expropriados, para o pagamento da dívida.
São quatro as formas de expropriação, que são a adjudicação e a alienação por iniciativa particular, nas quais os bens são transmitidos pelo seu valor de avaliação. Não ocorrendo a adjudicação ou a alienação por iniciativa particular, os bens poderão ser enviados para serem leiloados, quando ocorrem as verdadeiras oportunidades de lucros.
Os leilões são realizados em duas oportunidades. Na primeira deverá ser respeitado valor de avaliação. Caso não haja lances por este valor, os bens serão leiloados por valores que variam normalmente entre 40% a 60% da avaliação, dependendo se a ação é cível, trabalhista ou federal, dos critérios que são estabelecidos pelo juiz e que são previstos no edital. Existe ainda uma última forma de expropriação, que é o usufruto do bem penhorado, mas que não tem sido utilizado.
Quanto aos preços das avaliações, analisados em vista da crise pela qual passamos, primeiro é preciso ter em mente que a avaliação reflete o valor do bem no momento da sua realização e que normalmente os leilões são realizados após alguns anos da data da avaliação, por conta da já conhecida morosidade da justiça.
Portanto as avaliações podem ser muito diferentes dos efetivos valores dos bens no momento da realização do leilão. Os imóveis sofreram fortes variações no período de 2007 até 2015, quando valorizaram muito acima da inflação ou de qualquer índice econômico ou de investimento.
Os imóveis avaliados no período próximo de 2007 chegaram aos leilões em valores inferiores ao que efetivamente valiam, ainda que tenham sido atualizados por algum índice econômico. Portanto, salvo os casos em que tenha havido uma forte concorrência entre os participantes, os imóveis que ofertados e arrematados nestas condições se tornaram investimentos muito vantajosos para seus adquirentes.
Por outro lado, aos imóveis avaliados recentemente, no momento de sua maior valorização e em vista de que se passa por uma crise que derruba o valor dos imóveis, este valor de avaliação deverá estar acima do seu efetivo valor de mercado. Portanto, os imóveis que estão sendo avaliados neste momento devem ser considerados, em tese, como sendo superavaliados, e não deverão ser adquiridos, ao menos na primeira praça, quando não se admitem lances abaixo da sua avaliação.
Já na segunda praça, quando se aceitam lances entre 40% e 60%, poderão ter preços vantajosos. Mas é necessário verificar se estes lances mínimos, acrescidos das despesas como a comissão do leiloeiro, o ITBI, despesas de registro, os custos de advogado e ainda o custo de oportunidade entre o período da arrematação e a disposição do bem compensam o investimento.
Se por um lado, o atual momento de crise deverá resultar em maior quantidade de bens enviados para serem leiloados, embora deva passar um longo período até que os processos cheguem a esta fase, provavelmente os investidores também entrarão em retração e por cautela deverão diminuir os seus lances, somente voltando a majorá-los quando o mercado der indícios de aquecimento Deste modo, em um prazo maior haverão excelentes oportunidades nesta área.
No entanto, no curto prazo surgirão oportunidades de realização de negócios lucrativos, e que não são em leilões judiciais, que são as compras feitas no mercado imobiliário propriamente dito e os leilões extrajudiciais.
As compras no mercado imobiliário poderão ser vantajosas porque deverão ser oferecidos muitos imóveis para saldar dívidas e mesmo por adquirentes em incorporação, que não querem ou não conseguem manter os imóveis que foram adquiridos. Podem ser excelentes oportunidades de negociação e aquisições. Mas neste caso é necessário se tomar todas as cautelas possíveis de uma aquisição normal, fazendo-se a verificação bem detalhada da situação jurídica do vendedor e do próprio imóvel, para se evitar o que se denomina aquisição em fraude, que poderá resultar até mesmo na perda do bem.
A outra forma de aquisição lucrativa a curto prazo são os leilões extrajudiciais, de imóveis adquiridos por alienação fiduciária (Lei 9514/97), por compradores que se tornaram inadimplentes. Este tipo de leilão deverá chegar ao mercado em prazo curto, por se tratar de uma legislação específica, que imprime celeridade na retomada do bem e que não depende de ações judiciais e dos julgamentos de eventuais recursos. Mas é necessário atenção porque a posse poderá ter que conseguida por meio de uma ação judicial, que poderá atrasar o resultado.
Deste modo, os que pretendem investir em imóveis devem ficar atentos às muitas oportunidades que surgirão por conta da atual crise econômica e da consequente variação dos preços dos bens, e fazendo planejamento meticuloso, poderão tornar seus investimentos muito vantajosos.
Bence Pál Deák - Advogado especializado em Direito Imobiliário.
Fonte: Monitor Mercantil
O seu blog tem sido uma mais valia. Estamos a estudar o mercado brasileiro e os seus esclarecimentos são bem claros. Obrigado !
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