OS ASPECTOS JURÍDICOS DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Resumo: O presente artigo faz uma breve análise dos aspectos legais da incorporação imobiliária, bem como dos elementos existentes nos contratos dessa natureza e a decorrente obrigação gerada em virtude da celebração deste vínculo em questão.

Sumário: 1. A incorporação Imobiliária; 2. Características e Classificação do Contrato;

1. A Incorporação Imobiliária

A incorporação imobiliária é regulada pela Lei 4.591/64, com as alterações estabelecidas pelas Leis 4.864/65 e 10.931/04, pelo Código Civil nos casos de omissão e pelo Código de Defesa do Consumidor naquilo lhe for mais específico.

O Código de Defesa do Consumidor aplica-se a todas as relações em que, como regra, a pessoa adquire o produto ou utiliza o serviço na qualidade de destinatário final.

Sendo assim, indubitavelmente, o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a incorporadora/construtora e o promissário comprador, que é o destinatário final e pessoa física que pretende residir e/ou investir no imóvel, desde que não o tenha com nítido propósito de atividade comercial, encontra-se submetido à égide dos princípios e regras previstos no Código de Defesa do Consumidor.

Não obstante, o conceito de consumidor mais aceito pela jurisprudência (teoria finalista aprofundada), roga que o consumidor é aquele que se encontra em posição de vulnerabilidade perante o fornecedor (vulnerabilidade fática, financeira ou jurídica).

Desta forma, existiria uma presunção de vulnerabilidade em favor das pessoas físicas destinatárias finais, ao passo que esta vulnerabilidade deveria ser comprovada na hipótese de pessoas jurídicas que figurem como destinatárias finais:

Direito do Consumidor. Recurso especial. Conceito de consumidor. Critério subjetivo ou finalista. Mitigação. Pessoa Jurídica. Excepcionalidade. Vulnerabilidade. Constatação na hipótese dos autos. Prática abusiva. Oferta inadequada. Característica, quantidade e composição do produto. Equiparação (art. 29). Decadência. Inexistência. Relação jurídica sob a premissa de tratos sucessivos. Renovação do compromisso. Vício oculto.

- A relação jurídica qualificada por ser "de consumo" não se caracteriza pela presença de pessoa física ou jurídica em seus pólos, mas pela presença de uma parte vulnerável de um lado (consumidor), e de um fornecedor, de outro.

- Mesmo nas relações entre pessoas jurídicas, se da análise da hipótese concreta decorrer inegável vulnerabilidade entre a pessoa-jurídica consumidora e a fornecedora, deve-se aplicar o CDC na busca do equilíbrio entre as partes. Ao consagrar o critério finalista para interpretação do conceito de consumidor, a jurisprudência deste STJ também reconhece a necessidade de, em situações específicas, abrandar o rigor do critério subjetivo do conceito de consumidor, para admitir a aplicabilidade do CDC nas relações entre fornecedores e consumidores-empresários em que fique evidenciada a relação de consumo.

- São equiparáveis a consumidor todas as pessoas, determináveis ou não, expostas às práticas comerciais abusivas.

- Não se conhece de matéria levantada em sede de embargos de declaração, fora dos limites da lide (inovação recursal).

Recurso especial não conhecido.[1]

Especificamente sobre a eventual relação de consumo existente entre o adquirente e o incorporador, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento segundo o qual:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Empresa imobiliária. Incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Rege-se pela Lei 4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário-comprador. Recurso conhecido e provido.[2]

Arnaldo Rizzardo, citando lição de Everardo Augusto Cambler, salienta que:

A relação jurídica incorporativa confunde-se com a relação jurídica de consumo toda a vez que o incorporador, no exercício de sua atividade de produção – promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas, oferece (...) no mercado seu produto – bem imóvel e material – e o aliena ao interessado em adquirir, como destinatário final, o produto incorporável – frações ideais de terreno vinculadas a unidades autônomas, a serem construídas ou em construção, sob o regime condominial.[3]

Ademais, como bem ressalta o jurista Leandro Leal Ghezzi, as disposições contidas nos artigos 12 e 53 do Código de Defesa do Consumidor afastam qualquer dúvida quanto à sua aplicabilidade aos contratos de compra e venda de unidades autônomas na planta.

