Dentre outros documentos e inúmeras certidões necessárias à aquisição de um imóvel, principalmente se for novo, comprado "na planta" ou recém construído, verifique com muito cuidado se o mesmo possui "Habite-se".
É crescente hoje em dia, o número de questionamentos por parte dos adquirentes de unidades imobiliárias acerca da entrega de determinado empreendimento por parte das incorporadoras sem a necessária averbação do “habite-se” concedido pela municipalidade. Não obstante seu compromisso de efetuar a venda de frações ideais de terreno com o fiel desiderato de vinculá-las às unidades autônomas, algumas incorporadoras, eventualmente, têm falhado em sua responsabilidade de entrega das obras a certo prazo, preço e determinadas condições, acompanhada da indispensável licença.
O que alguns não sabem é que o “habite-se” é uma licença concedida pela autoridade administrativa municipal, atestando que determinada edificação foi erigida de acordo com exigências normativas municipais, que, inclusive, encontram-se estampadas nos projetos construtivos e que deram ensejo à concessão anterior do alvará de construção da edificação. É através do “habite-se” que, após vistoria pela autoridade municipal competente, a administração pública autoriza a habitação do bem imóvel edificado.
Regulado pelo artº 26 da LEI Nº 4.864, DE 29 DE NOVEMBRO DE 1965, dispõe:
Art. 26. O art. 23 da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, passa a ter a seguinte redação:
"Art. 23. A construção de prédios residenciais, cujo custo seja superior a 850 vêzes o maior salário-mínimo vigente no País, considerado êsse custo para cada unidade residencial, seja em prédio individual, seja em edifícios de apartamentos ou vilas, fica sujeita ao pagamento de uma subscrição pelo proprietário, promitente comprador ou promitente cessionário do respectivo terreno, de letras imobiliárias emitidas pelo Banco Nacional de Habitação, com as características do art. 45 desta Lei.
§ 1º O montante dessa subscrição será de 5% (cinco por cento) sôbre o valor da construção, quando esta estiver entre os limites de 850 e 1.150 vêzes o maior salário-mínimo vigente no País à época da concessão do respectivo "habite-se" e de 10% (dez por cento) sobre a que exceder de tal limite.
§ 2º As autoridades municipais, antes de concederem o "habite-se" para os prédios residenciais, exigirão do construtor uma declaração do seu custo efetivo e, quando for o caso, do proprietário comprovação de cumprimento do disposto no presente artigo.§ 3º Só poderão gozar dos benefícios e vantagens previstos na presente Lei os municípios que obedecerem ao disposto neste artigo".
E o que quer dizer Habite-se? Quer dizer que, PODE HABITAR, PODE MORAR, ou seja, é autorização, através de ato administrativo da Prefeitura para que o contribuinte possa efetivamente ocupar o seu imóvel.
A concessão da certidão de Habite-se implica no reconhecimento da Prefeitura de que foram cumpridas todas as formalidades legais, desde o licenciamento até o cumprimento correto das restrições contidas no alvará inicial. Enquanto o início da obra tem sua autorização legal através da licença de obras, sua conclusão será atestada pela emissão da certidão de Habite-se.
Embora atualmente os agentes financeiros não estejam exigindo na sua grande maioria a comprovação do Habite-se para financiamento imobiliário, este é imprescindível, junto com a Certidão Negativa de Débitos emitida pelo INSS, para averbação da construção perante o Registro Geral de Imóveis.
Também é por meio da concessão do “habite-se” que o incorporador requer perante o RGI – Registro Geral de Imóveis competente a averbação da construção das edificações para fins de individualização e discriminação das unidades, respondendo, então, perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação, nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64.
Ou seja, sem a necessária averbação do ato administrativo indigitado no RGI respectivo, não há a individualização das unidades imobiliárias, com abertura das matrículas próprias, fazendo-se todos os lançamentos na matrícula de origem (matrícula mãe) do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas, nos termos do art. 237-A da Lei 6.015/73, o que, decerto, traz significativos reflexos para os consumidores dessas incorporadoras.
