A Incorporação Imobiliária é um ramo onde o incorporador, em regra, não se confunde com o construtor, mas o contrata para que esse realize tal trabalho. Tal atividade exige algumas peculiaridades, pois é passível de tributação sob mais de um regime, dependendo do modelo adotado. Iniciar um empreendimento sem um estudo prévio pode gerar custos desnecessários. Daí que a escolha do melhor regime pode importar em uma significativa redução de custos no orçamento da obra e aumento da rentabilidade.
A primeira etapa de um planejamento tributário está no desenho societário. Uma determinada obra pode ser realizada diretamente por uma incorporadora, ou através de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) formada pela própria incorporadora e seus investidores e parceiros. Pode-se ainda optar por uma Sociedade em Conta de Participação (SCP) onde a SPE ou a incorporadora apareça como sócio ostensivo, deixando os investidores como sócios ocultos. Passada esta etapa, é fundamental a escolha do regime tributário de acordo com a realidade societária da incorporadora e planejamento do empreendimento.
Na Sociedade em Conta de Participação (SCP) a tributação segue as mesmas regras das demais pessoas jurídicas, incluindo isenção de tributos na distribuição de lucros. É um tipo societário sem personalidade jurídica e depende que um dos seus sócios realize todos os atos jurídicos, o qual recebe a denominação de sócio ostensivo. O sócio ostensivo é quem aparece para o mercado em geral e os demais permanecem ocultos. A Sociedade de Propósito Específico (SPE) também é muito utilizada, porque de certa forma isola o empreendimento dos demais ativos e passivos dos sócios. A tributação da SPE pode ocorrer pelo lucro real ou presumido, ou ainda pelo RET-Regime Especial de Tributação. Como se trata de uma pessoa jurídica independente, seu patrimônio não se confunde com o patrimônio dos seus sócios.
A adoção do Patrimônio de Afetação confere o benefício do RET, considerado um dos regimes de tributação mais interessantes existentes hoje na legislação tributária brasileira para incorporação imobiliária. Enquanto uma incorporação imobiliária tributada no lucro presumido paga em média 6,73% de tributos federais sobre o faturamento, no RET a tributação cai para 4%. Para empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida, a tributação fica em 1%. Porém, há diversos cuidados contábeis e comericiais a serem tomados ao se optar por esse benefício fiscal.
Outra despesa deste setor é o valor pago na emissão da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias da obra. Muitos pagam a CND mesmo tendo uma contabilidade completa e regular, mas não precisa ser assim. O cálculo por estimativa e o pagamento no momento da emissão da CND somente se aplica quando o incorporador não tem contabilidade; do contrário, basta fornecer os livros diário à fiscalização, e nenhum valor é pago na emissão da certidão. Neste ultimo caso, a Receita federal terá cinco anos, a contar da liberação da CDN, para rever os livros fiscais e apurar diferenças.
Fonte: Debora Sathler com adaptações.
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