1. INTRODUÇÃO
O Direito Civil Brasileiro através da Lei 13.465/2017, de 11 de Julho de 2017 trouxe para muitos brasileiros a oportunidade de regularizar as ocupações inadequadas, que muitas vezes se encontram em áreas impróprias. As ocupações irregulares ocorrem fortemente com a população de baixa renda, por diversos fatores, tal como falta de política pública habitacional, questões sociais e econômicas, que afetam a população de baixa renda todos os dias.
Porém o Direito Real de Laje sobre coisa própria, tem o foco para uma nova realidade social, onde poderá o proprietário da construção, chamada base, iniciar as construções de lajes superiores e inferiores, e a partir da construção edificada, requerer sua matrícula autônoma, no Cartório de Registro de Imóveis, é claro dentro das normas estabelecidas na legislação em vigor.
Cumpre salientar que o Direito de Laje possui características próprias, tem segurança jurídica e permite ao mesmo tempo a regularização da referida Laje, sendo independente em relação ao imóvel denominado como original.
Neste sentido, a Lei 13.465/17 traz a proteção ao direito a moradia, tendo como caráter a inclusão social, a função social do direito a propriedade.
2. CONCEITO DE LAJE
Podemos definir como uma construção-base, podendo ser constituída de forma superior ou inferior, ou seja, podendo estar acima quanto abaixo da construção base, pois, a Laje não atribui fração ideal sobre o terreno ou demais áreas edificadas, como também não estende seus efeitos sobre as áreas não edificadas, porque trata-se de unidades autônomas, assim preleciona o artigo 1510-A do Código Civil Brasileiro.
A lei define o lajeário como titular do direito de laje, e o proprietário é o titular da propriedade sobre a construção-base, sem levar em consideração se a construção é sobre o solo ou sobre outra laje, já existente. Ademais, trata-se de um direito real com características próprias, unidade autônoma e independente.
3. FUNÇÃO SOCIAL
Considera-se a Laje como um direito fundamental implícito, pois, abrange a proteção e o direito a propriedade, a moradia digna.
A Carta Magna, em seus princípios fundamentais, assegura a dignidade da pessoa humana, elencando o direito a moradia (art. 6. da Constituição Federal/1988).
Importante mencionar que uma vez garantido pela legislação um direito fundamental, não é permitido seu retrocesso. Diante desse diapasão cumpre destacar a orientação jurisprudencial do Supremo Tribunal Federal (STF, Ac.2ª Turma., 639.337, relator Min. Celso de Mello, j.23.8.11,Dje 14.9.11)), a respeito do retrocesso social.
Vale salientar a lição dada por Paulo Bonavides (2004, pg. 642), que não há distinção de grau nem de valor entre os direitos sociais e os direitos individuais. No que tange à liberdade, ambas as modalidades são elementos de um bem maior já referido, sem o qual tampouco se torna a proteção constitucional: a dignidade da pessoa humana.
4. DIREITOS E DEVERES DO LAJEADO
Cumpre ao lajeado a obrigação de manter íntegra o terreno, sobre o qual realizou a edificação da construção-base.
Entretanto, com relação a tributação da edificação, não ocorrerá complementação de tributo perante a construção-base, cada unidade autônoma terá seu tributo e contribuição de forma individualizada. Ademais, a autonomia tributária aqui rechaçada, tem por escopo reconhecimento individual absoluto, sob pena de incorrer “ bis in idem.”
Destaca-se que em casos de uma nova laje, deverá os legitimados estarem em acordo, obedecendo os limites estabelecidos em lei, pois, a partir da existência de uma ampliação de laje, a mesma deve ser registrada, devendo constar na matrícula sua ampliação, ou seja, é um dever.
O artigo 1.510-A, parágrafo 3 do Código Civil, prelecionou que os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma com matrícula própria, poderá dela usar, gozar e dispor.
Portanto, terá o lajeário em caso de reinvindicação de um direito, fazer uso da Ação Reivindicatória, uma vez , que o direito de laje é um Direito Real, sob coisa própria, assim cumpre destacar que o lajeário no exercício da posse, poderá se utilizar das ações possessórias.
De outra banda, mesmo tendo os lajeários o direito de construir no que já se encontra edificado, necessita da outorga dos demais participantes.
Importante destacar que caberá ao lajeário contribuir com as ;áreas que sirvam as lajes, devendo arcar de forma proporcional com as despesas que surgirem urgentes, as quais forem realizadas pelo lajeário, para que se possa manter a edificação em bom estado de conservação.