O principal reflexo da ausência da obtenção e posterior averbação de “Habite-se” no RGI é que, por não haver individualização das unidades, o adquirente ainda não dispõe do direito de propriedade sobre o seu imóvel “pronto e acabado”, detendo-o apenas sobre fração ideal do terreno, exercendo ainda a titularidade sobre as benfeitorias. Por não existir a unidade imobiliária sob o prisma jurídico, mas apenas fático, não pode o adquirente, por exemplo, escriturar a propriedade sobre a unidade em seu favor (patrimônio pessoal), obter financiamento bancário para o próprio bem, realizar operações financeiras dando o apartamento em garantia à linha de crédito, instituir o condomínio edilício, uma vez que não se tem a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns. Não se instituindo o condomínio, não podem os condôminos levar a convenção condominial a registro no RGI respectivo, dificultando com isso, por exemplo, o rateio das despesas condominiais, isso após a entrega do empreendimento e exercício da posse pelos adquirentes, e de todas as demais obrigações propter rem, que são aquelas que decorrem da própria coisa (taxas e IPTU).
Outra consequência nociva aos adquirentes de unidades individualizadas de edificações sem o fundamental “Habite-se” é que, em razão dos reflexos trazidos acima, o próprio bem imóvel se desvaloriza, diminuindo a procura de pretensos adquirentes, resultado do que se denomina, em Economia, da “Lei da Oferta e Procura”.
Desta feita, em razão dos transtornos que decorrem da ausência do “Habite-se” averbado em RGI, é importante que os adquirentes, mesmo aquelas pessoas jurídicas com o propósito de administrar bens imóveis, que intitulamos de holdingspatrimoniais, tomem sempre precauções na aquisição de unidades imobiliárias, verificando a existência dele ou do seu processo de obtenção ante a municipalidade. Por outro lado, é importante que as incorporadoras tomem conhecimento dos reflexos decorrentes do ato de “entrega das chaves” do empreendimento sem o ato administrativo autorizador de habitação, já que pode, inclusive, responder civilmente pelos eventuais prejuízos aos adquirentes por conta da omissão.
Em resumo, a falta do Habite-se, gera:
- Impossibilidade do mutuário em financiar o imóvel, pois os bancos exigem o documento no momento de conceder o empréstimo. No caso do empreendimento financiado pelo programa Minha Casa, Minha Vida, o atraso para liberar o Habite-se pode onerar o bolso do mutuário. Ao utilizar recursos da CEF – Caixa Econômica Federal, o proprietário paga a taxa de obra durante a construção do imóvel. Se a construtora não cumprir o prazo para encaminhar os documentos à prefeitura, o consumidor é prejudicado porque continua pagando a taxa após a data estipulada no contrato para entrega da casa, o que é ilegal, além de ser um valor ‘jogado fora’ já que não amortiza o saldo devedor;
- Impede a averbação da residência no Cartório de Registro de Imóveis, o que torna o bem inexistente judicialmente;
- Imóveis que não têm a certidão do habite-se perdem o valor na hora da venda, pois estão na condição de irregulares perante a prefeitura;
- Inviabiliza a doação e a inclusão do imóvel em herança;
- As seguradoras podem deixar de fazer o seguro para o condomínio ou residência por causa da ausência do Certificado de Conclusão da Obra. Além disso, se ocorrer acidentes ou danos no imóvel, há o perigo de não receber a indenização por prejuízos no bem ou caso de morte e invalidez do responsável pelo pagamento do financiamento;
- Não é possível constituir condomínio legal, o que prejudica uma convocação de uma Assembleia Geral Ordinária para eleger e dar posse ao síndico e demais integrantes da administração e o rateio de despesas condominiais;
- Contas de água, luz e telefone não significam que o imóvel esteja regularizado junto à prefeitura. Significa apenas que as exigências estabelecidas pelas concessionárias destes serviços foram atendida;
- Carnês de IPTU também não significam que o imóvel esteja regularizado. Muitas prefeituras elaboram o cadastro das construções irregulares somente com o objetivo de arrecadarem imposto;
- Prédios residenciais ou comerciais não podem constituir condomínio legal, não sendo possível o estabelecimento de uma convenção que ampare os usuários e defina o rateio das despesas que são comuns;
- Entidades que financiam a compra de imóveis exigem a certidão do habite-separa que o empréstimo seja concedido;
- Estabelecimentos comerciais que não possuem a certidão do habite-se, não recebem alvará definitivo para funcionamento legal, tornando difícil a venda ou aluguel dos mesmo;
- Para a averbação (registro) do imóvel no Registro Geral de Imóveis, é necessária a certidão do habite-se.