“Afinal, não apenas o art. 12 faz menção expressa ao “construtor” quando trata da responsabilidade pelo fato do produto e do serviço, mas também o artigo 53 reputa nulas, de pleno direito, as cláusulas de contratos de compra e venda de imóveis que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor.”[4]

Portanto, aplica-se à relação de compra e venda em análise as regras adotadas peloCódigo de Defesa do Consumidor, mormente no que diz respeito à nulidade das cláusulas contratuais abusivas e à responsabilidade civil dos prestadores de serviço, disciplinadas, respectivamente, no artigo 51 e no caput do artigo 14 do referido Diploma Legal.

Como consequência da incidência do Código de Defesa do Consumidor, encontra-se a solidariedade entre a incorporadora e a construtora (art. 7º, CDC) no que concerne aos danos causados aos consumidores, in verbis:

EMENTA: Direito de vizinhança. Ação de indenização. Preliminares

1. Tendo a incorporadora a função de gerenciar a construção de imóvel, responde solidariamente pelos prejuízos eventualmente provocados pela obra, patenteada a sua legitimidade para figurar no pólo passivo de demanda indenizatórla. (...)[5]

Ultrapassada a questão da legislação aplicável à espécie, deve-se conceituar o instituto da incorporação imobiliária como “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.”[6]

As partes que participam dessa relação jurídica são identificadas como (i) incorporador; (ii) construtor e (iii) adquirente.

A figura do incorporador é bem delineada no artigo 29 da Lei 4.591/64, senão vejamos:

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Pelo texto legal já é possível observar que a figura do incorporador é distinta da figura do construtor, embora possa, em alguns casos, serem iguais, bastando que o incorporador seja também o construtor da obra.

A existência deste instituto é justificada através da venda antecipada das unidades autônomas, as quais, por sua vez, geram o capital necessário para o custeio da edificação.[7]

Verifica-se, portanto, que a incorporação imobiliária é um instituto jurídico que envolve obrigações complexas, na qual participam duas ou mais pessoas com o objetivo de venda e compra de unidades autônomas. Nas palavras da doutrinadora Maria Helena Diniz:

“É um contrato que abrange as obrigações de dar e fazer, operando seus efeitos em etapas sucessivas, até a conclusão do edifício e a transferência definitiva das unidades autônomas aos seus proprietários, e do condomínio do terreno e das áreas de utilização comum aos condôminos. Esse ajuste, que é celebrado no período que antecede a construção, vale, para os tomadores de apartamentos, como compromisso preliminar de aquisição futura, e, para o incorporador, como promessa de construção e vendas dos apartamentos, com o correspondente condomínio no terreno e nas áreas de utilização comum.”[8]

A incorporação imobiliária tem como grande trunfo a cooperação entre as partes, uma vez que permite ao incorporador iniciar a construção sem ter todo o capital disponível, na medida em que realiza a venda antecipada das unidades autônomas ao adquirente, por preço bem abaixo do mercado, como forma de diminuição dos riscos do adquirente.

Sobre a gênese do Contrato de Incorporação Imobiliária, assim elucida Caio Mário da Silva Pereira:

“Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incute-lhe a idéia de realizar ali a edificação de um prédio coletivo. Mas nenhum dos dois dispõe de numerário e nenhum deles tem possibilidade de levantar por empréstimo o capital, cada vez mais vultoso, necessário a levar a termo o empreendimento. Obtém, então, opção do proprietário na qual se estipulam as condições em que este aliena o seu imóvel. Feito isto, vai o incorporador ao arquiteto, que lhe dá o projeto. De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à venda as unidades. Aos candidatos à aquisição não dá um documento seu, definitivo, ou provisório, mas deles recebe uma “proposta’ de compra, em que vem especificadas as condições de pagamento e outras minúcias. Somente quando já conta com o número de subscritores suficientes para suportar os encargos da obra é que o incorporador a inicia.”[9]

Até que a obra seja concluída, o adquirente é o próprio financiador do empreendimento, tendo emprestado seu capital para que o incorporador termine a obra e lhe entregue sua unidade autônoma. Sobre o tema, assim elucida Caio Mário da Silva Pereira:

“Por aí se depreende a idéia de incorporação: obriga-se uma pessoa a promover a construção de um edifício dividido em unidades autônomas para distintos adquirentes da respectiva fração ideal do terreno, sob regime de condomínio especial, com a sua transferência no curso de sua construção. Trata-se de negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, da edificação composta de unidades autônomas. Desenvolve-se a atividade visando promover e efetuar a construção de prédios, os quais se dividem em unidades que serão colocadas à venda.”[10]

Nos primórdios do instituto este risco era grande para ambas as partes, na medida em que o incorporador dependia muito do capital do adquirente, que, por sua vez, dependia da seriedade e boa-fé do incorporador para não ter seu investimento frustrado.

