No cenário imobiliário brasileiro temos acompanhado cada vez mais casos de unidades imobiliárias que mesmo após serem quitadas pelos adquirentes, tem em sua matrícula a permanência da hipoteca dada em garantia pelas construtoras ao financiamento adquirido junto a instituições financeiras.
Em muitos casos, a hipoteca permanece em razão da ausência de quitação do financiamento gravado sobre a incorporação, mantendo-se as hipotecas das unidades como uma garantia ao financiamento total da obra, porém, tal garantia não pode ser mantida em face do consumidor que adquiriu e quitou a sua respectiva unidade.
Sensível a esta realidade a jurisprudência pátria tem declarado a ineficácia ou o cancelamento da garantia hipotecária gravada sobre as unidades autônomas de um empreendimento quando este ônus real é dado em garantia do financiamento daquele empreendimento, conforme Súmula 308 do STJ “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
Isso porque o credor hipotecário, uma instituição financeira, age com negligência em não observar a situação do empreendimento já oferecido ao público e, muitas vezes, com preço total pago por adquirentes de boa-fé, como tem acontecido em diversos casos.
Assim, o negócio jurídico firmado entre a construtora e o agente financiador, não pode atingir os direitos do consumidor e adquirente da unidade autônoma através do contrato de compra e venda cujo valor foi inteiramente quitado.
Neste sentido a Súmula 308 do STJ consagra que a garantia hipotecária realizada entre a incorporadora e o agente financiador do empreendimento, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, cabendo à instituição financeira a busca de outros bens do patrimônio da incorporadora/construtora para a quitação da dívida.
Bruno Cesar Pio Curado – OAB/GO 29.659
Fonte: Bruno Curado Advogados Associados
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