Considerando a natureza do assunto, faz-se apropriada alguma discussão sobre a Estatística como ferramenta de cálculo nas avaliações de imóveis.
Assim, dentro dos estudos estatísticos, há um ramo específico, chamado Inferência Estatística, cujo objetivo é fazer afirmações, deduzir ou, como o próprio nome indica, inferir resoluções ou determinar resultados, a partir de um conjunto de valores representativos, chamado de amostra, em relação a um universo, que é chamado de população. No caso específico da avaliação de imóveis que busca o valor de um imóvel – avaliando – a partir dos valores de um grupo de imóveis de uma determinada região, essa afirmação sobre o significado da Inferência Estatística, isto é, o que estudo pode deduzir pressupõe, indelevelmente, que a população sob estudo possua uma quantidade de dados muitíssimo maior do que o conjunto de dados observados na amostra.
Embora nenhuma amostra produzida possa garantir que esta seja exatamente semelhante à população da qual foi extraída, pode se dizer que uma amostra, suficientemente grande, e obtida com a técnica correta, na maioria das vezes, com uma estimativa do valor do erro possível, permite dizer “quão próxima” está a amostra da população, em termos de representatividade (FIKER, 2008). As técnicas de amostragem são conhecidas do profissional da Estatística e, de certa forma, são conhecidas também por quem milita na Avaliação de Imóveis, mas são as amostras consideradas imperfeitas o alvo deste artigo.
As inferências ou deduções devem ser conduzidas apenas para a população de onde a amostra foi retirada e se a amostra se estender à totalidade da cidade objeto, pois há dados em várias regiões da cidade, não há como ser correto, focando uma determinada parcela de toda a região com um resultado genérico.
Isso pode ser compreendido, por exemplo, ao se estudar os hábitos alimentares das pessoas que vivem em regiões frias e inferir que todos os habitantes ou toda a população da cidade, capital, comam as mesmas coisas.
As amostras com poucos dados podem ser bastante homogêneas, mas não permitem fazer inferência estatística. Em outras palavras, não encaminham o resultado para um final satisfatório ou produtivo. Mais ainda, no caso de avaliação de imóveis, cujos trabalhos se abastecem de amostras com um grande número de dados, da mesma forma, isso não necessariamente levará a resultados confiáveis, uma vez que imóveis são objetos únicos, considerando todas os seus aspectos.
Para ilustrar a colocação acima, utilizando uma situação do cotidiano, pode ser destacado, por exemplo, que é muito comum, os lojistas escolherem as melhores exemplares de suas frutas para exposição aos clientes. Para se estimar a qualidade e o tamanho das frutas não seria correto examinar, somente, as frutas de cima, pois provavelmente, estaríamos dando importância a uma amostra tendenciosa, uma vez que os vendedores arrumam as caixas de maneira a colocar as frutas melhores nas camadas mais visíveis.
A origem do erro, no caso de imóveis, pode estar na própria dificuldade de expor os atributos por parte do corretor ou proprietários. Pode estar no desconhecimento do proprietário sobre as qualidades do imóvel ou na falta de conhecimento sobre algum gravame que esteja tornando o imóvel mais barato do que outros da região. Apenas para não mostrar falta de experiência, um corretor ou o proprietário ou os dois podem mascarar certos defeitos de um imóvel ou a falta de documentação, o que torna o imóvel sem negociação efetivada ao longo de meses.
Uma questão que se apresenta como fundamental e de difícil equacionamento, no uso da inferência estatística para avaliação de imóveis, é a demanda por um grande número de dados, que devem ser tão mais numerosos à medida que aumente o número de variáveis independentes no modelo.
Assim, por sua natureza, o processo da inferência estatística utiliza modelos
matemáticos que acabam não admitindo muitas variáveis (atributos dos imóveis) em sua
composição, sendo consideradas em diversas ocasiões apenas duas ou três delas, como área do
imóvel e sua localização.