Com uma maior atenção do legislador e das instituições financeiras, o instituto da incorporação imobiliária é, hoje, muito mais seguro do que na sua origem. Via de regra, o adquirente dispende 30% (trinta por cento) do capital no período de obras, e o resto após a entrega das chaves, o que diminui o risco de seu investimento.

A segurança do adquirente encontra cada vez mais guarida nas instituições financeiras que garantem a realização da obra (financiamentos), o que traz vantagem para ambas as partes (o incorporador deixe de depender unicamente do capital do adquirente).

Essa segurança jurídica, aliada ao aquecimento do mercado interno ocasionou – e ainda ocasiona - grande demanda por unidades autônomas na planta nos últimos 7 (sete) anos, fazendo com que o instituto da incorporação imobiliária atingisse patamares antes impensáveis no país, demonstrando, por certo, que sua utilidade econômica ainda deve perdurar por um bom tempo.

2. Características e Classificação do Contrato

Enquanto não ocorrer a entrega da unidade autônoma, o adquirente possui a expectativa do direito de receber a coisa. Não é, ainda, o proprietário, mas tão somente promissário comprador. O instrumento jurídico que assegura este direito é a promessa de compra e venda, através da qual o incorporador promete vender determinada unidade quando ela estiver pronta e o adquirente promete comprá-la, após a entrega.

Efetivada a entrega e pago o preço, lavra-se a escritura pública de compra e venda da unidade autônoma e, neste momento, o adquirente passa a ser o efetivo proprietário da coisa.

Este cenário permite que o contrato de incorporação imobiliária misture elementos de natureza real e elementos de natureza obrigacional. A natureza real decorre da própria finalidade do negócio jurídico, qual seja a entrega efetiva da unidade autônoma adquirida, e a consequente constituição da propriedade, ao passo que os elementos de natureza obrigacional são visíveis nas obrigações de dar e fazer identificadas no contrato (construir e entregar a unidade em troca do pagamento). Arnaldo Rizzardo assim expõe:

“Em vista do objeto e da finalidade da relação que se estabelece, pode-se incluir o contrato de incorporação entre os de natureza real e obrigacional.

Efetivamente, com o contrato chega-se à constituição de um direito real, tanto que o adquirente se torna proprietário da unidade, com a abertura de matrícula no Registro de Imóveis. Transmite-se uma fração ideal sobre um terreno, à qual corresponderá uma unidade da construção, formando-se um novo domínio, e surgindo a titularidade separada do restante do imóvel.

Outrossim, emerge o caráter obrigacional, porquanto o construtor ou incorporador assume o compromisso de executar a obra, ao passo que o adquirente se obriga a realizar o pagamento pela fração ideal e pela construção.”[11]

O contrato de incorporação imobiliária pode ser classificado[12] como (i) bilateral; (ii) oneroso; (iii) comutativo; (iv) consensual; (v) típico e (vi) solene.

Ele é bilateral, pois decorre de obrigações recíprocas entre, ao menos, duas partes, na hipótese da pessoa do incorporador se confundir com a do construtor.

É oneroso em virtude das contraprestações devidas pelas partes (encargos recíprocos), as quais devem manter equivalência entre o preço pago e o preço efetivo da unidade adquirida, daí dizer que também é um contrato comutativo.

Diz-se consensual, pois a promessa de compra e venda se aperfeiçoa com a manifestação de vontade das partes, devendo ser efetivado de forma escrita, cumprindo com uma série de exigências legais (exige forma solene).

Por possuir regulação prevista em Lei, o contrato é típico, ou seja, possui definição, requisitos e consequências previstas pelo ordenamento jurídico (é um instituto jurídico legalmente regulamentado).

