Conviver em sociedade é uma difícil tarefa que desafia o ser humano desde as mais primitivas civilizações. Não por outro motivo, à medida que as relações sociais vão se modernizando, surge a necessidade natural de se atualizar e aperfeiçoar as regras de convivência com o intuito de lubrificar os atritos corriqueiros que a vida em sociedade impõe diariamente.
Os condomínios mistos, sem dúvidas, são importantes exemplos de núcleos sociais complexos, cujas regras internas, fixadas nas convenções e nos regimentos internos, devem estar sempre apropriadas à realidade.
Nas últimas décadas, vimos a proliferação destes modelos de empreendimentos que vieram para atender um anseio da vida moderna, tornando possível morar, trabalhar e se divertir em um mesmo ambiente. Também chamados de mixed-use, os condomínios mistos reúnem, em uma mesma incorporação imobiliária, unidades destinadas à moradia, ao lazer, ao comércio e aos serviços.
O grande desafio destes condomínios é viabilizar mecanismos que facilitem seu funcionamento e sua administração, e que reduzam as possibilidades de divergências e atritos entre os condôminos.
Alguns incorporadores de condomínios mistos, quando arquivam no Cartório de Registro de Imóveis a convenção que regerá o conjunto de edificações, optam, sabiamente, pela divisão do empreendimento em subcondomínios, medida convencional que lhes possibilita uma melhor organização e gestão administrativo-financeira.
Todavia, ao adotar essa perspectiva, é imprescindível fazer constar na convenção mecanismos para garantir a autonomia entre os subcondomínios, com a elaboração de uma redação detalhada, que discrimine minuciosamente as áreas comuns, as privativas, que delimite o que corresponde ao uso residencial e ao uso comercial, que positive a autonomia financeira, a forma de arrecadação de cada unidade, o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, entre outros.
Não seria justo, por exemplo, atribuir às unidades comerciais, despesas que não lhes beneficiam, como, por exemplo, porteiros, faxina interna do prédio e das áreas de lazer, quando tais unidades comerciais tenham entradas, hidrômetros e medidores de energias independentes. Por outro lado, não podem as unidades residenciais suportarem sozinhas as despesas relacionadas ao seguro contra incêndio, ou reforma de áreas comuns à toda edificação.
A má redação de uma convenção pode trazer inexatidão aos conflitos condominiais, gerando graves transtornos, sobretudo pelo fato de que uma eventual re-ratificação dependerá da aprovação de 2/3 dos condôminos, o que, na prática em muitos casos, é quase inviável.
Por isso, é essencial a assessoria jurídica especializada para que, avaliando caso a caso, ofereça aos condomínios mistos opções adequadas e modernas de convenções e regimentos internos, facilitando não apenas sua administração, mas sobretudo a boa convivência entre os condôminos.
Marcelo Marçal - Advogado; Graduado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais; Advogado sócio da Marçal, Fialho & Miguel Sociedade de Advogados; Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG.
Fonte: Artigos JusBrasil
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