FASES DO MÉTODO COMPARATIVO

REQUISITOS PARA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO

No entender de Nebreda, Padura e Sánchez (2006), para calcular o valor por comparação é necessário aplicar as seguintes regras gerais:

· Estabelecer as qualidades e características do imóvel avaliado que tenham influência no seu valor. No caso de edifícios com carácter histórico ou artístico, levar-se-á em conta o valor individual dos elementos da edificação que lhe conferem um caráter particular;

· Analisar-se o segmento do mercado imobiliário comparável e, baseando-se em informações concretas sobre transações reais e «ofertas firmes, devidamente corrigidas ao caso, obter o valor atual monetário de compra e venda dos imóveis;

· Selecionar-se, entre os preços obtidos no ponto anterior, uma amostra representativa daqueles que lhe são comparáveis, às quais se aplicará o procedimento de homogeneização necessário;

· Realizar-se a homogeneização de imóveis comparáveis, com critérios e coeficientes de ponderação, que resultem adequados para o imóvel em causa;

· Atribuir-se o valor do imóvel líquido dos gastos de comercialização, em função dos preços homogeneizados, com dedução prévia dos trabalhos e limitações dos direitos reais, que recaiam sobre o imóvel e que não tenham sido levadas em conta na aplicação das regras anteriores.

O MÉTODO COMPARATIVO BASEIA-SE NAS SEGUINTES FASES: (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006):

1. Realizar um estudo de mercado: recolher informação de campo representativa; reunir e compreender os dados imobiliários disponíveis; completar o estudo de mercado de acordo com o objeto de avaliação;

2. Verificar a informação: depurar a amostra.

Assegurar que se trata de preços reais de transação, ou preços de ofertas firmes (ofertas reais existentes) corrigidos à data, eliminando os valores de observação com distorções e os que resultam anormais. Realizar as fichas definitivas de amostras de testes que se utilizam para comparação.

3. Estratificar a amostra.

Selecionar as amostras de mercado, levando em conta os critérios de:

· Superfície;

· Uso;

· Tipologia;

· Localização;

· Antiguidade;

· Qualidade da edificação.

4. Comparação do imóvel com as vendas. Ajustes.

Transformar os dados da amostra utilizando os métodos de homogeneização (ou regressão múltipla ou simples) para os tornar comparáveis.

Comparação e homogeneização. Na homogeneização tem-se em conta a data dos dados e as diferenças ou analogias entre aqueles imóveis e o que se avalia.

5. Reconciliação dos valores obtidos corrigidos.

6. Determinação do valor de mercado por comparação: valor resultante da conciliação anterior, a aplicar ao objeto de avaliação, líquido dos gastos de comercialização e prévia dedução de outros custos e limitações do domínio que recaiam sobre o bem e que não foram levados em conta.

7. Ajuste do valor àquela situação, com prévia consulta de dados e índices oficiais publicados para determinação do valor de mercado ajustado. Na informação de mercado deve ser levado em conta:

· Qual o elemento mais importante da avaliação, já que existem dados para comparar;

· Qual o elemento estatístico, para o qual, quanto maior for a fiabilidade, isto é, quanto maior for o número de amostras obtidas e mais abundante a informação disponibilizada por eles, maior fiabilidade oferecerá a informação;

· Qual o elemento qualitativo, para o qual, quanto maior for a informação disponível, melhores serão os resultados de homogeneização posterior necessária, ou seja, quanto maior for a semelhança dos exemplos da base de dados e o imóvel a avaliar, mais significativa será a informação obtida.

Fernando Tavares, Elisabeth Pereira e António Carrizo Moreira

Disponível em: http://www.scielo.mec.pt/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0873-74442009000300008