ARRAS OU SINAL

Muito utilizada nos contratos de compra e venda imobiliária, muitas vezes é mal compreendido mesmo por quem atua no mercado imobiliário.

A arras é uma quantia dada como sinal e princípio de pagamento na celebração do contrato a fim de garantir a execução do contrato ou regular o direito de arrependimento das partes contratantes.

Se forem estipuladas as arras para garantir a execução do contrato serão arras confirmatórias pois confirmam a contratação; se forem estipuladas para regular o direito de arrependimento das partes serão arras penitenciais.

Arras confirmatórias – previstas nos artigos 417 a 419 do Código Civil, provam a existência do contrato e reforçam a obrigação do seu cumprimento, confirmando a intenção das partes a cumprir o acordado. Este sinal, poderá ser ofertado em dinheiro ou qualquer outro bem de valor econômico. Assim, se a parte que deu o sinal, sem justa causa desistir do contrato perderá o sinal dado como princípio de pagamento; caso a desistência injustificada seja da parte que recebeu o sinal, esta então deverá devolvê-lo em dobro, transformando-se em uma indenização de perdas e danos[1]. Se o contrato for cumprido normalmente o sinal dado será considerado como parte inicial do pagamento.

Arras Penitenciais – prevista no artigo 420 do Código Civil. Oferecem às partes o direito de arrependimento, servindo as arras como indenização para ambas as partes no caso de arrependimento. No caso não poderá haver indenização suplementar pois as próprias partes estipularam as arras como direito de arrependimento e o seu valor como indenização pelo descumprimento do contrato.

Seja qual for o tipo de arras, somente poderá haver a retenção do seu valor ou a devolução em dobro, se a desistência se der injustificadamente, ou seja, sem culpa da parte contratante. Se a desistência tiver sido causada por caso fortuito ou força maior, quem recebeu deve devolver o sinal dado e quem pagou pode exigir a quantia dada.

Muito importante nos contratos de compra e venda de imóveis, as arras são tradicionais neste ramo de negócio, sendo de fundamental importância que os operadores do Direito Imobiliário saibam diferenciar os tipos de arras e sua aplicabilidade.

[1] No caso das arras confirmatórias, mesmo que exerçam o papel de indenização por perdas e danos o credor ainda poderá cobrar indenização suplementar se provar que o prejuízo superou o valor das arras.

Sonia Mello - Advogada atuante na cidade de Maricá-RJ e Região. Membro da Comissão Permanente de Direito Ambiental e Urbanístico da OAB Mar

Fonte: Artigos JusBrasil