FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

O investimento em imóveis é uma tradição no Brasil e uma alternativa de conseguir lucro em imóveis é através de Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

Esse é um investimento atrativo porque é possível manter a tradição de investimento em imóvel sem ter que lidar com inquilino e sem ter que necessariamente adquirir um imóvel inteiro.

Existem muitas considerações a se fazer para validar qual o melhor FII. Neste artigo tem informações sobre os tipos de Fundos de Investimento Imobiliário 

O que são os Fundos de Investimento Imobiliário

Em 2018 o investimento em fundos imobiliários apareceu como um dos mais promissores. E isso aconteceu por uma característica interessante.

Antes de entender porque o FII ficou tão em evidência no ano passado vale lembrar que os Fundos de Investimento Imobiliário fazem parte da Bolsa de Valores.

Os fundos imobiliários têm uma relação de valorização ou desvalorização das suas cotas que é diretamente vinculada à própria taxa Selic. E a taxa Selic é um custo de oportunidade.

É interessante ter esse entendimento para investir no FII com segurança.

Imagine que uma cota de fundo imobiliário custa cem reais e uma pessoa vai comprar 100 cotas, ou seja uma compra de cem mil reais, com a Selic pagando 10% ao ano. Neste caso o comprador pode fazer a compra das cotas por cem mil e ter o rendimento de dez mil reais ao ano.

Em comparação entre o Fundo e o Título Tesouro Selic também com 10% ao ano, o Fundo de Investimento Imobiliário precisa oferecer algo a mais para ser mais atrativo. Afinal, o Tesouro Selic tem mais segurança.

Então entenda como uma balança: de um lado está a Selic, do outro o FII. Quando a Selic aumenta, o FII se desvaloriza para tornar o rendimento mais atrativo. Em contrapartida, quando a Selic cai o FII sobe.

É interessante entender esse movimento entre a Selic e os Fundos para que o seu investimento ocorra da maneira certa. 

Sabendo disso é interessante olhar os Fundos de Investimento Imobiliário como um investimento a longo prazo. Pois assim, você vai passar por diferentes momentos entre valorização e desvalorização e poderá vender as cotas no momento certo.

Quais são os tipos de Fundos de Investimento Imobiliário?

Existem 3 diferentes tipos de Fundos de Investimento Imobiliário, entender a diferença entre eles é fundamental para fazer a escolha acertada do fundo.

1 – Fundo de Renda

Os fundos de renda são fundos de investimentos imobiliários que investem em empreendimentos residenciais ou comerciais e logísticos. Ou seja, são empreendimentos imobiliários já prontos. 

O objetivo desse tipo de FII é comprar empreendimentos já prontos e alugá-lo, isso gera uma renda para os donos das cotas desse FII.

Sendo assim, esse FII é como um aluguel. A grande diferença é que em imóvel a taxa de retorno é de cerca de 0.5%. Enquanto no FII é possível conseguir 1% de retorno e ainda líquido de imposto.

2 – Desenvolvimento

O segundo tipo é o FII de desenvolvimento. Nesse caso, ao invés de adquirir imóveis já prontos, este fundo faz a incorporação. 

Ou seja, desenvolve o projeto do empreendimento, constrói ou contrata uma construtora para vender ou alugar.

Este é um fundo de maior risco, no entanto, o retorno também pode ser mais expressivo. Se o empreendimento for alugado o investidor vai receber a renda. Caso o empreendimento seja vendido então o investidor receberá a diferença entre o preço do projeto e o preço de venda.

3 – Títulos com lastro imobiliário

Este é um fundo mais completo, afinal, nele pode ter um pouco de tudo. Já que, há possibilidade de investir no empreendimento já pronto, há possibilidade de fazer a incorporação e existe ainda a possibilidade de investir em outros ativos financeiros com lastro imobiliário.

Ou seja, por meio desse fundo pode-se investir em título de crédito com lastro imobiliário, por exemplo CRIS ou LCIs que são certificado de recebível imobiliário e letras de crédito imobiliário.

Devido a essa variedade de investimento esses são os únicos fundos imobiliários que podem ser considerados investimentos puros de renda fixa.

Vantagens e desvantagens do FII

Vantagens:

Não tem cobrança de imposto de renda. Única cobrança de imposto de renda vai acontecer na hora que você for vender a sua cota daquele fundo imobiliário. Se ela tiver valorização o você vai pagar imposto sobre a valorização daquela cota.

Maior facilidade para se desfazer do seu fundo imobiliário em comparação com um imóvel. Se uma pessoa tem, por exemplo, 10 cotas de um imóvel, ela pode se desfazer de uma ou duas sem necessidade de desfazer do investimento todo.

