AVALIAÇÃO DE TERRENOS PARA CONSTRUÇÃO POR COMPARAÇÃO

A avaliação de terrenos para construção pode ser feita por duas abordagens distintas: pela abordagem de mercado, utilizando o método comparativo, e pelo método residual, que tanto pode ser estático como dinâmico.

Neste artigo vamos abordar, de uma forma sucinta, alguns cuidados que devem ser levados em conta quando se estima o valor de terrenos para construção por comparação.

Como primeira observação, devemos dizer que a avaliação por comparação é potencialmente confiável se a evidência de vendas puder ser encontrada e analisada em relação a uma unidade comum.

Por exemplo, o fator de comparação do terreno deve ser o seu valor por área bruta de construção ou o seu valor por área bruta de construção acima do solo (obviamente, a unidade de comparação pode ser uma outra qualquer, desde que exista coerência com o desenvolvimento previsto para o terreno). De fato, é diferente para a estimativa do valor saber se posso construir uma moradia com 300 m² de área bruta de construção ou um prédio com 3.000 m² de área bruta de construção, para a mesma área de terreno.

Quando se utiliza a abordagem de mercado, os seguintes pontos podem ser relevantes e devem ser cuidadosamente analisados:

- Os valores podem diferir consideravelmente dentro de uma pequena área geográfica, principalmente em áreas urbanas estabelecidas.

- As características do terreno e da construção, em termos de requisitos de infraestruturas, podem divergir entre os locais em comparação.

- Sinergias com terrenos adjacentes.

- Datas de transação.

Como segundo ponto, referir que a avaliação de terrenos para construção pelo método comparativo é adequada quando existe um mercado ativo e quando o projeto de desenvolvimento imobiliário para o terreno for de baixa densidade. São exemplo, terrenos onde os custos de infraestrutura são consistentes e não são excessivos, pequenos empreendimentos residenciais ou pequenos imóveis industriais.

Para finalizar, alertar para as recentes alterações na Normas Internacionais de Avaliação que “impõem” duas abordagens para a avaliação de imóveis. Assim sendo, a avaliação de um terreno para construção por comparação deve ser complementada, usando as abordagens alternativas referidas no início do artigo.

João Fonseca - Perito Avaliador em Portugal

Fonte: Blog do Autor

NOTA DO EDITOR:

Método de Custo ou do Valor Residual

O cálculo do valor residual é um caso particular de avaliação com base no Método de Custo. É uma medida de valor utilizada na avaliação de terrenos com aptidão para construção ou de imóveis a reabilitar. Obtém-se deduzindo ao presumível valor de transação do imóvel, obtido através do Método Comparativo de Dados de Mercado, todos os custos diretos e indiretos associados ao desenvolvimento do processo imobiliário considerado, assim como a margem de lucro do investidor.

A estimativa do valor do terreno, pelo método do valor residual, é calculada no pressuposto de que a esse terreno está associada uma quota-parte de responsabilidade na formação do valor do empreendimento acabado. O Método do Valor Residual é um caso particular, porque quando se desconhece uma parcela da formação do custo, e obtendo um valor de mercado para esse imóvel, expurgando ao valor de mercado todos os outros custos, sobra um resíduo, que é o que se pretende determinar. Em função disto, é possível quantificar os custos necessários para a formação desse empreendimento e a diferença entre os custos e as receitas, retirada a margem de promoção, é o valor do terreno. De fato, assim acontece, porque nas operações de desenvolvimento imobiliário, o terreno não é um produto final, mas sim um elemento, e por conseguinte terá direito a uma remuneração compatível com a sua quota-parte no produto final.

O valor de referência apurado por este estudo deve ser confirmado com o valor de mercado dos terrenos de características semelhantes que se encontram à venda na mesma zona. Relacionando todos os fatores intervenientes, obter-se-á o montante máximo que um investidor estará disposto a pagar pelo terreno, de modo que, depois de incorridas todas as despesas, ele consiga ainda obter a margem que estipulou à partida. Este é o valor residual ou potencial do terreno.

O valor atual do terreno (Vat), nesta perspectiva, é obtido pela diferença entre o valor comercial presumível do empreendimento acabado (PVT) e o somatório de todos os custos (Ct) que o empreendimento imobiliário suportou ou que se prevê vir a suportar (com exceção do custo de aquisição do terreno), deduzindo-lhe o valor da demolição (D):

· Vat = PVT -Ct - D

No somatório de todos os custos consideraram-se os custos associados à construção das obras, custos com as infra-estruturas, o somatório dos encargos que oneram a construção do edifício (custos de projectos, licenças, administrativos, fiscalização e outros), custos financeiros, comissões e encargos com promoção da construção e comissões de comercialização, margem de lucro do promotor e valor de venda.

Fonte: Tip 4 You