O direito a propriedade é garantida pela Constituição Federal a todos brasileiros e estrangeiros residentes no país. Também, a própria CF exige que todos devam dar a propriedade a sua função social.
A usucapião é o instituto do direito no qual uma pessoa adquire a propriedade por dar a ela função social e outra perde a propriedade por deixar de fazê-lo.
Uma pessoa, por cuidar de uma propriedade como sua, por um determinado tempo, dando a ela a função social, quer seja, usando para fins de moradia para si ou para família, tornando a propriedade produtiva, sem sofrer nenhuma oposição, ao completar o requisito temporal que pode variar de 2 a 15 anos, adquire aquela propriedade pelo instituto do usucapião desde que não seja imóvel público. Por outro lado aquele que dentro desse período, manteve-se inerte, sem ter os devidos cuidados com sua propriedade, perdê-la-á para aquele que dela cuidou.
A posse para fins de usucapião precisa ser com animus dominus, ou seja, o possuidor precisa acreditar ser o legítimo proprietário daquele imóvel e assim, fazer de tudo para conservar a sua propriedade, além de dar a ela a função social.
Aquele que cuida de um imóvel a mando de outro, como um caseiro, ou empregado, por mais que cuide do imóvel como se dono fosse, não poderá adquirir a propriedade por não ter posse e sim detenção. Isso se diferencia devido o caráter precário da detenção e que, só habita e cuida do imóvel em razão de ordem do proprietário. Também não terá posse para fins de usucapião aquele que mora em uma propriedade em razão de contrato de locação, permissão de uso ou comodato (para leigos, empréstimo).
Além disso, a posse precisa ser mansa e pacífica, ou seja, durante o tempo de posse, não pode o possuidor ter tido a posse contestada pelo proprietário do imóvel. Serve como contestação da posse, conforme entendimento jurisprudencial apenas a notificação judicial. A notificação verbal ou extrajudicial, entendo que não tira a pacificidade da posse.
Dessa forma, caso o proprietário queira obstar a posse, a fim de evitar a prescrição aquisitiva da propriedade, deve buscar os meios legais, quer seja a reivindicação da propriedade.
Também, deverá a posse ser ininterrupta durante todo período contado para aquisição da propriedade. Não pode o possuidor sair do domínio do imóvel, voltar e querer somar os tempos. Caso uma pessoa, tenha posse mansa e pacífica, com animus dominus por 4 anos de terreno inferior a 250m2 na área urbana, e sair para morar em outro imóvel, e após um mês voltar para essa propriedade, começará do zero a contagem do prazo, pois, uma vez interrompido a posse, perde um dos requisitos da posse para fins de usucapião e inicia novo ciclo.
Como dito, a usucapião é a forma de aquisição da propriedade pela prescrição aquisitiva, assim, a partir do momento que cumpre todos os requisitos de determinado tipo de usucapião, o possuidor adquire a propriedade face ao proprietário. Dessa forma, a sentença de usucapião, judicial ou extrajudicial é meramente declaratória e não constitutiva, tanto é que, em caso de ter cumprido os requisitos, o possuidor sofrer ação de reivindicação de propriedade, poderá se defender alegando ter já adquirido a propriedade antes da ação em razão da prescrição aquisitiva da propriedade a qual o juiz negará o pedido de reivindicação de propriedade.
Fonte: Blog do Autor
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