As garantias locatícias foram criadas para proteger o Locador de eventual descumprimento de obrigações pelo Locatário. Através dela o legislador buscou trazer segurança ao negocio jurídico, estipulando em lei como deverão ser prestadas, seus efeitos, bem como as sanções por sua não observância.
A lei 8.245/91, conhecida como lei de Locações de imóveis Urbanos, dispõe em seu art. 37 os tipos de garantias que podem ser dadas pelo locatário em um contrato de locação, sendo as mais usadas a caução, fiança e seguro fiança.
A caução, é meio o qual o locatário entrega um bem, como garantia pelo cumprimento do contrato. Podendo ser quaisquer bens próprios, sejam eles móveis ou imóveis. Se móveis deverão ser registradas em Cartório de Títulos, e se imóveis deverá ser averbada à margem da matrícula do respectivo imóvel, objeto da locação, no Cartório de Registro de Imóveis a que pertence. Poderá ainda a caução ser em dinheiro, no valor correspondente a 3 meses do valor do aluguel firmado. Podendo o locatário ao final do contrato reaver o referido valor, devidamente atualizado, como estabelece o art. 38 da referida lei.
Já a Fiança é a forma mais tradicional das garantias, em que um terceiro garante o cumprimento da obrigação principal, caso o locatário venha a não cumpri-la. Ela é realizada mediante um contrato acessório, entre Fiador e Afiançado, não fazendo parte dessa relação o locador. Dessa forma pode ser feito em documento apartado ou junto ao contrato de locação.
Exige-se para a fiança, outorga uxória ou marital, que é uma autorização do cônjuge para que o outro preste a garantia, sem o tornar necessariamente também garantidor. Em se tratando de contrato de locação por prazo indeterminado, poderá o fiador a qualquer tempo, desde que com prévia notificação, exonerar-se da fiança, no entanto permanecerá pelo período de 120 dias obrigado aos seus efeitos – art. 40, X, da Lei 8.245/91.
E por fim, o seguro fiança, modalidade mais segura, no entanto não muito usual. Uma vez que a consideram ter um custo alto, e as burocráticas exigências quanto a credibilidade do usuário em ter uma ficha cadastral sem defeito moral.
A problemática a respeito das garantias é a que a Lei 8.245/91 em seu art. 37, parágrafo único veda, a possibilidade de em um mesmo contrato de locação a inserção de mais de uma modalidade de garantia. Ocorre que na prática a maioria dos locadores não atentam quanto a isso.
É muito comum em contratos de locação depararmos com a menção de uma garantia pessoal, como a fiança, e também uma garantia real, exigindo do próprio fiador a entrega de um imóvel em garantia do contrato.
O que muitos desses locadores descuidados não sabem é que essa prática é nula e abusiva, e constitui contravenção penal, punível com prisão simples de 5 dias a seis meses, ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel, conforme disposto no art. 43 da Lei 8.245/91. Nesse sentido, jurisprudência do Tribunal de Justiça traz:
“Infelizmente, vem sendo generalizada a prática de locadores, ou, ao menos, de empresas que se ocupam de administrar bens locados, de exigir, além da tradicional fiança, também imóveis que ficam em caução. De regra, são aqueles de que o fiador exibe a correspondente escritura para demonstrar que é proprietário de imóvel ou imóveis. Isso, porém, é de flagrante ilegalidade, pois se constitui na exigência de dupla garantia.” (APELAÇÃO COM REVISÃO Nº 0101870-13.208.8.26.001 -: SÃO PAULO 8ª Vara Cível do Foro Regional de Santana)
Assim, em havendo mais de uma garantia em um contrato de locação, compete ao juiz determinar, qual garantia deverá prevalecer. A maioria dos tribunais, no entanto vem entendendo que deverá subsistir aquela que primeiro foi instituída, e declarando nula a excedente.
“LOCAÇÃO - CONTRATO - FIANÇA E CAUÇÃO - DUPLICIDADE DE GARANTIA - NULIDADE DA SEGUNDA GARANTIA EVIDENCIADA. Verificada a existência de duplicidade de garantias em contrato de locação, nula aquela prestada em segundo lugar.” (Apelação sem Revisão nº 720362-0/3 Rel. Des. CLOVIS CASTELO)
Por fim, vale ressaltar que o contrato de locação que não possuir qualquer uma das garantias elencadas, possibilita ao Locador, liminarmente, a concessão de ordem judicial para desocupação do imóvel em caso de não pagamento do aluguel pelo Locatário (art. 59, § 1º, inciso IX da lei 8.245/91).
O fato é que há vantagens e desvantagens quanto as garantias. No entanto, deve ser observado concretamente qual o objetivo principal do Locador, já que será ele o principal prejudicado. Na prática optar por tê-las facilitará o adimplemento da obrigação principal, ou seja, perceber o crédito.
Giovana Araújo
Fonte: Artigos JusBrasil
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