Ao adquirir uma unidade autônoma, o adquirente possui o direito de realizar várias escolhas: qual o andar? Qual o lado do empreendimento? Qual a vista da janela/sacada? Possui quais área de lazer?

Todas estas escolhas geram ao adquirente uma expectativa de direito, referente não só a entrega da unidade autônoma, mas também por conta de todos os itens adquiridos conjuntamente (parcela ideal da construção), desde a quantidade, marca e até mesmo a localização.

Como bem ressalva o Código de Direito do Consumidor, a oferta (todo o empreendimento, e não apenas a unidade autônoma) vincula as partes, in verbis:

Art. 30 - Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado

A oferta gera expectativa no adquirente, de sorte que deve existir uma proteção efetiva no sentido de se evitar a frustração desta expectativa.

Desta forma, qualquer alteração no projeto do empreendimento pode gerar a quebra da expectativa por parte do adquirente, podendo chegar ao ponto de, inclusive, fazer cessar a causa pela qual houve a compra da unidade autônoma (teoria da quebra da base contratual).

Cessada a causa[13], e não tendo ocorrido por culpa do adquirente, é totalmente viável a resolução contratual, por inadimplemento da oferta pelo incorporador, nos termos do art. 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor. Assim explica a doutrinadora Cláudia Lima Marques[14]:

“A norma do artigo 6º, do CDC avança ao não exigir que o fato superveniente seja imprevisível ou irresistível, apenas exige a quebra da base objetiva do negócio, a quebra do seu equilíbrio intrínseco, a destruição da relação de equivalência entre prestações. Ao desaparecimento do fim essencial do contrato. Em outras palavras, o elemento autorizador da ação modificadora do Judiciário é o resultado objetivo da engenharia contratual que agora apresenta mencionada onerosidade excessiva para o consumidor, resultado de simples fato superveniente, fato que não necessita ser extraordinário, irresistível, fato que poderia ser previsto e não foi.”

Pode-se, entretanto, verificar que a quebra da base do negócio jurídico não foi total, mas apenas parcial (por exemplo, o adquirente optou por comprar um imóvel com vista para o jardim de flores, mas por razões diversas, houve uma alteração do posicionamento do jardim de flores, frustrando sua expectativa, e fazendo com que fique de frente para a quadra de futebol), hipótese na qual será devida uma contraprestação pelo incorporador, a fim de ressarcir a quebra da expectativa.

Também há que levar em consideração (para fins de ressarcimento) a eventual valorização ou desvalorização do empreendimento como um todo, bem como da unidade autônoma.

Explica-se: uma alteração de projeto pode acarretar em uma valorização/desvalorização (i) de apenas a unidade autônoma, ou (ii) de todo o empreendimento.

A unidade autônoma será afetada quando se verificar a alteração de local das áreas comuns (como, por exemplo, na inversão dos locais do jardim e da quadra de futebol), sendo certo que o imóvel próximo da quadra de futebol tende a ser menos valorizado (por conta do barulho).

Na hipótese de ocorrer a necessidade de exclusão ou inclusão de um ou mais itens da área comum, se verifica uma desvalorização de todo o empreendimento (por exemplo, a exclusão do salão de festas, ou então a diminuição da piscina), uma vez que este perde uma de suas facilidades e atrativos.

Também há casos em que o empreendimento foi ofertado – e vendido – como tendo a entrada principal em uma determinada rua (mais atrativa), mas que, após a construção, teve de ser alterado para uma rua lateral menos atrativa, gerando uma clara desvalorização imobiliária.

Desta forma, a alteração do projeto pode acarretar a rescisão contratual ou uma indenização pela desvalorização do imóvel, devendo o quantum ser apurado caso a caso.

Ao oferecer uma unidade autônoma, o incorporador se responsabiliza também em relação a todo o projeto do empreendimento imobiliário, aí incluído as áreas comuns e as privativas.

No que concerne às áreas comuns, deverá ser elaborado um memorial descritivo de uma perspectiva de todo o empreendimento, descrevendo todos os itens que o comporão, bem como sua localização, quantidade e metragem.

O mesmo vale para as áreas privativas, que serão descritas na planta das unidades, devendo conter a metragem e a perspectiva dos cômodos.

