Quem atua no mercado de locação por temporada e tem o hábito de conversar com outros profissionais do setor, como em grupos formados nas redes sociais, muito provavelmente já se deparou com histórias a respeito de conflitos, entre eles reclamações e proibições, que refletiram em processos judiciais movidos tanto pelo condomínio quanto pelo administrador de temporada, um contra o outro. Da mesma forma, também há diversos casos que envolvem processos judiciais entre proprietários e locatários/inquilinos.
Felizmente, existe uma legislação da locação por temporada que tem ajudado a nortear as decisões sobre o que é de direito ou não. Por isso, conversamos com o advogado Luiz Pulino Junior, especializado em Direito Imobiliário, para esclarecer as questões legais a respeito do aluguel de temporada aqui no blog.
Locação por temporada x Hospedagem: entenda a diferença
Primeiramente, é importante esclarecer que os dois termos são distintos, ou seja, locação por temporada não é sinônimo de hospedagem. Estar atento a essa diferença é indispensável para poder entender o que é de direito NA legislação da locação por temporada. Pronto para conhecer as especificidades? Então, vamos lá!
Locação por temporada: as especificações sobre locação por temporada estão descritas no artigo 48 da Lei 8.245 de 1991, o qual diz:
“Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”
Isso quer dizer que a locação por temporada é aquela praticada tanto por pessoa física quanto pessoa jurídica patrimonial (pessoa jurídica patrimonial diz respeito, por exemplo, as empresas abertas por famílias para administrar seus bens), que transfere a posse do seu imóvel a outra pessoa mediante pagamento, sem que o período de locação ultrapasse o prazo de 90 dias.
A formalização pode ocorrer diretamente entre o locatário/inquilino e o administrador de temporada ou com intermediação de um prestador de serviços regulamentado, no caso um corretor de imóveis.
Hospedagem: as especificações sobre hospedagem estão descritas nos artigos 23 e 24 da Lei Federal nº 11.771 de 2008, os quais dizem:
“Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos,
independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede…’’
“Os meios de hospedagem, para obter o cadastramento, devem preencher pelo menos um dos seguintes requisitos:
I – possuir licença de funcionamento, expedida pela autoridade competente, para prestar serviços de hospedagem, podendo tal licença objetivar somente partes da edificação;
II – no caso dos empreendimentos ou estabelecimentos conhecidos como condomínio hoteleiro, flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel, apart-service condominial, condohotel e similares, possuir licença edilícia de construção ou certificado de conclusão de construção, expedidos pela autoridade competente…”
Portanto, para o negócio ser caracterizado como hospedagem na legislação da locação por temporada, é preciso ser praticado por uma empresa que, formalmente, faz parte do ramo hoteleiro (como hotéis, flats e apart-hotéis), possui alvará de funcionamento, emite notas fiscais aos seus hóspedes e, além disso, possui cadastro em órgãos reguladores, como Embratur e Ministério do Turismo.
Direitos do proprietário sobre a locação do imóvel por temporada
Agora que estão claras as diferenças entre hospedagem e locação por temporada na legislação da locação por temporada, vamos focar nos direitos que o proprietário que anuncia o imóvel por temporada tem. Geralmente, os processos judiciais movidos pelos condomínios são fundamentados em duas questões principais:
de que os proprietários, ao colocarem os seus imóveis à disposição para locação por temporada, transformam o condomínio em local de hospedagem com alta rotatividade, com viés comercial, desviando a finalidade estritamente residencial geralmente definida na convenção do condomínio;
o fato de haver esta alta rotatividade coloca em risco a segurança dos demais moradores, não podendo um interesse individual do proprietário se sobrepor aos interesses da coletividade.
Porém, como citado anteriormente, o artigo 48 define a locação por temporada como “residência temporária do locatário”, deixando para trás a tese de que é uma atividade comercial, pois se mantém a mesma finalidade residencial que está descrita na convenção do condomínio. Por isso, tribunais de todo o Brasil tem se posicionado neste sentido, de que locação por temporada não é hospedagem e os condomínios não podem impedir que os proprietários aluguem seus imóveis nesta modalidade.
Atenção!
Para que os proprietários de aluguel por temporada mantenham a lei a seu favor, é importante lembrar sempre que os interesses individuais não devem se sobrepor aos interesses sociais, por isso os inquilinos/locatários devem cumprir as leis e normas estabelecidas pelo condomínio. Com isso cumprido à risca, não se pode considerar o argumento de “provável risco de segurança para o condomínio” como uma justificativa para limitar o direito de propriedade, sem que haja qualquer indício ou prova de que algum mal possa acontecer aos demais moradores.
O poder da assembleia geral extraordinária
Mesmo que em uma assembleia geral extraordinária seja estipulado que não pode haver locação por temporada nos imóveis do condomínio, segue-se a premissa de que qualquer decisão de limitar o direito de propriedade vai contra o texto do artigo 48 da lei 8.245/1991 e também ao artigo 1228 do Código Civil Brasileiro, o qual diz:
“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.”
Em resumo, isso quer dizer que a lei garante aos proprietários o direito de não sofrer qualquer limitação ou restrição.
Garantias do administrador em relação ao inquilino/locatário na legislação da locação por temporada
Outro ponto que costuma gerar processos judiciais envolve proprietário e locatário/inquilino. Por isso, algo bem importante, é a questão de assinar um contrato, pois ele dá proteção adicional além daquela oferecida pelas Online Travel Agencies (OTAs). Ele deve conter informações como:
- datas de entrada e saída do imóvel;
- número de pessoas que ficarão no local;
- valor total a ser pago, assim como as condições e formas de pagamento acordadas no ato da reserva;
- possível multa por atraso, depredação da estrutura ou desistência de alguma das partes;
- inventário com todo o mobiliário e utensílios que há no imóvel, de forma detalhada, inclusive sobre o estado de conservação.
Em relação à prorrogação do contrato, ela segue a mesma lógica das locações residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses. Isso quer dizer que: se a pessoa que alugou sua acomodação de temporada permanecer no local por mais de 90 dias, de forma que o administrador/proprietário esteja de acordo, legalmente ocorre a prorrogação automática do contrato até que o administrador/proprietário faça uma nova notificação.
David Cavalcanti
Fonte: Stays Blog
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