A regra do mercado determina ser obrigação do proprietário pagar a comissão ao corretor de imóveis que lhe apresenta o pretendente, caso este venha a concluir a compra. Entretanto, quando o pretendente se utiliza do trabalho do corretor para conhecer o imóvel e depois cria uma situação para que este profissional seja excluído da intermediação, poderá atrair para si o dever de pagar a comissão desse corretor, caso conclua a aquisição de maneira a ignorar o dever de agir com boa-fé.
Investir em imóveis exige muita pesquisa, conhecimento e tempo para que resulte num bom negócio, sendo o corretor de imóveis peça-chave para motivar o pretendente visitar o imóvel, aproximando-o do vendedor, eliminado os pontos divergentes e valorizando as questões cruciais para viabilizar a conclusão do negócio. Entretanto, há pessoas que preferem vender ou comprar imóvel diretamente, sem qualquer intermediação profissional, sendo isso um direito incontestável.
Todavia, a partir do momento que um proprietário ou um pretendente à compra solicita o trabalho de uma imobiliária ou do corretor, mesmo verbalmente, deve observar que o art. 422 determina: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. Dessa forma, cabe ao pretendente à compra, no momento que visitar o imóvel, assinar o Termo de Compromisso/Visita para o corretor, por este lhe prestar um serviço, que na maio
Portanto, é obrigatório assinar o Termo de Visita que esclarece que o pretendente conheceu o imóvel e obteve as informações necessárias à aquisição por intermédio do corretor, e que, caso venha a realizar compra, o fará somente por meio daquele corretor. Ocorrendo posteriormente a compra, mesmo passado algum tempo, quem faz jus a receber a comissão é o corretor que apresentou o imóvel, o qual não seria vendido se o corretor não tivesse o mostrado ao comprador.
Os Tribunais de Justiça são unânimes ao condenar o vendedor ou o comprador (conforme o caso exposto neste artigo) a pagar a comissão integral ao corretor, mesmo que ele não tenha participado das negociações após a visita e nem elaborado o contrato de compra e venda, pois o que justifica o pagamento da comissão é a aproximação útil das partes.
Caso o pretendente ignore o compromisso assumido com o corretor e opte em fazer a transação diretamente com o vendedor, ou ainda, procure um amigo para ir posteriormente com ele, como corretor, para que este ganhe a comissão, infringindo o que foi pactuado, poderá vir a ser acionado e condenado a pagar a comissão que é devida ao primeiro corretor.
O profissional de corretagem ao constatar que foi lesado ao ser afastado da intermediação e verificando que o vendedor não tem bens passíveis de serem penhorados para garantir o recebimento da comissão, pode entrar com a ação de cobrança somente contra o comprador que possui melhor condição econômica, visando sua condenação por ter agido de maneira culposa e provocado dano patrimonial ao corretor, nos termos dos artigos 186 e 927 CC.
Agora, quem for condenado a pagar a comissão ao corretor que primeiro apresentou o imóvel, que pode ser o vendedor (apesar de já ter pago ao corretor errado) ou o comprador, tendo esses ignorado o dever de agir com lealdade, poderá entrar com a ação de indenização contra o 2º corretor que cometeu infração ética prevista no art. 6º da Resolução 426 do Cofeci, infração ao art. 20 da Lei 6.530 e ao art. 38 do Decreto 81.871/78, além de denunciá-lo ao Creci.
É vedado ao corretor angariar serviços mediante a depreciação do outro corretor que apresentou primeiro o imóvel, bem como desviar, por qualquer modo cliente que tem o dever de respeitar o Termo de Compromisso. A lei determina ser falta de ética o corretor aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro corretor, sem dar-lhe prévio conhecimento, ou sem contatar o corretor com que tenha de colaborar ou substituir, sendo inaceitável quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas.
Fonte: Diário do Comércio
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