Os bens imóveis possuem um conjunto de características que os tornam uma espécie de ativo bastante específica e por demais diferenciada dos ativos financeiros, com destaque para a fixidez espacial, a elevada durabilidade, a reduzida liquidez, os elevados custos de informação e de transação, o elevado preço de cada unidade, o ciclo de produção e de oferta e a quase inevitável intervenção governamental.
A elevada durabilidade faz com que a taxa de substituição seja relativamente reduzida e, por sua vez, o elevado preço de cada unidade, associado à reduzida liquidez, faz com que o crédito imobiliário seja decisivo para que as transações se realizem.
Mercado Imobiliário e o Estado
Independentemente do nível de participação do Estado na economia, o mercado imobiliário requer intervenção governamental, por meio de diversos mecanismos como planejamento urbano, regras de construção, regulamentação ambiental e, não necessariamente e, aí sim, dependendo do nível de intervenção do Estado, por meio de subsídios às famílias e de incentivos fiscais às empresas para alavancar a oferta de imóveis.
Outro aspecto relevante é o fato de o estoque, a cada período, é fixo, fazendo com que a oferta seja perfeitamente inelástica no curto prazo, isto é, a oferta não aumenta nem diminui no curto prazo com o aumento ou diminuição do preço dos imóveis.
A procura depende fundamentalmente da situação econômica regional e nacional, com destaque para o rendimento das famílias, taxa de desemprego, taxa de juros, de varáveis demográficas e, no caso do segmento de baixa renda, imprescindível a intervenção governamental por meio da oferta de subsídios.
Por outro lado, a oferta está diretamente relacionada com o custo da promoção de novo estoque e das perspectivas quanto à velocidade e ao valor das vendas.
Por sua vez, tanto a procura quanto a oferta é quase que plenamente dependente da disponibilidade de crédito e, portanto, períodos de restrições de crédito, no caso do mercado imobiliário, impactam tanto o presente (escoamento dos estoques) quanto o futuro (formação de novos estoques). Daí a grande preocupação quando ocorre alguma ruptura brusca na disponibilidade de recursos, tanto para financiar a produção quanto a comercialização.
Em períodos de rápida expansão do mercado, as expectativas irracionais fazem com que os preços ultrapassem seus valores fundamentais, atraindo especuladores que não são experts na produção de imóveis e, historicamente, a evolução dos preços dos imóveis, no curto prazo, tende a ser excessivamente volátil, fortemente impactada por informações relativas ao fundamento do mercado.
Ciclos do Mercado Imobiliário
Passados esses momentos de euforia, segue-se períodos de correção do mercado, em busca de seus valores fundamentais, expulsando aqueles que não são do ramo ou mesmo sendo, que não estejam adequadamente estruturados (tipo ‘onde os fracos não têm vez’), reduzindo a variabilidade, o que faz com que, no longo prazo, os preços são normalmente mais estáveis.
No entanto, é inegável que, de uma forma geral, o mercado imobiliário vive de ciclos de altas e baixas, o que requer das Instituições Financeiras, em especial, uma permanente atenção para se antecipar a essas tendências e, do lado do Governo, sensibilidade e perspicácia para saber quando e como deve intervir para evitar que um momento de transição se transforme em uma crise, ou também, para que o mercado não se torne eternamente dependente do Governo.
Teotonio Costa Rezende - Vice-Presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios e graduado em Economia, Ciências Contábeis e Administração de Empresas
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