INTRODUÇÃO
Viver em comunidade é um exercício diuturno de tolerância e exige sabedoria e estratégia ao lidar com uma multiplicidade de personalidades cada qual com sua característica e modo de compreensão de mesmo assunto.
E a coisa se torna mais complica quando o assunto é CONDOMÍNIO. Não basta ser conhecedor das regras de condominiais é preciso saber aplicar de forma a ajustar ao entendimento de cada um, pois ninguém é obrigado a conhecer leis, mas regras consuertudinais, aquelas que o costume nos impõe e se perdeu no tempo e mesmo assim obedecemos e nem sabemos por que, estas podem se tornar com paciência e insistência uma regra de uso automático.
POSTURA PREVENTIVA DO SÍNDICO
· Um elemento importante para garantir o respeito às normas do condomínio é a própria postura do síndico ou administrador
· Nesta postura, a comunicação é um fator preventivo. Uma providência essencial é que todos os moradores e proprietários possuam cópia atualizada da Convenção e do Regulamento Interno (RI)
· Assim, evita-se as infrações por desconhecimento do RI, e haverá mais respaldo na eventual aplicação de multas e advertências. Alegar ignorância das normas será, de uma vez por todas, um argumento impossível
· Para complementar - já que é possível que muitos não leiam os documentos na íntegra - sugere-se elaborar um "guia rápido": um resumo apenas com os principais pontos de conflito tratados no RI (contendo, na mesma comunicação, as normas sobre animais, barulho, uso da garagem, etc.).
· Este "guia rápido" pode ser afixado em elevadores ou outras áreas sociais
· Outra dica é utilizar de bom humor, principalmente na elaboração desses cartazes, para evitar o tom de cobranças "carrancudas", antipáticas.
· Considerar o tipo de condomínio administrado é um fato crucial para entender o perfil dos moradores, e saber como lidar com seu convívio social.
· Para novos moradores, também é importante informá-los sobre as regras do condomínio, de uma forma cordial, logicamente.
PRIMEIRO PASSO
Quando ocorrer infração a norma de condomínio advirta verbalmente através de uma conversa amigável, alerte para, o desagradável da situação em si, busque educar o condômino e informe que a reincidência não será tolerada e que poderá receber CARTA DE ADVERTÊNCIA as normas condominiais e até multado, pergunte se tem uma cópia do Regimento Interno (RI) ou Convenção. Seja rígido, austero, e imparcial, afinal regras são regras e se aplicam a todos.
Na dúvida se adverte ou multa, o primeiro é sempre o melhor caminho, as advertências devem preceder as multas, que são aplicadas após 03 (três) notificações por escrito pelo mesmo motivo.
PASSO A PASSO
Tentar conversa amigável, sempre que cabível e se possível, antes de multar ou advertir.
Ter provas, como imagens no CFTV, fotos, testemunhos ou reclamações por escrito, de que a infração do fato ocorrido.
Saber se foi a primeira vez que determinado morador cometeu a falta.
Dependendo do que ocorreu, não cabe advertência. Um exemplo é se um condômino, que nunca cometeu nenhuma falta, destrói a pilastra da garagem do condomínio. Nesse caso, ele deve ser multado, já que ocasionou prejuízos ao condomínio, e dever ser convidado a reparar o dano.
Antes da multa, ou advertência chegar à unidade do infrator, vale mandar uma notificação do ocorrido. Não é recomendado fazer a notificação pessoalmente nem diretamente por funcionário do condomínio, mas sim via comunicação impressa. Se possível, encaminhada pela empresa administradora.
A carta de notificação deve ser bastante objetiva e com dados concretos, citando-se o item do RI ou da Convenção que foi desrespeitado, o horário, o local, etc.
Dependendo da convenção, há a possibilidade do morador multado pedir uma revisão para o conselho ou assembleia.
DA INFRAÇÃO
Comprovada a infração, registrada em livro de ocorrências e superada a fase anterior, respeitando os princípios constitucionais DA AMPLA DEFESA E DO CONTRADITÓRIO, esse condômino infrator poderá se defender diante do conselho fiscal e até da assembleia.
A infração deve estar descrita na convenção e no regimento interno com clareza, registro escrito no livro de ocorrências, pois este é o embasamento máximo, deverá haver provas inequívocas do ato, como testemunhas, filmagens e gravações CFTV.
Quando o condômino inovar e cometer ato considerado infracional por de alguma de alguma forma incomodar os demais, tente uma conversa nos moldes descritos anteriormente e ajuste esse ato infracional analogicamente a outro e faça a reprimenda oralmente.
Explique ao morador que fez o registro por exemplo que as construções modernas não tem vedação acústica e que nem sempre poderá repreender o vizinho, e em alguns casos o excesso de notificações passam a TURBAR A POSSE DE TERCEIROS, já que alguns sons são inerentes ao movimento natural das pessoas no uso legal de sua propriedade.
O sindico poderá multar o condômino em espécie de acordo com o avençado em Convenção e/ou Regimento Interno. Em convenções mais antigas, onde as multas são baseadas em URV ou em outras unidades, ou mesmo quando a multa é atrelada ao salário mínimo, o ideal é que haja uma assembleia para alterar a convenção.
Vale lembrar que a multa deve ser aplicada apenas sobre o valor da taxa mensal, sem incluir aí rateios extras ou despesas extraordinárias.
A primeira multa deve ser a de valor mais baixo, para que assim o valor possa crescer em caso de reincidência.
DAS MULTAS ESPECÍFICAS
Geralmente, o valor da multa não pode passar de cinco vezes o valor da taxa condominial. Mas há o caso do CONDÔMINO ANTISSOCIAL, daquele que reiteradamente comete desrespeitos ao regulamento interno e à convenção do condomínio. Para multá-lo é necessária a anuência da assembleia de condomínios. Nesse caso, a punição pode chegar a até dez vezes o valor da contribuição mensal.
OBSERVAÇÕES IMPORTANTES
Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa assembleia de condomínio?
Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec. - Lei nº 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: “Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembleia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa”.
O atual Código Civil impõe a atualização da Convenção do Condomínio?
Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para que haja uma harmonização com o atual Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº. 4.657/42) servem justamente para tal fim, isto é, as Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) expressas da nova lei; esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições; assim, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso, Já o REGIMENTO INTERNO deve sim ser adaptado as mudanças da lei por motivos óbvios e também pela própria mudança inerente ao ser humanos e as relações interpessoais.
Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?
A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas. Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino. Já o Regimento Interno tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos. Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro. Espelha tal realidade o julgado seguinte: “A convenção condominial é o instrumento que constitui a co-propriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº.591/64).
O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção do Condomínio aos condôminos ou ocupantes?
Não. Obrigatoriedade não existe já que a Convenção do Condomínio é documento público e por conta disto, seu acesso é franqueado a todos. Melhor explicando, sendo compulsório o registro da Convenção do Condomínio no Registro Imobiliário (art.1.333, parágrafo único, do novo Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei nº 6.015/73), não será obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.
Por analogia ao artigo de lei em análise cartas de notificação de infração as normas condominiais são documentos do condomínio e não devem passar da pessoa que as recebeu, não sendo o síndico obrigado a apresentá-las quando solicitado por condômino a não ser por força de imposição judicial.
Drª Sheyla Melo - OAB-DF 37652, Pós em Direito Público Pontifícia Universidade Católica de Brasília.
Fonte: Artigos JusBrasil
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