Em se tratando de terrenos, podem ser elencados outros diversos atributos (THOFEHRN, 2008), tais como:
Em se tratando de terrenos, podem ser elencados outros diversos atributos (THOFEHRN, 2008), tais como:
• Topografia
• Condições de salubridade do solo
• Infraestrutura da região
• Natureza do uso permitido ou incentivado pela legislação
• Área passível de construção
• Padrão de construções vizinhas
• Vista valorizada ou indesejável
Para incorporar mais exemplos e enriquecer a discussão, é possível lembrar da venda de apartamentos ‘na planta’, em lançamentos imobiliários, onde as incorporadoras, munidas das instruções das corretoras experientes no mercado da localidade, traçam planos e um quadro preliminar de vendas com as diretrizes sedimentadas no conjunto de unidades a serem comercializadas.
É grande a lista de atributos considerados na aquisição de um apartamento, e a variação dos valores em função desses atributos é visível, basta que sejam disponibilizadas todas as unidades, ao mesmo tempo ou, em caso de vários blocos, todas as unidades de todos os blocos, ao mesmo tempo.
As escolhas vão recair, com mais apelo, para a decisão de: unidades nos andares baixos x andares altos; unidades de frente para o logradouro x unidades localizadas nos fundo dos lotes; sol da manhã x sol da tarde; vento cruzado no interior das unidades, entre outros (SILVA; BRASILEIRO; DUARTE, 2009).
Nesses lançamentos, não raro, o incorporador ajusta as suas tabelas de preço de venda, para mais ou para menos, em consonância com as vendas (oferta x demanda) na primeira semana de vendas. Mesmo com todos os estudos feitos para se avaliar e determinar o valor das novas unidades a serem edificadas, comparando o valor dos imóveis equivalentes na região, não é certo que o valor se adeque às aspirações, condições e entendimento dos clientes.
Daí, a existência de ajustes das tabelas de imóveis ‘na planta’, bem comuns nas incorporações imobiliárias. As salas comerciais também passam por escolhas de seus possíveis futuros proprietários, escolhas essas direcionadas para o que será feito com o imóvel e os atributos que melhor atraem seus consumidores.
Em outras palavras, é possível dizer que a consideração de um leque maior de atributos característicos dos imóveis é necessária tanto para terrenos quanto imóveis edificados, nos seus mais diferentes tipos. Mas, tradicionalmente, em avaliações que utilizam inferência estatística, é comum se encontrar cálculos com poucas variáveis, justamente para não ser necessário haver um grande número de dados, o que dificulta sobremaneira a sua execução, na medida em que quanto mais numerosos devem ser os dados, mais difícil fica encontrar elementos que sejam semelhantes ao imóvel avaliando.
D’Amato e Alonso (2009) argumentam que em determinados graus de fundamentação, é quase impossível atingir o número necessário de elementos amostrais para proceder à avaliação. Por dependerem de um número grande de elementos amostrais, os modelos matemáticos deveriam ser mais ajustados para o seu uso em imóveis (SILVA, 2012), porque não só é difícil encontrar tantos imóveis disponíveis para servir de comparação, como é mais difícil ainda os encontrar sendo semelhantes, na mesma localidade do imóvel avaliando.
Ao necessitar de muitos elementos, a amostra acaba se tornando ampla e abrangente em termos de distâncias geográficas, o que, por si só, já descaracteriza os elementos para comparação que estejam situados longe ou em outra realidade do local, em certas ocasiões, muito diversa do avaliando. Grandiski (2005) ressalta que no uso da inferência estatística, os avaliadores “costumam misturar elementos amostrais pertencentes a mercados de diferentes comportamentos” (GRANDISKI, 2005, p.09).
A intenção proposta no artigo é revelar o quanto uma metodologia, por mais consagrada que seja, se for mal utilizada, pode acarretar avaliações distorcidas, que dependem de tantas concessões técnicas e considerações extras para a sua execução e que fazem perder seu valor como ferramenta científica e supostamente imparcial para a elucidação de questões que emergem todos os dias em nossa sociedade. O assunto aqui abordado é a avaliação de imóveis, mas a estrutura de pensamento pode ser amplificada mesmo para outras áreas do conhecimento onde se faça necessária uma padronização ou formatação que, nem sempre, encontra espelho na realidade que ela deveria dar conta. Resta a lição de que toda pesquisa ainda é pouca, frente aos desafios impostos em número cada vez maior à sociedade.