Desvantagem:

Para fazer as transações do fundo é necessário pagar as taxas de administração dos próprios fundos. Sempre que se trata de um fundo existe uma estrutura de pessoas cuidando daquele fundo. A taxa de administração é direcionada para a manutenção dessa estrutura. 

Indicadores para definir a compra de Fundos de Investimento Imobiliário

Vacância

O primeiro indicador e talvez um dos mais importantes é a vacância. Quando se fala de vacância nada mais é que a quantidade de imóveis desligados. Saber a porcentagem de imóveis vazios é importante porque os imóveis são alugados ou seja o retorno que o investidor tem ao comprar o fundo imobiliário é sobre os aluguéis do imóvel.

Sendo assim, se há uma vacância, ou seja não há pessoas alugando o imóvel isso afeta diretamente a rentabilidade mensal do investidor.

É preciso analisar esse indicador porque tudo depende da época da compra do fundo e de cada tipo de fundo. 

O ideal é que a comparação seja realizada com outros fundos da mesma categoria. Comparar, por exemplo, Fundos de laje corporativa com outro Fundo de laje corporativa, Fundos educacionais com outros Fundos educacionais e assim por diante.

Comparar se a vacância daquele tipo de fundo tá maior ou menor do que a média do mercado é um bom indicador para entender e determinar se o fundo almejado é um bom investimento.

Dividend Yield

O segundo indicador muito importante é o dividend yield ou o rendimento pago ao investidor. 

Por meio deste indicador é possível compreender se o rendimento que é pago durante um ano é bom ou ruim. Vale lembrar que é preciso fazer a comparação entre o rendimento de fundos da mesma categoria. 

Suponha que um determinado Fundo tenha um rendimento anual de 11%, enquanto a média do mercado é de 10%. Isso significa que o rendimento deste fundo está melhor que a média. 

Mesmo sendo um bom indicador este não deve ser o único indicador para considerar. Porque é possível ter fundos pagando melhor, com alto rendimento, e isso pode significar um problema financeiro.

Como assim? 

Quando se trata de Fundo que tem uma renda mínima garantida, por exemplo, normalmente o gestor ao fazer a abertura de capital, reserva uma boa quantia para pagar uma renda mensal garantida.

Assim, o fundo se mantém com um rendimento melhor por algum tempo, afinal existe dinheiro em caixa para pagar os investidores. Porém esse dinheiro reservado não dura para sempre!

Suponha que o fundo garanta 5 meses de rendimento, se nesse período não houver locação dos imóveis suficiente para manter essa lucratividade, no sexto mês os investidores receberão o valor proporcional aos imóveis que estão locados. Ou seja, a lucratividade vai cair.

É preciso estar atento a esses detalhes

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Valor Patrimonial 

O terceiro indicador que é bem importante é o valor patrimonial da cota.

Todo fundo imobiliário investe em imóveis físicos. Porém, o preço que se tem na corretora não é o mesmo preço dos imóveis. Ou seja, um é o preço da corretora, o preço de mercado,

o outro é o valor do Patrimônio Líquido, ou seja o quanto foi avaliado aquele imóvel.

O Valor Patrimonial da Cota é o resultado do valor do imóvel dividido pelo número de cotas. 

É interessante saber esse valor para perceber o valor de compra da cota.

Suponha que o valor Patrimonial da Cota de um imóvel seja de 100 reais e no mercado esteja sendo negociado a 90 reais, nesse caso o comprador terá um desconto de 10%

Ou seja, é uma compra boa, afinal 90 reais é um valor abaixo do que o imóvel vale

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Cap Rate (Taxa de Capitalização)

O quarto indicador é o rendimento mensal que você tem vezes 12 meses, para a gente chegar no rendimento anual, sobre o valor do fundo.

Suponha que o valor de um imóvel seja de 100 mil reais e o rendimento deste imóvel é de 1.000 reais mensais. Em um ano o valor de rendimento é 12.000 reais sem contar as despesas. Isso significa 12% de rendimento sobre o valor equivalente ao imóvel de 100 mil.

Ou seja, esse imóvel tem o Cap Rate de 12% ao ano. Isso é interessante para identificar em quanto tempo aquele aluguel pode dar 100% de quanto vale, se as condições existentes no mercado se mantiverem. O valor de 9 a 10 por cento é um bom valor encontrado no mercado.

Agora que você já tem todas essas informações sobre os FIIs a dica é: Coloque em prática!

Eduardo Moreira - Economista

Fonte Blog do Autor