Ao adquirir a unidade autônoma, o adquirente assume a responsabilidade pelo conhecimento de todo o empreendimento imobiliário, sendo certo que ocorre a vinculação da proposta, nos termos do artigo 427 do Código Civil e artigo 30 doCódigo de Defesa do Consumidor, in verbis:

Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.

Art. 30 - Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Ademais, o artigo 43, IV da Lei de Incorporação Imobiliária veda a alteração do projeto, salvo na hipótese de concordância unânime de todos os interessados.

“Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

IV - e vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal.”

O Código Civil, ao tratar do contrato de empreitada, também pode ser utilizado para impedir a alteração do projeto, como se pode ver na análise do artigo 621 do mencionado codex:

Art. 621. Sem anuência de seu autor, não pode o proprietário da obra introduzir modificações no projeto por ele aprovado, ainda que a execução seja confiada a terceiros, a não ser que, por motivos supervenientes ou razões de ordem técnica, fique comprovada a inconveniência ou a excessiva onerosidade de execução do projeto em sua forma originária.

Para compreender melhor as razões desta proibição, mister se faz recorrer à interpretação teleológica e sistemática, o que resultará na conclusão de que, à época da aprovação da Lei nº 4.591/64, os adquirentes submetiam-se, não raramente, aos mandos e desmandos dos incorporadores, tendo de se submeterem às vontades por eles impostas.

Este desequilíbrio fático acarretava, quase sempre, no desequilíbrio financeiro (comutativo) entre as contraprestações devidas, trazendo insegurança jurídica e deslealdade negocial.

O Autor do Projeto de Lei 4.591/64, Caio Mário, ao analisar o artigo 43, bem ressalta este cenário de desigualdade, como se pode verificar infra:

A experiência, contudo, demonstrou que a desigualdade contratual é muito flagrante nesta matéria. Não podia continuar relegada para o plano da convenção livre. A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, mencionou, então, certas regras, de aplicação obrigatória, que constituem condições legais de incorporação e se aplicam em relação a qualquer incorporador, seja pessoa física, seja pessoa jurídica (art. 43), que haja contratado a prazo e preços certos, determinados ou determináveis[15]

Especificamente sobre a vedação prevista no art. 43, inciso IV, assim se reporta o doutrinador:

É vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere às unidades dos adquirentes e às partes comuns, modificar as especificações ou desviar-se do plano de construção. Quem contrata uma incorporação tem que guardar fidelidade ao prometido, e não pode unilateralmente, fugir dos termos avençados. A recomendação é a bem dizer ociosa, pois que é própria de todo contrato bilateral. Tais foram, porém, os abusos que a lei considerou necessário acentuá-lo, pondo como obrigação específica do incorporador.[16]

O colendo Superior Tribunal de Justiça, ao analisar esta questão, decidiu pela impossibilidade de alteração do projeto sem a anuência de todos os interessados, como se pode verificar por ocasião do julgamento do REsp 586684/RJ, de Relatoria do Ministro Humberto Gomes de Barros:

PROCESSUAL CIVIL – LITISCONSÓRCIO FACULTATIVO – CONDÔMINO. INCORPORADOR – PROJETO – ALTERAÇÃO – CONTRATO – CLÁULA PADRÃO DE MANDATO.

I – Se o comunheiro de imóvel tem legitimidade para reivindicá-lo de terceiro, sem anuência dos demais condôminos, com maior razão pode pleitear indenização por danos à coisa comum ou postular que seja protegido preventivamente de eventuais danos. Direito que se insere na faculdade conferida aos co-proprietários.

II – O litisconsórcio facultativo depende da vontade do demandado, porquanto, segundo a legislação pátria, não é dado constranger alguém a demandar.III – É vedado ao incorporador alterar o projeto ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal.

IV – É defeso ao incorporador utilizar procuração outorgada pelos adquirentes de unidades incorporadas, para alterar, em detrimento deste, o plano da incorporação. Permitir lesão semelhante seria admitir que o mandatário atraiçoe o mandante.

(...)

Com efeito, esclarece o acórdão (fl. 337):

"Inquestionável que a alteração na localização do heliponto, previsto no Projeto e anúncios da ré, para funcionar cerca de 220 metros (fato não contestado) da unidade residencial prometida à venda e que passará ou passou a funcionar cerca de 56 metros do mesmo imóvel, produziu para a autora os danos citados no pedido, com a grave desvalorização certa do mesmo imóvel."

