Em qualquer lugar do mundo, determinar o valor de uma propriedade exige uma investigação detalhada das características físicas do imóvel e, principalmente, como este está posicionado dentro do mercado, seja ele local, regional e/ou internacional. Isto significa que temos que procurar de forma cuidadosa e interpretar corretamente as informações de mercado para avaliar corretamente o potencial de um imóvel, e tomar uma decisão quanto a abordagem de atribuição de valor em situações diferentes.
Entretanto, os mercados em muitos países têm liquidez mais baixa e características distintas, que exigem um nível mais profundo da perícia e uma sensibilidade maior dos avaliadores para traduzir tais diferenças de unidade de valor.
No Brasil, frequentemente encontramos setores com muito poucas informações de mercado e com baixos volumes de transação. Isto faz com que o avaliador recorra aos “preços correntes de oferta”, que podem não representar nada além das expectativas do proprietário, e não níveis razoáveis de valor em que as transações ocorrem. Tal cenário exige do avaliador um alto grau de conhecimento e sensibilidade ao formatar os cálculos apropriados do valor. Isto vale tanto para o Brasil quanto para muitos outros países latino americanos que têm uma história de dificuldades econômicas, e onde os investimentos em real state são vistos como forma de preservar o capital.
Depende do avaliador interpretar como os proprietários, incorporadoras e investidores pensam em cada situação. Mas, como o mercado é, em geral, impulsionado por expectativas mais que por raciocínio matemático rigoroso, o avaliador precisa encontrar uma maneira de traduzir tal subjetividade em valores de mercado. Outro fator ao qual o avaliador que trabalha nestes mercados deve ser muito sensível é o uso apropriado dos ajustes às informações de mercado em respostas às pressões inflacionárias. Do mesmo modo, ao projetar empreendimentos ou adquirir negócios como investimentos, precisamos formatar seus fluxos de caixa duma maneira que também os reconcilie com este fator.
Por causa disso, há muitos anos começamos a elaborar fluxos de caixa que descartam a inflação, e a estimar somente as variações reais das diferentes suposições feitas, em vez das variações nominais. Investidores estrangeiros comumente questionam esta abordagem, especialmente os dos EUA e Europa, que não têm uma história de inflação, ou cujas taxas de inflação em seu país são muito mais baixas que as do Brasil e têm pouca influência nas práticas do mercado. Entretanto, ao fim todos entendem as razões para esta metodologia. No Brasil, por exemplo, os contratos de aluguel são indexados pela inflação e ajustados anualmente, o que não acontece em países desenvolvidos.
Poderíamos ainda projetar a inflação e seus acréscimos aos resultados anuais previstos no fluxo de caixa. Esta projeção pode levar a erros significativos e distorcer os resultados, pois quanto mais elevado for o índice projetado, maior será o valor atual se a taxa de desconto não for ajustada corretamente.
Os avaliadores continuam a enfrentar desafios significativos ao aplicar o raciocínio lógico às práticas locais do mercado. Mas, é esta diversidade do mercado de real state, sua habilidade empreendedora, e sua capacidade de criar novos produtos que o tornam tão dinâmico e interessante. O papel do avaliador de corretamente igualar variáveis do mercado é crítico à tomada de decisão das avaliações e talvez seja por isso que um pensamento de mercado conectado, com a adoção de uma abordagem internacional e universal de padrões de avaliação, poderiam ajudar muito a enfrentar os desafios.
Luiz Gonzaga Soares Mayor – FRICS / Diretor de avaliações e serviços consultivos/Hotéis, CBR Brasil, São Paulo
Fonte: Transcrito da Revista MODUS edição do Brasil Q4 2014 RICS.ORG/MODUS
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