É crescente hoje em dia, o número de questionamentos por parte dos adquirentes de unidades imobiliárias acerca da entrega de determinado empreendimento por parte das incorporadoras sem a necessária averbação do “habite-se” concedido pela municipalidade. Não obstante seu compromisso de efetuar a venda de frações ideais de terreno com o fiel desiderato de vinculá-las às unidades autônomas, algumas incorporadoras, eventualmente, têm falhado em sua responsabilidade de entrega das obras a certo prazo, preço e determinadas condições, acompanhada da indispensável licença.
O que alguns não sabem é que o “habite-se” é uma licença concedida pela autoridade administrativa municipal, atestando que determinada edificação foi erigida de acordo com exigências normativas municipais, que, inclusive, encontram-se estampadas nos projetos construtivos e que deram ensejo à concessão anterior do alvará de construção da edificação. É através do “habite-se” que, após vistoria pela autoridade municipal competente, a administração pública autoriza a habitação do bem imóvel edificado.
Regulado pelo artº 26 da LEI Nº 4.864, DE 29 DE NOVEMBRO DE 1965, dispõe:
Art. 26. O art. 23 da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, passa a ter a seguinte redação:
"Art. 23. A construção de prédios residenciais, cujo custo seja superior a 850 vêzes o maior salário-mínimo vigente no País, considerado êsse custo para cada unidade residencial, seja em prédio individual, seja em edifícios de apartamentos ou vilas, fica sujeita ao pagamento de uma subscrição pelo proprietário, promitente comprador ou promitente cessionário do respectivo terreno, de letras imobiliárias emitidas pelo Banco Nacional de Habitação, com as características do art. 45 desta Lei.
§ 1º O montante dessa subscrição será de 5% (cinco por cento) sôbre o valor da construção, quando esta estiver entre os limites de 850 e 1.150 vêzes o maior salário-mínimo vigente no País à época da concessão do respectivo "habite-se" e de 10% (dez por cento) sobre a que exceder de tal limite.
§ 2º As autoridades municipais, antes de concederem o "habite-se" para os prédios residenciais, exigirão do construtor uma declaração do seu custo efetivo e, quando for o caso, do proprietário comprovação de cumprimento do disposto no presente artigo.§ 3º Só poderão gozar dos benefícios e vantagens previstos na presente Lei os municípios que obedecerem ao disposto neste artigo".
E o que quer dizer Habite-se? Quer dizer que, PODE HABITAR, PODE MORAR, ou seja, é autorização, através de ato administrativo da Prefeitura para que o contribuinte possa efetivamente ocupar o seu imóvel.
A concessão da certidão de Habite-se implica no reconhecimento da Prefeitura de que foram cumpridas todas as formalidades legais, desde o licenciamento até o cumprimento correto das restrições contidas no alvará inicial. Enquanto o início da obra tem sua autorização legal através da licença de obras, sua conclusão será atestada pela emissão da certidão de Habite-se.
Embora atualmente os agentes financeiros não estejam exigindo na sua grande maioria a comprovação do Habite-se para financiamento imobiliário, este é imprescindível, junto com a Certidão Negativa de Débitos emitida pelo INSS, para averbação da construção perante o Registro Geral de Imóveis.
Também é por meio da concessão do “habite-se” que o incorporador requer perante o RGI – Registro Geral de Imóveis competente a averbação da construção das edificações para fins de individualização e discriminação das unidades, respondendo, então, perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação, nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64.
Ou seja, sem a necessária averbação do ato administrativo indigitado no RGI respectivo, não há a individualização das unidades imobiliárias, com abertura das matrículas próprias, fazendo-se todos os lançamentos na matrícula de origem (matrícula mãe) do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas, nos termos do art. 237-A da Lei 6.015/73, o que, decerto, traz significativos reflexos para os consumidores dessas incorporadoras.
O principal reflexo da ausência da obtenção e posterior averbação de “Habite-se” no RGI é que, por não haver individualização das unidades, o adquirente ainda não dispõe do direito de propriedade sobre o seu imóvel “pronto e acabado”, detendo-o apenas sobre fração ideal do terreno, exercendo ainda a titularidade sobre as benfeitorias. Por não existir a unidade imobiliária sob o prisma jurídico, mas apenas fático, não pode o adquirente, por exemplo, escriturar a propriedade sobre a unidade em seu favor (patrimônio pessoal), obter financiamento bancário para o próprio bem, realizar operações financeiras dando o apartamento em garantia à linha de crédito, instituir o condomínio edilício, uma vez que não se tem a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns. Não se instituindo o condomínio, não podem os condôminos levar a convenção condominial a registro no RGI respectivo, dificultando com isso, por exemplo, o rateio das despesas condominiais, isso após a entrega do empreendimento e exercício da posse pelos adquirentes, e de todas as demais obrigações propter rem, que são aquelas que decorrem da própria coisa (taxas e IPTU).
