O PROBLEMA NÃO É SER FIADOR, E SIM FIADOR DE QUEM

Se pretende alugar imóvel, fuja dos contratos de locação inegociáveis, ainda mais se for o fiador. Não é por causa das cláusulas abusivas, pois essas contrariam a legislação e por isso são nulas.

Muitos fiadores renunciam a benefícios legais por acreditarem na afirmação de que o contrato de aluguel é uma espécie de contrato de adesão. Não é.

O que acontece é que, na prática, algumas administradoras de imóveis elaboram contratos padronizados e se recusam a negociá-los. E o locatário, às vezes por exaustão da procura, acaba cedendo - e convencendo o fiador.

O cuidado deve ser redobrado na cláusula de vigência onde o fiador deve exigir que a garantia só continuará após a prorrogação do prazo, caso ele manifeste formalmente o seu interesse antes do término do prazo pactuado - geralmente de 30 ou 36 meses; ou na cláusula que renuncia aos dispositivos legais que lhe asseguram o direito de exonerar-se da fiança a qualquer momento durante o prazo renovado (antes não pode mesmo).

Esses direitos garantem menos insegurança ao fiador, caso note durante a vigência do contrato que o locatário, seu afiançado, não é lá tão zeloso para com suas obrigações.

E não se pode falar em risco ao locador, pois este terá a fiança por mais 120 dias (art. 40 da Lei 8245/91), a contar do aviso da exoneração do fiador, tempo suficiente para notificar o seu locatário para providenciar outro (em 30 dias) ou oferecer outra espécie de garantia: o seguro-fiança, por exemplo.

A essa altura dos acontecimentos, o locador já tem ideia formada sobre o tipo de pessoa para quem entregou o seu imóvel, podendo facilitar-lhe ou não as coisas. Caso não lhe seja interessante manter o contrato, pode aproveitar a situação e rescindi-lo por término do prazo. Se o locatário for interessante, podem juntos negociar outra espécie de garantia.

Portanto, nada de assinar contrato onde esteja escrito que a responsabilidade do fiador se estende "até a efetiva entrega das chaves". Ao invés, peça para por "até o término do prazo de 30 meses", podendo haver a prorrogação se não houver oposição por escrito - pode até deixar que o silêncio será interpretado como anuência, afinal o fiador também recebe uma via do contrato e deve ficar atento.

Mais um cuidado: o fiador deve ser avisado logo após eventual inadimplemento do locatário. Isso evitará que a dívida cresça pelo decurso do tempo e se torne bastante onerosa por causa da multa moratória, dos juros e da correção monetária - um ótimo investimento para o locador, diga-se de passagem.

Já a renúncia à subsidiariedade é mais difícil de reverter. Conhecida também por benefício de ordem, a renúncia significa que o fiador se torna solidário para com as obrigações contratuais e perde o direito de ser executado somente após se verificar que o locatário não possui bens penhoráveis na ação de execução.

Quanto ao que foi dito no início dessa matéria, sobre o contrato de aluguel não ser espécie de adesão:

"O contrato de locação, em regra, não se qualifica como "de adesão", uma vez que suas cláusulas presumem-se editadas de comum acordo entre as partes contratantes, devendo ser declaradas nulas apenas quando violarem o espírito da Lei de locações (TJ-RJ - APELAÇÃO: APL 03792626920108190001 RJ 0379262-69.2010.8.19.0001)."

Aroldo Nery - Advogado do Rio de Janeiro especializado em contratos. Atuante nos ramos do direito civil (imobiliário, locação, execuções e empresarial/corporativo).

Fonte: Artigos JusBrasil