Fonte: Excertos de textos e adaptações da 18ª Conferência Internacional da LARES
Publicação originária disponível em: http://lares.org.br/lares2018/pdfs/plenary/74.pdf
Para incorporar mais exemplos e enriquecer a discussão, é possível lembrar da venda de apartamentos ‘na planta’, em lançamentos imobiliários, onde as incorporadoras, munidas das instruções das corretoras experientes no mercado da localidade, traçam planos e um quadro preliminar de vendas com as diretrizes sedimentadas no conjunto de unidades a serem comercializadas.
É grande a lista de atributos considerados na aquisição de um apartamento, e a variação dos valores em função desses atributos é visível, basta que sejam disponibilizadas todas as unidades, ao mesmo tempo ou, em caso de vários blocos, todas as unidades de todos os blocos, ao mesmo tempo.
As escolhas vão recair, com mais apelo, para a decisão de: unidades nos andares baixos x andares altos; unidades de frente para o logradouro x unidades localizadas nos fundo dos lotes; sol da manhã x sol da tarde; vento cruzado no interior das unidades, entre outros (SILVA; BRASILEIRO; DUARTE, 2009).
Nesses lançamentos, não raro, o incorporador ajusta as suas tabelas de preço de venda, para mais ou para menos, em consonância com as vendas (oferta x demanda) na primeira semana de vendas. Mesmo com todos os estudos feitos para se avaliar e determinar o valor das novas unidades a serem edificadas, comparando o valor dos imóveis equivalentes na região, não é certo que o valor se adeque às aspirações, condições e entendimento dos clientes.
Daí, a existência de ajustes das tabelas de imóveis ‘na planta’, bem comuns nas incorporações imobiliárias. As salas comerciais também passam por escolhas de seus possíveis futuros proprietários, escolhas essas direcionadas para o que será feito com o imóvel e os atributos que melhor atraem seus consumidores.
Em outras palavras, é possível dizer que a consideração de um leque maior de atributos característicos dos imóveis é necessária tanto para terrenos quanto imóveis edificados, nos seus mais diferentes tipos. Mas, tradicionalmente, em avaliações que utilizam inferência estatística, é comum se encontrar cálculos com poucas variáveis, justamente para não ser necessário haver um grande número de dados, o que dificulta sobremaneira a sua execução, na medida em que quanto mais numerosos devem ser os dados, mais difícil fica encontrar elementos que sejam semelhantes ao imóvel avaliando.
D’Amato e Alonso (2009) argumentam que em determinados graus de fundamentação, é quase impossível atingir o número necessário de elementos amostrais para proceder à avaliação. Por dependerem de um número grande de elementos amostrais, os modelos matemáticos deveriam ser mais ajustados para o seu uso em imóveis (SILVA, 2012), porque não só é difícil encontrar tantos imóveis disponíveis para servir de comparação, como é mais difícil ainda os encontrar sendo semelhantes, na mesma localidade do imóvel avaliando.
Ao necessitar de muitos elementos, a amostra acaba se tornando ampla e abrangente em termos de distâncias geográficas, o que, por si só, já descaracteriza os elementos para comparação que estejam situados longe ou em outra realidade do local, em certas ocasiões, muito diversa do avaliando. Grandiski (2005) ressalta que no uso da inferência estatística, os avaliadores “costumam misturar elementos amostrais pertencentes a mercados de diferentes comportamentos” (GRANDISKI, 2005, p.09).
A intenção proposta no artigo é revelar o quanto uma metodologia, por mais consagrada que seja, se for mal utilizada, pode acarretar avaliações distorcidas, que dependem de tantas concessões técnicas e considerações extras para a sua execução e que fazem perder seu valor como ferramenta científica e supostamente imparcial para a elucidação de questões que emergem todos os dias em nossa sociedade. O assunto aqui abordado é a avaliação de imóveis, mas a estrutura de pensamento pode ser amplificada mesmo para outras áreas do conhecimento onde se faça necessária uma padronização ou formatação que, nem sempre, encontra espelho na realidade que ela deveria dar conta. Resta a lição de que toda pesquisa ainda é pouca, frente aos desafios impostos em número cada vez maior à sociedade.
Fonte: Excertos de textos e adaptações da 18ª Conferência Internacional da LARES
Publicação originária disponível em: http://lares.org.br/lares2018/pdfs/plenary/74.pdf
Grato pelas importantes reflexões.
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