Entretanto para uma melhor convivência social e proporcional, se faz mister destacar no contrato de cessão de direitos, além das regras gerais, suas especificidades. Sabe-se que os lajeários são livres para fazer as reparações necessárias consideradas urgentes nas áreas que englobam o todo do edifício, porém, é indispensável o que se estabelece o art. 1510-E, do Código Civil Brasileiro, no qual implica extinção do direito real de laje em casos de ruína.
5. DIREITO REAL DE LAJE E SEU REGISTRO, JUNTO AO ÓRGÃO PÚBLICO
A regularização fundiária urbana, dos imóveis ora, tido como irregulares, se tornou uma diretriz dentro da política urbana , trazendo consigo o registro de matrícula autônoma da Laje. Cumpre destacar que no direito real de laje não se inclui as áreas consideradas comuns, é diferente de condomínio edilício, pois, se trata de unidade autônoma.
Nesse sentido, cumpre mencionar que a edificação que dará sustentação (dará forças) ao direito de laje, terá que ter habite-se, devendo ser averbado no registro público competente. Seja através de construção ou transmissão, a laje deve obedecer a forma pública, caso o valor ultrapasse 30 (trinta) vezes o salário mínimo, assim, como seu respectivo registro de imóveis.
No ato do registro é importante frisar que o objeto é apenas a construção sobre a laje , e não o terreno onde a laje se encontra sobreposta, podendo ser Laje em sobrelevação ou Laje em infrapartição, ou seja, onde a laje se encontra, ora, se trata de unidade autônoma de uma construção sobreposta ao titular, que poderá ser gravada ou alienada.
Na matrícula deverá estar de forma especifica as medidas perimetrais e confrontantes, levando em consideração o princípio da especialidade dos registros públicos. Tal princípio tem previsão legal no art. 176,incisos II,III e parágrafos, tal como, arts. 224 e 226 da Lei de Registros Público 6.015/73.
Ainda nesse diapasão, importante ressaltar que o direito real de laje, pode ser adquirido através da usucapião, devem ser levados ao registro de imóveis para que o ato de registro seja concretizado.
A Medida Provisória 759/2016 teve como intuito regularizar as unidades autônomas, trazendo liberdade para que o titular da laje posse unificar os imóveis, porém, se faz necessário o processo de fusão de matrículas conforme estabelece o artigo 234 da Lei 6.015/1973 de Registros Públicos, ou seja, existindo um ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, e as referidas matrículas autônomas, pode-se solicitar a fusão destas matrículas, para uma única, onde receberá um novo número. Essa fusão só poderá ser requerida pelo proprietário.
Nosso sistema de registro público tem origem alemã e francesa no qual define o registro como título e registro, ou seja, o registro público tem presunção relativa de veracidade, sendo o título registrado se demonstrar a validade do negócio jurídico.
Entretanto, cumpre mencionar o princípio da unitariedade matricial, onde cada imóvel recebe sua matrícula, conforme preleciona Ricardo Henry Marques Dip, a unilateralidade exige que “a matriz abranja a integralidade do imóvel, e que a cada imóvel corresponda única matrícula. A agregação de prédios contíguos supõe a unidade social ou econômica do todo, formado com a anexação dos imóveis antes autônomas, de sorte que não se vislumbra exceção à rígida concepção de unilateralidade pertilhada pelo direito brasileiro. A expressão “cada imóvel” contida no referido artigo 176 da Lei 6.015/73 significa unidade territorial com continuidade de área, contornos definidos e individualizada de outras glebas, (MARQUES DIP, 1986,n.17/18 – Jan/Dez de 1986).
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Dentro do que foi apresentado, vale ressaltar que existem milhares de moradias irregulares que, por conta da falta de planejamento público, social e econômica vem se alastrando a cada dia, de forma desordenada.
Assim, encontramos na Lei 13.465/2017, um caminho para que essas ocupações irregulares, juntando com o sonho de moradia própria, se torne realidade, porém, não é tão simples, pois, envolve diversos fatores, mas, a de se considerar, que a lei vem atender a função social do direito a propriedade, onde de forma autônoma o indivíduo torna-se titular da laje de forma legal, tendo sua matrícula registrada no registro de imóveis.
Gleiciane Silva Santos Ozio - advogada atuante nas áreas Cível /Imobiliária/Família e Sucessões e capacitada como Mediadora Judicial (NUPEMEC), formada em Direito pela Faditu e Pós-graduada em MBA - Direito Imobiliário (Legale),
Fonte: Artigos Jus Navigandi
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