E mais (acórdão, fls. 337):

"Correta a colocação do tema jurídico que a autora faz da controvérsia no sentido de que, embora não conste do contrato, toda aquela matéria da maquete publicada em anúncios da ré passaram a integrar o contrato, obrigando a ré pelo que está ali anunciado, vinculando-a, como fornecedor, no que diz respeito aos elementos anunciados. Tais anúncios tiveram caráter vinculante, integram o conteúdo do contrato delas decorrentes, não podendo sofrer alteração."

Se o acórdão repudiou alterações feitas no Projeto pela incorporadora, que para tanto não estava autorizada, não há como falar em ofensa ao Art. 43, IV. Permitir que procurador, com base nos poderes que recebeu em cláusula padrão, fizesse alterações prejudiciais a alguns dos adquirentes de unidade incorporada, seria "abrir ensejo para permitir que o mandatário vote contra o interesse do mandante"(sentença, fl. 275).[17]

Não poderia ser diferente do entendimento da doutrina, bem representada pelos ensinamentos de Arnaldo Rizzardo:

“Quaisquer alterações do projeto e, por conseguinte, da construção, dependem obrigatoriamente da concordância unânime dos interessados, como se depreende do artigo 43, inciso IV, da Lei 4.591/1964. Considera-se nula toda inovação procedida pelo incorporador igualmente às cláusulas contratuais que delineiam as especificações materiais do imóvel ou a titularidade jurídica do condomínio.”[18]

Por fim, o que se pode observar é que a vedação de alteração do projeto de incorporação do empreendimento imobiliário sem a anuência de todos os interessados é pacífica no ordenamento jurídico pátrio, sendo certo que eventual descumprimento acarretará na responsabilidade do incorporador em indenizar os adquirentes por perdas e danos ou, até mesmo, poderá acarretar na resolução contratual por inadimplemento voluntário.

[1] REsp nº 476.428/SC, STJ, 3ª Turma, Min. Rel. Nancy Andrighi. Julgado em 19/04/2005. DOU 09/05/2005.

[2] REsp. Nº 299.445/PR, STJ, 4ª Turma, Min. Rel. Ruy Rosado de Aguiar. Julgado em 15/05/2001.

[3] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 513.

[4] GHEZZI, Leandro Leal. A incorporação imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, 2ª edição. São Paulo: Revista dos Tribunais, p. 159.

[5] Apelação com Revisão nº 899412-0/2, TJSP, 25ª Câmara de Direito Privado, Des. Rel. Vanderci Alvares, dj. 18.06.2009.

[6] Art. 28, Parágrafo Único, Lei 4.591/1964

[7] Na lição de Maria Helena Diniz, “a incorporação é um empreendimento que visa obter, pela venda antecipada, dos apartamentos, o capital necessário para a construção do prédio” – Tratado Teórico e Prático dos Contratos. 2ª edição. São Paulo: Saraiva, 2003.

[8] Ibidem, fls. 11

[9] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. 10ª ed. Rio de Janeiro:Forense, 1997.

[10]RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e a Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2011, pag. 204.

[11]RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e a Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2011, fls. 221.

[12] Na concepção de Arnaldo Rizzardo e Maria Helena Diniz.

[13] A causa aqui deve ser entendida como a razão econômico social do contrato e não com o motivo particular que levou o adquirente a contratar – “Identificada a causa em seu sentido objetivo com o fim prático-social ou a razão econômico-social do contrato, a conclusão é que se constitui propriamente num requisito e sua inobservância acarretará ou a invalidade ou a ineficácia da obrigação.” – GOSSON, Alberto Jorge Junior, Teoria Geral dos Contratos (coord. Renan Lotufo e Giovanni Etore Nanni). São Paulo: Atlas, 2011, pag. 199.

[14] MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. 5 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006, pag. 299.

[15] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. 10ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, pag. 261.

[16] Ibidem, pag. 282.

[17] REsp 586.684/RJ, 3ª Turma STJ, Min. Rel. Humberto Gomes de Barros, dj. 01.06.2004, DOU 14.06.2004.

[18] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e a Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2011, pag. 484.

Isabela Cristina Serra Negra Lofrano - Graduanda em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie. (SP)

Fonte: Artigos JusBrasil