O que era inimaginável cinco anos atrás aconteceu: os preços dos imóveis estão caindo. Apartamentos recém-lançados podem chegar ao final deste ano valendo até 3% menos do valem agora, segundo análise da a consultoria J.P.Morgan. A onda de desvalorização também impactará os imóveis antigos.
No caso dos novos, o reajuste anual de preços praticado pelas incorporadoras vinha se mantendo na casa dos dois dígitos — 13,7% em 2012 e 12,7% em 2013. No ano passado, atingiu apenas 6,8% na média nacional. Subtraindo a inflação de 6,6% (IPCA) acumulada no período, o aumento real foi de apenas 0,2%. De acordo com a consultoria, os preços dos imóveis neste ano aumentarão entre 5% e 7%, o que significa que, nas melhores condições, se equipararão à inflação, estimada em torno de 7%. “O poder de barganha está do lado do consumidor final, e não da incorporadora”, diz o analista da J.P.Morgan Marcelo Motta.
Dados de dezembro já apontavam para este cenário, quando 20 das 25 cidades pesquisadas pelo índice FipeZap tiveram seus percentuais de aumento ultrapassados pela inflação. O IPCA registrado naquele mês foi de 0,75%. Com isso, as exceções onde os preços subiram igual ou acima da inflação foram Recife (1,5%) , Vitória (0,8%), Goiânia (0,79%) , São Caetano (0,77%) e Vila Velha (0,75%). Todas as demais cidades pesquisadas tiveram resultados abaixo desse patamar. Rio de Janeiro registrou mero 0,43% e São Paulo um pífio 0,35%. Na prática, reajustes abaixo da inflação configuram queda real de preços.
Neste ano, previsões de um novo PIBinho, o temor do desemprego e as altas taxas de juros deixaram o consumidor mais cauteloso. Para Motta, quem quer trocar de imóvel por um melhor, ou seja, fazer um upgrade por mais espaço ou lazer no condomínio, decidirá esperar. “Quando a economia está fraca e há medo de desemprego, a primeira despesa a ser postergada é a compra de um apartamento”, afirma.
Para complicar ainda mais, há um imenso estoque de novas unidades nas mãos do mercado imobiliário. Estoque são as unidades que não foram vendidas três anos após o lançamento. Em São Paulo, o balanço anual divulgado nesta semana pelo Secovi mostrou que a região tem o maior estoque desde o início da série histórica, em 2004. São 27.255 unidades à espera de compradores, conforme o blog já havia adiantado. Em 2013, eram 19.700 e em 2010, apenas 12.000 unidades, o menor número desde o começo da medição.
O alto estoque disponível impulsionou incorporadoras e imobiliárias a fazerem saldões com oferta de descontos e facilidades no pagamento. Na visão do analista Marcelo Motta, o que poderia ser um chamariz pode tornar-se um tiro no pé, pois faz o consumidor acreditar que, se esperar mais um pouco, conseguirá condições ainda melhores. “Criou-se um ciclo negativo muito ruim que mantém o setor congelado”, disse ele em conversa com o blog.
O baixo reajuste nos preços assombra especialmente se contrastado com o panorama de cinco anos atrás. Em 2010, o Rio de Janeiro viveu um aumento de 40% no preço dos imóveis recém-lançados e São Paulo registrou alta de 24%. Para se ter uma ideia, no ano passado a valorização acumulada foi de apenas 8% para o Rio e 7% para São Paulo. Ao longo de décadas os preços nacionais se mantiveram defasados em relação ao mercado internacional. Afinal, até os anos 2000 não havia crédito e, consequentemente, a demanda por imóveis novos era baixa. Somente por volta de 2010 o quadro mudou. O financiamento imobiliário tornou-se mais acessível e resultou no boom do setor e numa inédita aceleração nos preços. Passado o frenesi, o mercado já se preparava para um momento de estabilização. O que ninguém imaginava é que isso coincidiria com uma crise econômica, o que puxou todas as previsões para baixo.
Claro que isso não impede que preços surreais continuem sendo praticados aqui e ali. Segundo o analista da J.P.Morgan, os excessos em alguns bairros são pontuais e não servem de base para o mercado como um todo. “Não se pode generalizar um mercado que é tão específico”, diz ele, ressaltando que até num mesmo prédio há variação no valor das unidades de acordo com o andar e a face.
Ao contrário do que muita gente acredita, não se trata do estouro de uma bolha, pois as condições brasileiras são muito diferentes das vividas pelos americanos na crise de 2008. Conforme explica Motta, nos Estados Unidos eram populares produtos semelhantes ao Certificado de Recebíveis Imobiliários nacional, um título de renda fixa baseado em créditos imobiliários. Quando esses títulos enfraqueceram e perderam valor, a economia toda foi afetada –algo que não ocorre no Brasil.
Ainda assim, as notícias não são nada animadoras para o mercado. Será preciso esperar entre um ano e meio e dois anos para que tenha início um novo ciclo, desta vez com preços em viés de alta. Dificilmente o que houve em 2010 se repetirá, mas, se os valores superarem a inflação, já poderá ser considerado uma vitória.
Fonte: Mariana Barros / VEJA.com
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