Os locativos das lojas, rotineiramente, são alvos de avaliações judiciais, principalmente, em sede das ações renovatórias de contrato de locação e revisionais de aluguel. Nestas ações, como estabelece a Lei do Inquilinato, o aluguel a ser fixado pelo juiz deve ser o real e justo para o momento da renovação do contrato de locação ou da época da propositura da ação revisional de aluguel.
Salvo casos excepcionais, quando o magistrado entende ser dispensável a prova, a avaliação do aluguel fica a cargo do Perito Judicial, normalmente um engenheiro, que é o expert no assunto de confiança do Juiz da causa.
A apuração do locativo se dá através da apresentação do Laudo de Avaliação pelo Perito Judicial, o qual deverá conter a indicação do valor do aluguel que julga adequado para o caso determinado. O juiz não é obrigado a acatar o valor assinalado pelo Perito Judicial, inclusive, como é comum nas demandas do gênero, lhe é permitido determinar qualquer providência que acredite ser cabível para a correta avaliação do aluguel. No entanto, na maioria das vezes, o valor do aluguel fixado em sentença é o apontado pelo Perito Judicial ao final dos trabalhos periciais, quantia esta que tende a ser confirmada em eventuais recursos, salvo algum erro grave ou nulidade.
O trabalho pericial começa com a vistoria do imóvel, oportunidade em que o Perito Judicial e os assistentes técnicos das partes irão verificar as suas condições estruturais e demais características, tais como, metragem, localização, visibilidade, entre outras. Os assistentes técnicos são os profissionais contratados pelas partes e que irão acompanhar a perícia, bem como atuar tecnicamente juntamente com o advogado, por meio das suas manifestações nos autos e formulação de quesitos que são as perguntas direcionadas ao Perito Judicial.
A contratação de assistente técnico é uma faculdade das partes, porém é altamente recomendável, tendo em vista a complexidade das avaliações do gênero. Os peritos devem seguir as normas técnicas aplicáveis, sendo a ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas o órgão responsável pela normalização técnica no Brasil, criadora da Norma Brasileira de Avaliação de Bens (NBR-14653), que representa a diretriz destes trabalhos periciais.
Em São Paulo, como ocorre em outras regiões, temos o IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, o qual, habitualmente, publica a chamada “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos”, revisada de tempos e tempos, com vistas a aperfeiçoar os princípios e critérios adotados, bem como harmonizar as premissas da NBR-14653, às condições peculiares da cidade de São Paulo.
Salvo raríssimas exceções, como está pacificado em nossos Tribunais, na avaliação de aluguéis de espaços em shopping centers deve ser utilizado o “Método Comparativo Direto”, o qual é realizado por meio da comparação dos aluguéis de imóveis assemelhados, isto é, com as mesmas características, podendo ser feito por inferência estatística e/ou por fatores.
Vale ressaltar que, no caso dos centros de compras, os espaços a serem usados na comparação devem ser os localizados no mesmo shopping da loja cujo aluguel está sendo alvo de avaliação. Deste modo, na prática, após selecionadas pelo Perito Judicial e assistentes técnicos, fica a cargo da administração do shopping fornecer as informações das lojas a serem usadas como paradigmas na perícia e respectivos contratos de locação, dados e documentos estes que serão, igualmente, acessados por todos os envolvidos na avaliação judicial.
E, justamente, por este motivo, os locadores de espaços comerciais em shopping centers têm nítida vantagem sobre os lojistas, vez que, diferente destes e dos locadores de lojas de rua (nas avaliações de imóveis de rua, como regra, os elementos comparativos são obtidos pelas ofertas “públicas” de locação na região), sabem o valor do aluguel de todos os lojistas, tamanho das lojas etc. do seu empreendimento, o que lhes permite prever com mais exatidão o resultado nas avaliações judiciais, gerando, também, proveito nas negociações com os varejistas.
De modo a equilibrar as forças e buscar a isonomia empresarial, como já vem sendo adotado em muitos procedimentos, cabe aos Peritos Judiciais e Juízes atuarem com rigor nas perícias no sentido de exigirem o completo e correto fornecimento das informações e documentos por parte dos administradores dos centros de compras, devendo, ainda, serem atendidas as requisições dos lojistas para a apresentação de contratos de locação de lojas que estes entendam ser válidos para a realização das avaliações, ressaltando-se que, quanto maior o número de amostras, menor é a chance de ocorrer distorções na apuração do locativo.
A completa disponibilização das informações é importante, por exemplo, para ser verificado o real valor médio pago pelos lojistas, considerando que, atualmente, diante do atual cenário do mercado, é muito comum a concessão de descontos nos aluguéis pelos empreendedores por meses e meses, o que, obviamente, deve ser levado em conta nas perícias em pauta. Além do mais, neste momento, observamos uma retração generalizada nos preços dos locativos, ou seja, os novos lojistas estão arcando com aluguéis menores e condições diferenciadas, devendo, pois, estes novos locativos serem especialmente considerados nas avaliações, na medida em que os aluguéis dos novos lojistas são o que melhor representam a realidade de mercado.
Por fim, em que pese a inequívoca queda (ou congelamento) dos preços dos aluguéis, este movimento será sentido fortemente nas perícias judiciais mais adiante, uma vez que os novos contratos com valores reduzidos serão gradativamente utilizados como elementos de comparação nas avaliações.
Daniel Alcântara Nastri Cerveira - Advogado, sócio do escritório Cerveira Advogados Associados de São Paulo. Professor do curso MBA em Gestão em Franquias da FIA – Fundação de Instituto de Administração. Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ. Professor de Pós-Graduação em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Consultor jurídico do Sindilojas São Paulo. Autor do livro "Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar", São Paulo, 2011, Editora Saraiva. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo.
Nenhum comentário:
Postar um comentário