Em janeiro de 2015 fora promulgada a Lei 13.097/15 que visa simplificar os negócios jurídicos envolvendo imóveis pois, quem já tomou contato com este assunto, sabe a verdadeira “via crucis” na obtenção dos diversos documentos então elencados pela Lei 7.433/85.
De forma sucinta, a nova lei ressalta que, se a matrícula do imóvel estiver livre e desimpedida de quaisquer ônus ou gravames (exemplo, hipotecas, penhores, penhoras, etc) o negócio é plenamente eficaz, não podendo terceiros contestá-lo ainda que seja constatada a existência de eventuais demandas envolvendo o imóvel.
Importante ressaltar que exceção à esta regra são as ações de usucapião e processos de falência e ainda, a penhora do bem em execução fiscal ainda que não averbada desde que atendido o disposto no artigo 18 do Código Tributário Nacional e conforme novel entendimento do STJ em sede de recursos repetitivos – Recurso Especial 1.140.990/PR.
“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C, DO CPC. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO FISCAL. ALIENAÇÃO DE BEM POSTERIOR À CITAÇÃO DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO NO DEPARTAMENTO DE TRÂNSITO - DETRAN. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. ARTIGO 185 DO CTN, COM A REDAÇÃO DADA PELA LC N.º 118⁄2005. SÚMULA 375⁄STJ. INAPLICABILIDADE. 1. A lei especial prevalece sobre a lei geral (lex specialis derrogat lex generalis), por isso que a Súmula n.º 375 do Egrégio STJ não se aplica às execuções fiscais. (...) 5. A diferença de tratamento entre a fraude civil e a fraude fiscal justifica-se pelo fato de que, na primeira hipótese, afronta-se interesse privado, ao passo que, na segunda, interesse público, porquanto o recolhimento dos tributos serve à satisfação das necessidades coletivas. (...) 9. Conclusivamente: (a) a natureza jurídica tributária do crédito conduz a que a simples alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, pelo sujeito passivo por quantia inscrita em dívida ativa, sem a reserva de meios para quitação do débito, gera presunção absoluta (jure et de jure) de fraude à execução (lei especial que se sobrepõe ao regime do direito processual civil); (...) (c) a fraude de execução prevista no artigo 185 do CTN encerra presunção jure et de jure, conquanto componente do elenco das "garantias do crédito tributário"; (...) 11. Recurso especial conhecido e provido. Acórdão submetido ao regime do artigo 543-C do CPC e da Resolução STJ n.º 08⁄2008.”
Em que pese tratar-se de um passo importante na desburocratização do processo de compra e venda, pelo menos no tocante às certidões, é importante lembrar que também o imóvel deve estar regular. Mas, como é possível saber se o imóvel está regular?
Além das certidões, também é importante analisar alguns aspectos da matrícula que, embora óbvios, muitas vezes acabam trazendo dores de cabeça e atrasos na conclusão da transação, indicados abaixo de forma bem sucinta:
1) Proprietário
De forma sucinta, a nova lei ressalta que, se a matrícula do imóvel estiver livre e desimpedida de quaisquer ônus ou gravames (exemplo, hipotecas, penhores, penhoras, etc) o negócio é plenamente eficaz, não podendo terceiros contestá-lo ainda que seja constatada a existência de eventuais demandas envolvendo o imóvel.
Importante ressaltar que exceção à esta regra são as ações de usucapião e processos de falência e ainda, a penhora do bem em execução fiscal ainda que não averbada desde que atendido o disposto no artigo 18 do Código Tributário Nacional e conforme novel entendimento do STJ em sede de recursos repetitivos – Recurso Especial 1.140.990/PR.
“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C, DO CPC. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO FISCAL. ALIENAÇÃO DE BEM POSTERIOR À CITAÇÃO DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO NO DEPARTAMENTO DE TRÂNSITO - DETRAN. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. ARTIGO 185 DO CTN, COM A REDAÇÃO DADA PELA LC N.º 118⁄2005. SÚMULA 375⁄STJ. INAPLICABILIDADE. 1. A lei especial prevalece sobre a lei geral (lex specialis derrogat lex generalis), por isso que a Súmula n.º 375 do Egrégio STJ não se aplica às execuções fiscais. (...) 5. A diferença de tratamento entre a fraude civil e a fraude fiscal justifica-se pelo fato de que, na primeira hipótese, afronta-se interesse privado, ao passo que, na segunda, interesse público, porquanto o recolhimento dos tributos serve à satisfação das necessidades coletivas. (...) 9. Conclusivamente: (a) a natureza jurídica tributária do crédito conduz a que a simples alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, pelo sujeito passivo por quantia inscrita em dívida ativa, sem a reserva de meios para quitação do débito, gera presunção absoluta (jure et de jure) de fraude à execução (lei especial que se sobrepõe ao regime do direito processual civil); (...) (c) a fraude de execução prevista no artigo 185 do CTN encerra presunção jure et de jure, conquanto componente do elenco das "garantias do crédito tributário"; (...) 11. Recurso especial conhecido e provido. Acórdão submetido ao regime do artigo 543-C do CPC e da Resolução STJ n.º 08⁄2008.”
