As incorporadoras imobiliárias brasileiras quase dobraram o número de shopping-centers no país nos últimos 10 anos na expectativa de lucrar com os aluguéis elevados pagos por lojas abertas para atender a rápida expansão da classe média.
Em vez disso, muitas foram atingidas pela crise econômica do país.
Hoje, algumas regiões do Brasil, como a de Sorocaba, cidade com 600 mil habitantes a quase 100 km de São Paulo, estão infestadas de “shoppings fantasmas” com taxas elevadas de espaços vagos, baixo movimento e vendas fracas.
Para as incorporadoras e investidores, estes shoppings são um lembrete dos perigos de se deixar levar pela exuberância do crescimento nos mercados emergentes. O impacto é especialmente maior nas cidades médias, onde os investidores previram uma explosão de consumo que nunca se materializou.
“Muitos shoppings foram abertos e eles estão matando uns aos outros”, diz Aquila Wagner, que trabalha em uma loja de roupas infantis no Villàgio Shopping, um “shopping de moda” aberto em Sorocaba em 2010.
Mais de 130 shoppings foram abertos no Brasil desde o início de 2010, cerca de metade deles fora das grandes áreas metropolitanas, segundo a unidade brasileira da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield. Esse crescimento de quase 4 milhões de metros quadrados de espaço para as lojas elevou as taxas de desocupação e pressionou os aluguéis, ao mesmo tempo que a economia enfraquecia particularmente nas regiões mais periféricas, diz André Germanos, diretor de mercado de capital da Cushman & Wakefield.
A alta dos aluguéis está desacelerando em alguns shoppings e, em alguns casos, o preço está caindo. “Os pequenos empreendimentos estão enfrentando tempos difíceis”, diz Germanos. “Houve alguns excessos com a esperança de que a economia iria crescer para sempre.” O produto interno bruto cresceu apenas 0,1% no ano passado, em comparação com 2,7% em 2013, de acordo com os dados do Instituto Nacional de Geografia e Estatística (IBGE).
A propriedade dos shopping-centers brasileiros é fragmentada entre empreendedores e famílias abastadas que possuem poucas propriedades até grandes empresas de capital aberto e investidores estrangeiros.
Entre os principais proprietários estão a BR Malls Participações SA, maior operadora da América Latina por número de shoppings. Com capital aberto, a empresa tem participação em 48 shoppings brasileiros e entre seus investidores estão fundos de investimento americanos da Dodge & Cox e T. Rowe Price Group Inc.
Os canadenses também estão entre os grandes investidores, principalmente através de fundos de pensão como o Canada Pension Plan Investment Board.
As dificuldades no setor não iguais para todos. As oito operadoras de shoppings brasileiras de capital aberto divulgaram taxas de ocupação acima de 90% no quarto trimestre de 2014. Já o Plaza Itavuvu, shopping aberto em 2012, está entre os novos shoppings com problemas em Sorocaba, com desocupação em torno de 30%, segundo um porta-voz. Em uma tarde recente, o número de funcionários do shopping era maior que o de visitantes.
“A desocupação está concentrada nos shoppings do interior do Brasil, em projetos de firmas que não possuem escala nem poder de barganha com os lojistas”, diz Marcelo Motta, analista do setor imobiliário do J.P. Morgan Chase & Co. em São Paulo.
Os shoppings mais antigos de Sorocaba estão sofrendo também. Elias Antonio Jose, proprietário do Shopping Panorâmico, diz que os visitantes diários caíram de 10 mil na década de 80 para cerca de 2 mil em média hoje. Mais da metade das 130 lojas estão desocupadas.
A Associação Brasileira de Shopping Centers estima a abertura de 25 shoppings no país este ano, ante 38 em 2013.
Para alguns, a crise significa oportunidade de compra, mas com foco nos grandes mercados do Brasil. Desde setembro, a operadora israelense de shoppings Gazit-Globe Ltd., que tem imóveis em mais de 20 países, comprou dois shoppings em São Paulo por R$ 350 milhões, elevando o número de shoppings que possui no país para seis. Ela está construindo um outro shopping em São Paulo e continua em busca de mais oportunidades na maior cidade da América Latina.
Fonte: The Wall Street Journal
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