Outra consequência nociva aos adquirentes de unidades individualizadas de edificações sem o fundamental “Habite-se” é que, em razão dos reflexos trazidos acima, o próprio bem imóvel se desvaloriza, diminuindo a procura de pretensos adquirentes, resultado do que se denomina, em Economia, da “Lei da Oferta e Procura”.
Desta feita, em razão dos transtornos que decorrem da ausência do “Habite-se” averbado em RGI, é importante que os adquirentes, mesmo aquelas pessoas jurídicas com o propósito de administrar bens imóveis, que intitulamos de holdingspatrimoniais, tomem sempre precauções na aquisição de unidades imobiliárias, verificando a existência dele ou do seu processo de obtenção ante a municipalidade. Por outro lado, é importante que as incorporadoras tomem conhecimento dos reflexos decorrentes do ato de “entrega das chaves” do empreendimento sem o ato administrativo autorizador de habitação, já que pode, inclusive, responder civilmente pelos eventuais prejuízos aos adquirentes por conta da omissão.
Em resumo, a falta do Habite-se, gera:
- Impossibilidade do mutuário em financiar o imóvel, pois os bancos exigem o documento no momento de conceder o empréstimo. No caso do empreendimento financiado pelo programa Minha Casa, Minha Vida, o atraso para liberar o Habite-se pode onerar o bolso do mutuário. Ao utilizar recursos da CEF – Caixa Econômica Federal, o proprietário paga a taxa de obra durante a construção do imóvel. Se a construtora não cumprir o prazo para encaminhar os documentos à prefeitura, o consumidor é prejudicado porque continua pagando a taxa após a data estipulada no contrato para entrega da casa, o que é ilegal, além de ser um valor ‘jogado fora’ já que não amortiza o saldo devedor;
- Impede a averbação da residência no Cartório de Registro de Imóveis, o que torna o bem inexistente judicialmente;
- Imóveis que não têm a certidão do habite-se perdem o valor na hora da venda, pois estão na condição de irregulares perante a prefeitura;
- Inviabiliza a doação e a inclusão do imóvel em herança;
- As seguradoras podem deixar de fazer o seguro para o condomínio ou residência por causa da ausência do Certificado de Conclusão da Obra. Além disso, se ocorrer acidentes ou danos no imóvel, há o perigo de não receber a indenização por prejuízos no bem ou caso de morte e invalidez do responsável pelo pagamento do financiamento;
- Não é possível constituir condomínio legal, o que prejudica uma convocação de uma Assembleia Geral Ordinária para eleger e dar posse ao síndico e demais integrantes da administração e o rateio de despesas condominiais;
- Contas de água, luz e telefone não significam que o imóvel esteja regularizado junto à prefeitura. Significa apenas que as exigências estabelecidas pelas concessionárias destes serviços foram atendida;
- Carnês de IPTU também não significam que o imóvel esteja regularizado. Muitas prefeituras elaboram o cadastro das construções irregulares somente com o objetivo de arrecadarem imposto;
- Prédios residenciais ou comerciais não podem constituir condomínio legal, não sendo possível o estabelecimento de uma convenção que ampare os usuários e defina o rateio das despesas que são comuns;
- Entidades que financiam a compra de imóveis exigem a certidão do habite-separa que o empréstimo seja concedido;
- Estabelecimentos comerciais que não possuem a certidão do habite-se, não recebem alvará definitivo para funcionamento legal, tornando difícil a venda ou aluguel dos mesmo;
- Para a averbação (registro) do imóvel no Registro Geral de Imóveis, é necessária a certidão do habite-se.
Os itens acima servem para lhe dar uma noção da importância da certidão do habite-se. Portanto, procure não esquecer deste documento em sua próxima negociação.
Rosane Monjardim - Advogada, Graduada em Direito pela Universidade Estácio de Sá em 1980 - Pós Graduada em Direito e Processo do Trabalho e Previdenciário em 1985 - Contratos no Direito do Consumidor - ESA - Juizados Especiais Cíveis - ESA - Direito Processual perante o CDC - ESA.
Fonte: Artigos JusBrasil
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