Em que pese tratar-se de um passo importante na desburocratização do processo de compra e venda, pelo menos no tocante às certidões, é importante lembrar que também o imóvel deve estar regular. Mas, como é possível saber se o imóvel está regular?
Além das certidões, também é importante analisar alguns aspectos da matrícula que, embora óbvios, muitas vezes acabam trazendo dores de cabeça e atrasos na conclusão da transação, indicados abaixo de forma bem sucinta:
1) Proprietário
A matrícula, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), Imposto Territorial Rural (ITR), Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), Taxa de Ocupação ou Laudêmio (para terrenos de marinha), dentre outros devem estar TODOS em nome do vendedor.
É muito comum, por exemplo, que o proprietário tenha morrido e o inventário não ter sido devidamente registrado perante o Cartório de Imóveis ou que tenha se esquecido de transferir algum dos impostos. Portanto, para que o comprador receba a propriedade de forma mais tranquila, o ideal é que o vendedor providencie todas as alterações necessárias antes da escritura pois se houver algum outro problema adicional (principalmente em relação aos terrenos de marinha cujos processos são extremamente morosos e requerem, por vezes, o pagamento ao órgão de taxa sobre a transmissão do bem) o vendedor, ainda não tendo recebido o preço, estará mais disposto a resolver a questão com maior celeridade.
2) Construções
A metragem correta do imóvel deve estar averbada em sua respectiva matrícula. E por correta entende-se que a metragem real deve estar devidamente inscrita no fólio real.
Deve-se observar se as áreas constantes na matrícula, IPTU e Habite-se (ou Auto de Conclusão) e Certidão Negativa de Débito (CND) do INSS são a mesma pois, em caso de divergência, será necessário proceder-se às retificações necessárias. Muitas vezes a diferença de área entre estes documentos ocorre em virtude de eventuais ampliações/demolições que são executadas ao longo do tempo (os famosos “puxadinhos”).
Nestes casos, é necessário a contratação de engenheiro para a elaboração de plantas e demais documentos técnicos necessários para a regularização da construção perante a Prefeitura, por exemplo.
Se o problema for no INSS, é necessária a apresentação do habite-se da área acrescida, planta aprovada pela Municipalidade além do recolhimento do imposto (INSS) devido e que é calculado pelo próprio órgão através de tabelas próprias fixadas em lei. Saliento que, a depender do tipo e tamanho da construção, e não estando o débito prescrito, este pode ser um valor bem elevado. Portanto, novamente, identificado este tipo de pendência é aconselhável que o vendedor tome as providências necessárias ou negocie uma redução no valor.
3) Reserva legal
Todo imóvel rural por disposição legal, deve ter uma reserva legal florestal, isto é, uma área de terras que pode variar de 20 a 80% da área total do imóvel – a depender de sua localização – constante de floresta nativa visando a preservação do bioma em que a propriedade está inserida. Portanto, ela deve estar averbada na matrícula ou o vendedor deve fornecer o CAR – Cadastro Ambiental Rural.
Caso não haja reserva legal física, ou seja, não haja área de floresta nativa que componha o percentual necessário (como dito acima) será necessária a tomada de providências para sua regularização. Por se tratar, mais uma vez, de um processo que pode ser custoso e moroso, identificada esta pendência, o vendedor deve tomar todas as medidas necessárias para sua regularização.
5) Georreferenciamento
Instituído pela Lei 10.267/2001, o georreferenciamento em breve síntese, visa efetuar a medição de todas as propriedades rurais através de medidas padronizadas pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). O processo deve ser executado por profissional devidamente habilitado perante o órgão, respeitados os prazos e tamanhos das áreas abaixo:
Área / Prazo
250 a 500 ha 20/11/2003
100 a 250 ha 20/11/2016
25 a 100 ha 20/11/2009
Inferiores a 25ha 20/11/2009
Assim, se o imóvel que está sendo negociado já está com o prazo para realização do georreferenciamento expirado, não será possível a transferência do mesmo sem referida averbação.
Portanto, das breves pinceladas acima sobre os mais frequentes contratempos encontrados nas negociações imobiliárias, embora tenhamos um grande avanço com a publicação da Lei 13.097/15, vê-se que ainda é necessária muita investigação da documentação imobiliária a fim de se identificar os riscos nela envolvidos bem como os custos e prazos que as mesmas podem acrescentar ao preço final da propriedade.
Rebeca Bueno - Fonte: Artigos JusBrasil
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