Due Diligence é um procedimento de consultoria e assessoria que abrange as áreas tributária, contábil, trabalhista e previdenciária, onde se busca documentos e certidões com reflexo patrimonial.
As aquisições estão divididas em dois grandes grupos, a saber: Diretas e Indiretas.
Aquisições Diretas - Como Aquisição Direta entende-se toda aquela aquisição de um ativo imobiliário propriamente dito, por exemplo, um apartamento, uma casa ou um galpão. Como característica preponderante, destaca-se a necessidade de aperfeiçoamento através de escritura pública, sob pena de nulidade (artigo 104 do Código Civil). Também destacamos a necessidade de registro da referida escritura perante o cartório de registro de imóveis competente. Artigos 1336 e 1337 do Código Civil.
Com relação à tributação incidente, destaca-se o ITIV (Imposto de Transmissão Inter-Vivos), cuja Competência é Municipal e possui como base de cálculo o valor venal ou valor da operação, adotando-se aquele que for maior
Dentre as formas de Aquisições Diretas, destacamos a Venda e Compra, a Promessa de Venda e Compra, a Permuta e suas variantes. As duas primeiras têm como característica a venda de um bem e o pagamento através de determinado valor em dinheiro, enquanto que a terceira (Permuta) trata da troca entre um imóvel por outro(s) Imóvel(is) futuro(s).
Aquisições Indiretas - As Aquisições Indiretas, por sua vez, destacam-se pela aquisição de ações/quotas de sociedade titular de bem imóvel. A forma de aperfeiçoamento é livre, podendo ser por instrumento particular ou escritura pública.
Além disso, não há necessidade de registro perante o cartório de registro de imóveis competente, sendo necessário apenas o arquivamento do ato societário em Junta Comercial/anotação em livro.
Com relação à Tributação, não há incidência de ITIV (exceção a determinadas Joint Ventures societárias). Dentro das Aquisições Indiretas, destacamos a Compra e Venda de Participação Societária, a Subscrição de Participação Societária, a Joint Venture Societária e o Consórcio.
A Compra e Venda de Participação Societária caracteriza-se quando o adquirente adquire a totalidade das participações societárias tituladas pelos sócios da empresa. Dá-se a Subscrição de Participações Societárias quando o adquirente ingressa na sociedade mediante subscrição de novas ações/quotas. Tal forma é utilizada nos casos em que os sócios originários permanecerão na sociedade, geralmente empregada como veículo para realização de empreendimentos imobiliários.
A Joint Venture Societária é a modalidade na qual utiliza-se pessoa jurídica pré-constituída e titular de bem imóvel, para fins de desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Nessa hipótese, o ingresso do novo sócio dá-se mediante compra e venda de participações societárias ou subscrição de novas quotas/ações.
E, por fim, o Consórcio, caracteriza-se quando duas ou mais sociedades se associam para o desenvolvimento de determinado empreendimento imobiliário, dividindo entre si as respectivas receitas e despesas. A formalização do consórcio dá-se mediante a celebração de instrumento particular e é disciplinado pela Lei das S/A em seus artigos 278 e 279.
Independente da forma escolhida de negócio, destacamos que toda e qualquer operação de alienação/aquisição de bens imóveis ou direitos reais a eles relativos, seja ela realizada de forma direta ou indireta, demanda a realização de uma Due Diligence, abrangendo a análise de documentos relativo ao imóvel, ao proprietário e aos antecessores de domínio dos imóveis (geralmente abrangendo 20 anos). A Due Diligence visa apurar a existência de ônus incidentes sobre o imóvel objetivado, bem como a verificação de eventuais riscos inerentes à sua aquisição (ações questionando a propriedade ou posse do imóvel, ações de fraude contra credores ou fraude à execução, esvaziamento patrimonial, falência e recuperação judicial).
O tema “Aquisição Imobiliária” e suas formas deverá, portanto, voltar ao centro das atenções de investidores, sendo importantíssimo a escolha da opção que melhor se encaixe no perfil do adquirente, levando em consideração, principalmente, a tributação envolvida na operação, a situação registraria do Imóvel (Due Diligence) e a intenção futura de negociação do ativo imobiliário.
Em sequência à abordagem afeta aos negócios relacionados ao mercado imobiliário, cabe esclarecer, como se pôde observar nos tópicos anteriores, que os negócios realizados nesta seara, em suas mais diversas formas, estão invariavelmente adstritos aos contratos.
Em razão disso, para a formalização de qualquer transação envolvendo bens imóveis, é necessária a observância das diretrizes gerais fixadas pelo Código Civil (Lei 10.406/2002) para os contratos em geral, principalmente, a probidade, a boa-fé e a função social.
Tais requisitos contratuais, por si só, em função de sua amplitude, tornam os contratos imobiliários extremamente importantes como instrumento de consolidação de uma transação que possui no seu âmago um elevado valor social, e que por isso, tende a ceder à possíveis intervenções judiciais, ainda mais quando se leva em consideração que grande parte desses contratos são formalizados através de instrumentos de adesão, com suas cláusulas pré-redigidas, sem qualquer possibilidade de contribuição pelo contratante, tido como a parte mais vulnerável.
Fonte: Excerto do texto de Almeida - Direito Corporativo
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